Fannie Mae - Chance auf Verdreifachung bis Juli
Warum hört man darüber nichts von Leuten, die es besser wissen sollten? Warum beschweren sich Leute über die 6 Billionen Dollar auf der Passivseite der Bilanz und ignorieren die 11 Billionen Dollar auf der Aktivseite? Ein Teil davon ist schiere Ignoranz (Schande über sie; es steht alles in den 10Ks). Außerderm haben die meisten Mitglieder des Kongresses (und ihre Mitarbeiter) bereits alle Hände voll zu tun mit einer Vielzahl anderer Themen. Es liegt aber auch daran, dass ihnen niemand die richtige Richtung weist.
Und was ist der Grund dafür? Bei jedem anderen Unternehmen, das mit einer solchen Fehlinformationskampagne konfrontiert wäre wie Fannie und Freddie, würden Anwälte und Lobbyisten Pressekonferenzen abhalten und Pressemitteilungen herausgeben. Aber seit ihrer Zwangsverwaltung im Jahr 2008 arbeiten Fannie und Freddie unter einer von der Regierung auferlegten Nachrichtensperre. Fast unmittelbar nach ihrer Beschlagnahmung wurden die gesamten Abteilungen für Medien und Regierungsbeziehungen geschlossen. Alle Lobbying-Aktivitäten wurden verboten. Niemand durfte Kontakt mit der Presse haben. So hat Amerika 14 Jahre lang nur eine Seite der Geschichte gehört. (Oder, vielleicht genauer gesagt, es hat nur von einer Seite der Bilanz gehört.)...
Ohne ihre Lobbyisten und mit mundtot gemachten Anwälten, wer bleibt da noch übrig, um sich zur Verteidigung der GSEs zu äußern? Keiner. Schon gar nicht eine selbstgefällige und faule Presse, die immer wieder auf das hereinfällt, was ihr von Regierungsvertretern aufgetischt wurde. Im Gegenteil, die einzige Gegenwehr kam von lästigen Aktionären (wie mir), die immer noch glauben, dass die US-Regierung kein Privateigentum beschlagnahmen kann, ohne die Eigentümer zu entschädigen. (So steht es in der Verfassung).
Das 5-Billionen-Dollar-Polster, das zwischen den Unternehmen und dem Steuerzahler steht, ist eine arithmetische Tatsache. Es wird auch durch die jüngsten Graham-Dodd-Stresstests gestützt, bei denen festgestellt wurde, dass bei einer Wiederholung der Finanzkrise von 2008 (d. h. einem 25-prozentigen Einbruch der Immobilienpreise auf breiter Front) weder Fannie noch Freddie auch nur einen Penny an staatlicher Unterstützung benötigen würden. Mit anderen Worten: Der Steuerzahler ist bereits vollständig geschützt.
Warum also stehen sie dann immer noch unter Zwangsverwaltung?
Das dies nicht geschehen ist, ist mit der Märchenstunde, dass F&F "gerettet" werden mussten und theoretisch pleite waren, begründet. Dann kommt man mit sowas durch.
Das in den Folgejahren F&F nicht nur den Einsatz der US-Regierung sondern insgesamt 310Mrd zahlen konnte, ist für ein bankrottes Unternehmen aber iwie nicht vorstellbar.
Naja, es ist wie es ist und SCOTUS sieht in allen rechtlich, keine Probleme. Abgesehen von der Abwahl der Direktion. Aber möglicherweise können durch den richterlichen Weg noch auf Entschädigungen hoffen. Oder Biden schnappt sich das 50-100 Mrd Dessert. Nachdem Obama die Hauptspeise hatte. Wir werden sehen.
Grundsätzlich gilt:
- Sag Leuten, die belogen werden wollen, die Unwahrheit, und du wirst reich und berühmt (Methode Trump).
- Sag Leuten, die belogen werden wollen*, die Wahrheit, und sie zerreißen dich in der Luft (Methode Bradford).
*Fannie-Stammaktionäre im Fannie-Thread bei iHub, die von 100 $ pro Aktie nach der Freilassung träumen
Optionen
| Boardmail an "oldwatcher" |
Wertpapier: Fannie Mae Federal Nati |
https://www.cbo.gov/system/files/2020-08/56496-GSE.pdf
Ansprüche der Aktionäre im CBO-Modell
Das Modell des CBO beinhaltet den Vorschlag, dass in Szenarien,
in denen der Verkauf von Stammaktien [= Kapitalerhöhung, A.L.] nicht genügend Mittel einbringt, um die Vorzugsaktien der Regierung [SPS] und die nachrangigen Vorzugsaktien [JPS] auszuzahlen, das Finanzministerium einen Abschlag (bekannt als Haircut) auf seine SPS vornimmt, bevor es einen Abschlag bei den JPS gibt. Dies ist [zwar im Prinzip] nicht vereinbar mit dem Vorrang der SPS vor den JPS. Die Regelung macht jedoch deutlich, dass eine Änderung die Verpflichtungen der GSEs gegenüber den JPS-Aktionären - außerhalb eines Vollpleite-Szenarios - schwierig werden würde.
Nachrangige Vorzugsaktionäre [JPS-Halter] haben - vor den Inhabern von neuen oder bestehenden Stammaktien - Anspruch auf ihre jeweiligen Dividenden. Daher könnten [die JPS-Aktionäre] sich weigern, den GSEs - im Vorfeld einer Kapitalerhöhung - zu erlauben, ihre Ansprüche zu einem Preis unter dem Nennwert ihrer Aktien zu befriedigen.
Diese Weigerung [der JPS-Halter] würde den Wert der neuen Stammaktien verringern und damit die Rekapitalisierung erschweren. Obwohl die SPS der Regierung Vorrang haben vor den den JPS, hätte die Regierung einen Anreiz, eine Vereinbarung zu treffen, bei der ihr Anteil an den Stammaktien der GSEs berücksichtigt wird [gemeint ist wohl: anteilig reduziert wird, A.L.]
MACD (unten) ist bereits jetzt bullish.
RSI (oben) ist mit unter 50 neutral bis bullish.
Angehängte Grafik:
fhusfz.png (verkleinert auf 72%)
fhusfz.png (verkleinert auf 72%)
https://investorshub.advfn.com/boards/...sg.aspx?message_id=167830265
Ich will Ihnen keine Ratschläge erteilen, aber meine Meinung ist nicht das, was dieses Forum (Fannie-Thread bei iHub, USA) hören will.
Vergessen Sie Billigkeitsgrundsätze [A.L: d. h. die Frage, ob das Vorgehen der Regierung gerecht ist oder nicht]... Das Finanzministerium ist der vorrangige Gläubiger. Wenn die GSEs [nach der KE, A.L.] nicht mehr wert sind als das, was sie dem Finanzministerium schulden, bedeutet dies, dass [Stamm-]Aktionäre] keinen Cent sehen werden. Sie bekommen nichts. Aus diesem Grund beziehe ich mich auf den Unternehmenswert [Enterprise Value] der GSE und nicht auf den Gesamtwert der Aktien [Equity Value]... Die Junior Preferred Shares [JPS] sind zwar [formal] Aktien, aber faktisch haben sie eine vertragliche Schuldkomponente, weshalb sie vorrangig vor den Stammaktien sind. Die Rangfolge bestimmt, wer zuerst ausgezahlt wird und wer zuletzt. Wenn die SPS der Regierung nicht ausgezahlt werden können [A.L: aus den Erträgen der Kapitalerhöhung], bekommen die JPS und die Stammaktien nichts.
---------------------
Zwischenbemerkung von mir (A.L.):
1. Dass die JPS in diesem Szenario nichts bekämen, stimmt nur theoretisch. Praktisch dürfte ihnen seitens der Regierung eine Sonderbehandlung zuteil werden, wie auch aus folgendem Papier des CBO unmissverständlich hervorgeht:
https://www.ariva.de/forum/...ung-bis-juli-574209?page=41#jumppos1032
2. Das Szenario an sich ist schon hypothetisch, weil die Kapitalerhöhung die erforderliche Mindestsumme mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit aufbringen wird. D.h. die Regierung und die beratenden Investmentbanken werden bereits im Vorfeld recherchieren, ob z. B. Sovereign Wealth Fonds aus den Golfstaaten Interesse hätten, neue Großaktionäre von FnF zu werden. "Zufälllig" berät ja auch Steven Mnuchins neuer Hedgefonds genau diese Klientel. Sollten die Recherchen ergeben, dass das Geld nicht in erforderlicher Höhe reinkommt, wird die KE gar nicht erst durchgeführt, die Regierung hat ja im Prinzip viel Zeit (während die Altaktionäre aus der Zeit vor 2008 langsam "wegsterben").
---------------------
Bei der Freilassung der GSE spielt die Liquidationspräferenz eine große Rolle. Um es noch einmal zu betonen: Der Gesamtwert der GSEs [Enterprise Value] bestimmt den Wert der JPS und der Stammaktien. Ich glaube, dass das Finanzministerium, das alle Trümpfe in der Hand hält, den Deal so strukturieren wird, dass die von ihm gehaltenen SPS und Warrants den höchstmöglichen kombinierten Wert erhalten - während es gleichzeitig versuchen wird, jegliche vermeintliche oder tatsächliche rechtliche Haftung [so gut es geht] zu begrenzen oder auszuschließen. Aufgrund der rechtlichen Stellung der JPS [die mit den SPS die Vorrangigkeit gemein haben] wird höchstwahrscheinlich eine Regelung getroffen werden, die die Verbindlichkeit von mehr als 33 Mrd. USD [= Bilanzwert der JPS] aufhebt [also die JPS aus CET 1 durch Swap löscht], so dass am Ende ein nominaler Betrag für die Stammaktien übrig bleibt.
Wie wird dies ablaufen? Durch Umwandlung der SPS und JPS in Stammaktien. Oder durch eine weitere Briefvereinbarung, die die SPS in [später] wandelbare Aktien umwandelt und die JPS [in jetzige Stämme] swappt. In beiden Szenarien kommen die Warrants ins Spiel. Es geht nicht so sehr darum, dass die Warrants einen hohen wirtschaftlichen Wert haben, sondern darum, dass sie als Druckmittel eingesetzt werden können, um ein gewünschtes Endergebnis zu erreichen.
Die völlige Auslöschung der Stammaktien [= Wert fällt auf Null; A.L.) würde einen (schwachen) Grund für weitere gerichtliche Klagen geben*. Werden die Stämme hingegen zu 99,999 % verwässert, entfällt diese Klagemöglichkeit.
[* schwach, weil die Regierung laut US-Gesetzen maximal den resultierenden Wertverlust der Stammaktien als Schadensersatz berappen muss. Da die MK zurzeit bei nur 1,5 Mrd. $ liegt, können auch die Kläger über Schadensersatzklagen nur max. 1,5 Mrd. $ einfordern; A.L.]
Ich glaube, das man im Ropp-Prozess sehr wahrscheinlich von Billigkeitsregelungen hören wird. Ich denke, dass die Kläger eine sehr aussichtsreiche Strategie verfolgen. Es ist der einzige Prozess, der Chancen hat, die dritte Briefvereinbarung [= NWS von 2012, A.L.] rückwirkend zu annulieren. Aber selbst wenn die Kläger [formal] im Recht sein sollten, glaube ich nicht, dass die Gerichte sich trauen werden, korrekt zu entscheiden. Sie werden stattdessen rechtliche Ausflüchte suchen (wie Scotus in anderen Fällen...). Mit anderen Worten: Das "Billigkeits"-Rechtsmittel ist keines, das Ihnen gefallen wird.
Korrektur:
[also die JPS aus CET 1 durch Swap löscht]
--------------------------------------------------
Weitere Anmerkung:
Die JPS sind in CET 1 ohnehin nicht enthalten, wohl aber die Stammaktien. Würden die JPS zu ihrem Bilanzwert von 33 Mrd. $ in Stammaktien getauscht, stiege CET 1 um 33 Mrd. $, weil eben in diesem Volumen Stammaktien hinzukämen.
CET 1 ist das für die Freilassung maßgebliche Kapital-Niveau. FnF können freigelassen werden, sobald CET 1 eine Höhe erreicht, die den EK-Anforderungen (bzw. der "Kapitalregel", engl. capital rule) entspricht.
Calabria hatte die Kapitalregel mit 4 % angesetzt (viel zu hoch). Sandra Thompson hat erklärt, sie auf 3 % zu senken (immer noch recht hoch angesichts der positiven Stresstests). Das Minimum für die Kapitalregel liegt gemäß dem HERA-Gesetz bei 2,5 %.
Da sich die Bilanzsumme von FnF (kombiniert) zurzeit auf 7,12 Billionen Dollar beläuft, sind 2,5 % davon 178 Mrd. $.
CET 1 liegt aktuell bei -178 Mrd. $. Durch einen JPS-Swap stiege es auf -145 Mrd. $. Ein SPS-Swap (oder eine SPS-Löschung) würde weitere 193 Mrd. $ addieren, was CET 1 auf dann 45 Mrd. $ brächte.
Anschließend müssten von externen Investoren noch mindestens 133 Mrd. $ über die Kapitalerhöhung reingeholt werden, um CET 1 auf den oben berechneten Mindestwert von 178 Mrd. $ zu bringen.
Die wichtigste Info, die daraus folgt: Bereits jetzt könnte die Freilassung erfolgen, wenn die Kapitalregel auf 2,5 % reduziert würde, weil die erforderlichen 133 Mrd. $ von externen Investoren weniger ist, als in der Briefvereinbarung von Januar 2021 als Maximum für die KE erlaubt ist (max. 2 x 70 Mrd. $ = 140 Mrd. $).
Abgesehen von Mitteilung der Administrative über Freilassungsabsichten oder Quartalszahlen, sehe ich hier erst mal möglicherweise wenig Impluse. Vielleicht sagt Trump bei einer Rally mal was über uns wieder.
Sandra Thompson ist seit 40 Jahren Bürokratin und verdient fürstlich, rund doppelt so viel wie andere auf vergleichbaren Posten im öffentlichen Dienst. Das ist wohl ein weiteres Motiv, warum sie trotz ihres hohen Alters von 75 Jahren weitermacht. Mit der Freilassung würde sie diesen "schönen Job" verlieren. Ein Grund mehr, die Freilassung möglichst lange zu verschleppen.
Ich hatte bislang auf die "Gier" der Regierung auf die 100 Mrd. $ gesetzt. Dieses Geld sollte aber ohnehin in die Förderung finanzschwacher Hauskäufer fließen. Dann kann Sandra Thompson sich das Theater mit der Freilassung/KE (niemand weiß, ob dieser Börsengang nicht in die Hose geht....) auch sparen und die sozialen Wohltaten jetzt schon aus den laufenden Einnahmen bestreiten - so wie Obama mit dem NWS die notwendigen Milliarden für die Finanzierung von Obamacare abgegriffen hatte.
https://www.housingwire.com/articles/...-plan-fhfa-charts-new-course/
With strategic plan, FHFA charts new course
deepL + edit
Die Federal Housing Finance Agency (FHFA) hat in ihrem neuen Strategieplan angedeutet, dass sie eine andere Richtung als unter der Trump-Regierung einschlagen will.
Die Aufsichtsbehörde für Fannie Mae und Freddie Mac legte am Mittwoch drei allgemeine strategische Ziele für die Jahre 2022 bis 2026 fest: Sicherheit und Solidität, gerechter Zugang zu erschwinglichem und nachhaltigem Wohnraum und verantwortungsvolles Management der FHFA-Infrastruktur.
Der Plan unterscheidet sich stark von dem im Jahr 2020 unter dem damaligen FHFA-Direktor Mark Calabria veröffentlichten Plan, der die Beendigung der GSE-Zwangsverwaltung zur obersten Priorität erklärte. In diesem Plan wurde auch die Ausweitung der Kreditvergabe an unterversorgte Märkte nicht erwähnt, und die einzige Erwähnung der Versorgung von Kreditnehmern mit niedrigem und mittlerem Einkommen erfolgte im Zusammenhang mit der Erhaltung der Stabilität der GSEs.
Unter der amtierenden FHFA-Direktorin Sandra Thompson ist die Erschwinglichkeit und die Ausweitung der Kreditvergabe an diejenigen, die vom derzeitigen Hypothekenmarkt nicht gut versorgt werden, nun ein strategisches Hauptziel.
"Die Verbesserung der Möglichkeiten und des Angebots an erschwinglichem Wohnraum für Hauskäufer und Mieter - insbesondere für die unterversorgten Bevölkerungsgruppen - ist eine Priorität der Agentur", heißt es in dem Plan.
Aber der Status der Bemühungen der Agentur, dieses Ziel zu erreichen, ist weniger klar.
Eine Möglichkeit, die die FHFA vorschlägt, sind Pläne, Ziele für die Kreditvergabe und den Erhalt von Fertighäusern, ländlichen Gebäuden und erschwinglichen Wohnungen festlegen. ... Ein weiteres Instrument, mit dem die FHFA die Erschwinglichkeit verbessern will, sind Pläne zur gerechten Wohnraumfinanzierung. Die FHFA kündigte im September an, dass sie von Fannie Mae und Freddie Mac verlangen würde, bis zum Jahresende Pläne vorzulegen - und diese bis Anfang 2022 umzusetzen. Bis April 2023, so die Ankündigung, sollen die GSEs über ihre Fortschritte bei der Umsetzung des Plans von 2022 berichten.
---------------
A.L.: Aha, und ich Naivling dachte - wie auch Glen Bradford -, es gehe um Pläne zur baldigen Erlangung des notwendigen Eigenkapitals für die Freilassung. Stattdessen sind es Pläne für gesteigerte (und mMn risikobehaftete) Ausgaben, die die Kapitaldecke für die Freilassung eher aufzehren und die Freilassung verdödeln.
Übersetzt mit www.DeepL.com/Translator (kostenlose Version)
Im übrigen kann 2024 Thompson ihre Sachen packen, wenn die Trump wieder zurückkehrt und die Chance dafür steht nicht schlecht, wenn Biden so weitermacht.
Hätte man das von vorne herein getan, wären wir sicherlich schon längst frei.
Ich hatte gehofft, dass die Dems sich mehr für die Freilassung einsetzen würden, denn die FnF machen ja eine Förderungspolitik, die fast 100 % mit der Agenda der Dems übereinstimmt. Umso unverständlicher ist, dass sie den GSE quasi in den Rücken fallen mit ihre kurzatmigen "pet project" Finanzierung. Weitaus besser wäre, FnF aus der Zwangsverwaltung rauszuholen und sie wachsen und gedeihen zu lassen. Dann würde für die Finanzierung erschwingbaren Wohnraums unterm Strich mehr getan als mit der jetzigen Flickschusterei, die strategisch planlos wirkt (auch wenn sie auf zig "Plänen" basiert).
Hier der Chart von FNMAS seit 2020
Angehängte Grafik:
tzhadga.png (verkleinert auf 72%)
tzhadga.png (verkleinert auf 72%)
2020 verzeichnete die US-Regierung 6.600 Mrd. $ an Ausgaben und 3.400 Mrd. $ an Einnahmen (Grafiken unten).
Quelle: https://www.cbo.gov/publication/57170
100 Mrd. $ entsprechen somit nur etwa 3 % der jährlichen Einnahmen der US-Regierung - oder umgerechnet dem, was die Regierung in 5,5 Tagen ausgibt. Ein Fliegenschiss.
Aber dieses Geld steht als Sondereinnahme zur Verfügung, für deren Verwendung der US-Kongress nicht befragt werden muss. Wenn Biden die 100 Mrd. $ für die Förderung erschwinglichen Wohnraums verwendet, kann er sich damit im Wahlkampf bei seinen Stammwählern punkten.
Außerdem sind 100 Mrd. $ relativ viel gemessen an dem, was die Regierung insgesamt mit ihrer SPS-Unterstützung reingeholt hat. Das sind nämlich nicht die 310 Mrd. $, die z. B. auf iHub häufig genannt werden. Abgezogen werden müssen davon die 193 Mrd. $, die die Regierung ab 2008 ja auch tatsächlich in Cash vorgeschossen hat. Damit reduzieren sich die Gesamterträge der Regierung von 2008 bis 2018 auf netto knapp 120 Mrd. $.
Die US-Regierung würde somit bei einem Ende der Zwangsverwaltung (via SPS-Swap) noch einmal fast so viel "im Stück" verdienen wie von 2008 bis 2019 insgesamt.
Angehängte Grafik:
2022-02-....jpg (verkleinert auf 57%)
2022-02-....jpg (verkleinert auf 57%)
Bei FnF ist die Lage allerdings grundlegend anders. FnF haben Kredite aus den MBS, die faul zu werden drohen, fortlaufend verkauft - u. a. an Goldman-Sachs und andere Wallstreet-Banken, die die Titel dann vollstreckt haben. Das war und ist für GS ein gutes Geschäft, weil sie die Kredite von FnF mit deutlichem Abschlag kauften, der größer war als die Verluste (bezogen auf den Nennwert) bei den Vollstreckungen.
Infolgedessen sind die Hypo-Kredite in den MBS "pieksauber", da ist kaum Schrott. Kein Wunder, dass auch starke Stresstests keine Auswirkungen auf FnF hatten. Selbst bei Wiederholung einer Housingkrise wie 2008 würden FnF nicht nur keine Hilfsgelder benötigen, sondern sogar profitabel bleiben (das ergaben die Stresstests der letzten beiden Jahre).
deepL + edit
Es ist 14 Jahre her, dass Freddie Mac und Fannie Mae auf dem Höhepunkt der Finanzkrise im September 2008 unter die volle operative Kontrolle der Federal Housing Finance Agency (FHFA) gestellt wurden. Damals bezeichnete der damalige Finanzminister Henry Paulson diesen Schritt als "Auszeit", was den vorübergehenden Charakter dieses Schrittes widerspiegelt.
Don Layton, Senior Industry Fellow des Joint Center for Housing Studies an der Harvard University und ehemaliger CEO von Freddie Mac, ist der Ansicht, dass die von der Regierung geförderten Unternehmen (Government Sponsored Enterprises - GSEs), die unter die Aufsicht der Regierung gestellt wurden, weithin als Ergebnis grundlegender Fehler in ihren Abläufen und ihrer Struktur angesehen wurden. Daher glaubten viele Menschen auf allen Seiten, dass eine einfache Rekapitalisierung und die Rückführung in den privaten Sektor ein schlechter Schritt sei.
Diese Situation führte zu dem, was als GSE-Reform bekannt wurde, d. h. zu der Frage, wie das Wohnungsbaufinanzierungssystem des Landes überarbeitet werden kann, damit die GSE nie wieder die finanzielle Stabilität des Landes gefährden können.
[Faktisch haben sie das NIE. Es war eine Teufelei der Goldman-Finanzministers Hank Paulson! - A.L.]
Gegenwärtig gibt es in Washington keine Pläne für eine GSE-Reform, was bedeutet, dass die Konservatoriumsverwaltung auf absehbare Zeit fortbestehen wird.
Die Regierung Biden hat kein großes Interesse an einer Reform der GSE gezeigt. Während die Reform im Jahr 2009 im Mittelpunkt stand, wurde das Thema bis 2017 zu einem "back-burner"-Thema. Während der Amtszeit des damaligen FHFA-Direktors Mark Calabria von 2019 bis 2021 nahm das Interesse an einer Reform wieder zu, aber seitdem wurde nicht mehr viel darüber diskutiert.
Layton stellt fest, dass die GSE-Reform nicht tot ist, da zwei Aktivitäten im Gange sind, auch wenn der Gedanke, die Zwangsverwaltung zu verlassen, auf Eis zu liegen scheint.
Um die Menschen besser über das Thema zu informieren, hat Layton vier Fragen zum aktuellen Stand der GSE-Reform gestellt und beantwortet.
Wie kam es zu all den großen, kühnen Vorschlägen für eine GSE-Reform?
Die meisten großen Vorschläge für die GSE entstanden zwischen 2009 und 2016, als interessierte Parteien aus dem gesamten Finanzspektrum - darunter Branchenverbände, politische Befürworter auf der politischen Linken und Rechten, Wissenschaftler und natürlich Regierungsbeamte - versuchten, die Einrichtungen durch etwas anderes zu ersetzen. Beliebte Ideen waren ein einziges staatliches Monopol, die Aufteilung der GSEs in kleinere "Mini-GSEs", die Umwandlung in eine oder zwei Genossenschaften im Besitz der privaten Hypobanken (= Wall Street) oder die Auflösung der GSEs und die Überlassung der Kreditvergabe an den privaten Sektor.
Ein Gesetzentwurf zur Reform der GSE, der im Kongress am weitesten gediehen ist, war der überparteiliche Gesetzentwurf von Corker und Warner aus dem Jahr 2014, der konkurrierende "Mini-GSEs" vorsah, aber nie in die Nähe eines Gesetzes kam. Bei der öffentlichen Prüfung des Gesetzentwurfs wurden ernsthafte Bedenken gegen den Vorschlag geäußert, die von fatalen Mängeln bis hin zum allgemeinen Konsens reichten, dass der Entwurf in der Praxis nicht umsetzbar sei.
Um das Jahr 2018 herum wandten sich Politikexperten und Akteure der Hypothekenbranche von einer Revolution ab und setzten auf Evolution, bei der der Betrieb der GSEs normal weiterläuft, um Störungen auf den komplexen Hypothekenmärkten zu vermeiden. So wurde aus der "umfassenden GSE-Reform" nun eine "GSE-Reform", was bedeutet, dass die Unternehmen eher reformiert als ersetzt werden.
Wenn überhaupt, dann sind die GSEs unter der Zwangsaufsicht gediehen. Viele der in den letzten 14 Jahren eingeleiteten Reformen haben ihnen geholfen, darunter die Begrenzung der Größe des Anlageportfolios, die Auslagerung von Risiken durch Kreditrisikotransfers und die Forderung nach einer soliden und wesentlich höheren Eigenkapitalausstattung.
(Alles im letzten Absatz sind Lügen der Großbanken. Allein schon: Wie soll eine "Begrenzung der Höhe des Anlageportfolios" FnF nützen? Es nützt nur Wall Street - A.L.)
"Dieser evolutionäre Ansatz für die GSE-Reform verlangte daher die Beibehaltung aller Änderungen, die während der Aufsicht vorgenommen wurden", sagte Layton. "Er verlangte auch eine Regulierung, wie sie die Staaten bei der Regulierung von Strom- und anderen Versorgungsunternehmen anwenden (was auch die Festlegung von Preisen für die Öffentlichkeit einschließt). Heute ist diese GSE-Reform im Stil eines Versorgungsunternehmens die einzige wichtige Idee, die noch breite Unterstützung findet. Interessanterweise stammt sie jedoch nicht aus einer der Quellen früherer großer und kühner Vorschläge, sondern ist das Ergebnis der sorgfältigen, jahrelangen Arbeit an der Reform der GSE unter der Aufsicht der FHFA, wobei auch das Finanzministerium eine wichtige Rolle spielt."
Gesetzgeberische und administrative Wege zur GSE-Reform: Wo stehen sie?
Reformideen erfordern natürlich die Verabschiedung neuer Gesetze, aber als klar wurde, dass es eine Verschiebung von der Ersetzung der GSEs hin zu einer Reform auf dem so genannten "administrativen Weg" gab, sagte Layton, dass dieser Ansatz die Notwendigkeit einer Gesetzgebung durch den Kongress umgeht, weil die Änderungen, die für die GSEs notwendig sind, um diese Aufsicht zu beenden, von der FHFA durch Regulierung vorgenommen werden könnten, und das Finanzministerium könnte den bestehenden Vertrag ändern, durch den die Unternehmen Finanzierung durch sie erhalten.
[A.L.: FnF erhalten keine "Finanzierung" von der Regierung. Sie könnten durchaus auf eigenen Füßen stehen bei jährlich 20 Mrd. $ Gewinn. Es gibt nur eben die Altlast" der SPS aus 2008. Die Formulierung oben suggeriert, als würden FnF immer noch am Tropf der Regierung hängen.]
"Im Moment ist man sich in Washington einig, dass eine Gesetzgebung zur GSE-Reform erst in einigen Jahren kommen wird", sagte Layton. "In Anbetracht der Tatsache, dass die GSEs unter Aufsicht gut funktionieren, gibt es keinen Druck auf Republikaner oder Demokraten im Kongress - die sehr unterschiedliche Vorstellungen darüber haben, was mit den GSEs geschehen soll - um einen Kompromiss für einen Reformplan zu erzwingen. Das bedeutet, dass der administrative Weg die einzige realistische Option ist, die im Moment zur Verfügung steht.
[Was Layton hier sagt (oben fett), muss keinesfalls in Erfüllung gehen, das hat auch Howard in einem Kommentar geschrieben... A.L.]
Welche zwei wichtigen Aktivitäten zur Reform der GSE sind derzeit im Stillen im Gange?
Laut Layton besteht die wichtigste derzeit laufende Reformmaßnahme der GSE darin, dass die beiden Unternehmen ihre gesamten Gewinne einbehalten, um Kapital zu bilden - ein äußerst wichtiger Fakt, den viele Leute übersehen. Dies macht die GSEs finanziell stabiler, was bedeutet, dass sie das Finanzministerium nicht um zusätzliche Finanzspritzen bitten müssen, die letztlich von den Steuerzahlern finanziert werden.
[Diese Lüge ist geradezu dreist, A.L.]
Die zweite Reformmaßnahme besteht darin, dass die amtierende FHFA-Direktorin Sandra L. Thompson Änderungen an den aus der Calabria-Ära stammenden regulatorischen Mindestkapitalanforderungen vorgenommen hat, die ein "unnötig hohes Niveau" an Kapital verlangten. Der begrenzte Umfang der vorgenommenen Änderungen zielt darauf ab, einen "perversen Anreiz" für die GSEs zu beseitigen, risikoreiche Hypotheken zu übernehmen, und einen ebenso perversen Fehlanreiz, Hypothekenkreditrisiken abzugeben.
"Leider sind dies die beiden einzigen wichtigen Maßnahmen zur Reform der GSE, die derzeit durchgeführt werden", so Layton abschließend.
Worauf sollten wir achten, wenn weitere GSE-Reformen auf den Weg gebracht werden?
Layton sieht drei Bereiche, in denen die Regierung zusätzliche Maßnahmen ergreifen muss, um den Ausstieg aus der Konservatoriumsverwaltung zu erleichtern. Bei diesen Änderungen handelt es sich um große Vorhaben, deren Umsetzung viel Zeit in Anspruch nehmen wird (Layton schätzt Jahre, nicht Monate). Sie sind:
- Die bestehende regulatorische Mindestkapitalregelung muss nach unten korrigiert werden. Dies bedeutet, dass die zugrunde liegende Ökonomie, wie Kapital für das Risiko im Bankensystem erforderlich ist, weitgehend übernommen wird, aber dann auf die Besonderheiten der GSE angewandt wird, die in hohem Maße keine Banken sind, wo die derzeitige Kapitalregel sie zu sehr so behandelt, als ob sie es wären. Zu hohe aufsichtsrechtliche Kapitalanforderungen würden direkt dazu führen, dass eine privatisierte GSE zu hohe Kapitalkosten hat. Da die Kapitalkosten die größte Komponente bei der Festsetzung der Garantiegebühren sind, würde dies unmittelbar zu einer übermäßig hohen Festsetzung der Garantiegebühren durch die beiden Unternehmen führen. Die Entwicklung und Umsetzung einer solchen überarbeiteten Kapitalanforderung würde mindestens ein Jahr, vielleicht sogar eher zwei Jahre dauern. (Siehe meinen früheren Beitrag, in dem ich erkläre, wie die derzeitige Kapitalanforderung im Vergleich zu den offiziellen Stresstestergebnissen, die die FHFA letztes Jahr veröffentlicht hat, nachweislich überhöht ist).
[A.L. Unfug, man kann nach den zwei bestandenen Stresstests die Kapitalregel SOFORT auf 2,5 % senken, und viele Gelaber und Verzug.]
- Die FHFA muss die richtige rechtliche und operative Infrastruktur für eine versorgungsähnliche Regulierung der GSEs aufbauen, nachdem diese aus der Zwangsverwaltung ausgeschieden sind. Dies ist eine schwere Aufgabe für die Behörde, wenn man davon ausgeht, dass sie das auf staatlicher Ebene gut etablierte Regulierungssystem für Versorgungsunternehmen kopiert, anstatt zu versuchen, etwas Neues zu schaffen. Dies würde die Einführung völlig neuer Aktivitäten beinhalten, wie z. B. die Durchführung öffentlicher Anhörungen, wenn die GSEs Preisänderungen beantragen, die Prüfung aller Betriebskosten, um festzustellen, welche nicht förderfähig sind (z. B. unangemessen aufwendige Kundenbewirtung), die Durchführung finanzieller und wirtschaftlicher Studien, um die erforderliche Rendite für die Investoren zu bestimmen (wozu ebenfalls Anhörungen abgehalten würden), und so weiter. Diese Dinge sind für die staatlichen Kommissionen für öffentliche Versorgungsunternehmen selbstverständlich, aber weit entfernt von dem, was Finanzaufsichtsbehörden wie die FHFA tun.
[Hier wird die Wichtigkeit der FHFA völlig überzogen dargestellt, von 1938 bis 2008 ist Fannie Mae GANZ OHNE Aufsicht ausgekommen! A.L.]
- Für jede GSE müssen hochkomplexe Mechanismen entwickelt und umgesetzt werden, um die Eigentumsverhältnisse an ihrem Eigenkapital neu zu regeln. Diese Eigentumsverhältnisse sind derzeit dadurch verzerrt, dass das Finanzministerium alle vorrangigen Vorzugsaktien (mit mehr als 200 Mrd. USD im Umlauf) sowie Warrants auf 79,9 % der Stammaktien hält, die neben den historischen (d. h. vor der Bankenaufsicht) Stamm- und nachrangigen Vorzugsaktien liegen, die sich noch immer im Besitz von Anlegern des öffentlichen Marktes befinden. (Diese öffentlichen Investoren haben während der Zwangsverwaltung nur wenige Rechte, aber nach deren Beendigung würden sie diese Rechte - wie z.B. die Möglichkeit, den Vorstand zu wählen - zurückerhalten). Ein Ausstieg aus der Konservatoriumsverwaltung erfordert, dass diese Eigentumsstruktur unverzerrt und konventionell und frei von konservatoriumsbedingten Rechtsunsicherheiten wird. Das Finanzministerium, mehr noch als die FHFA, ist der Schlüssel dazu, und die Komplexität, insbesondere in dieser immensen Größe und für zwei Unternehmen gleichzeitig, ist beispiellos. (Zu diesem Unterfangen würde auch die Einführung einer Gebühr für die GSE gehören, mit der das Finanzministerium für seine Unterstützung entlohnt würde).
[Auch hier wird die Freilassung viel komplizierter dargestellt, als sie faktisch ist, um künstliche Hürden aufzubauen - A.L.]
Kurzfristig sehe ich eher steigende Häsuerpreise ungeachtet steigender Zinsen, weil viele noch kurzfristig günstige Zinsen mitnehmen wollen und weil das Bauen an sich durch teure Rohstoffe und Materialien eher zu einer geringeren Anzahl neuer Neubau-Immobilien führen wird.
Was die FED macht, ob sie auch am Ende ihre Bilanz-Summe reduziert, dafür die Zinsen niedriger lässt, beide Maßnahmen oder am Ende die Inflation wieder abschwächt und der Markt zu viel eingepreist hat, wird man sehen.
Dennoch sollten die Häuserpreise mit Blick auf die F&F beobachtet werden.
Layton beginnt seine Beiträge immer wieder mit einer falschen Problembeschreibung, die ihn dann dazu verleitet, eine unnötig komplexe oder drakonische Lösung vorzuschreiben. In diesem Fall sagt er in seinem ersten Absatz: "[D]er Fall der GSEs unter Aufsicht wurde weithin als das Ergebnis grundlegender Fehler in ihrer Tätigkeit und Struktur angesehen. Daher hielten Akteure aus dem gesamten politischen Spektrum eine einfache Rekapitalisierung und die Rückkehr zum privaten Sektor für unklug." Nein, es waren die Bankeninteressen, die diese beiden Dinge sagten, und ihre Behauptung von "fundamentalen Fehlern" bei Fannie und Freddie war unzutreffend und eigennützig. Es gibt viele Menschen, die die Fakten über die Finanzkrise kennen (und zugeben) und auch verstehen, dass es nicht viel schwieriger sein muss, Fannie und Freddie aus der Zwangsverwaltung herauszuholen, als sie hineinzuholen, ungeachtet dessen, was die Banken und ihre Unterstützer sagen.
Es gibt hier eine Vorgeschichte. Als ich endlich aus meiner achtjährigen "Auszeit" von Hypothekenfinanzierungsangelegenheiten herauskam, die sich aus der Vielzahl von Prozessen ergab, die aus den (erfundenen) Vorwürfen des Bilanzbetrugs gegen mich durch die FHFA-Vorgängerbehörde OFHEO resultierten, war ich erstaunt zu erfahren, dass viele Leute, von denen ich überzeugt war, dass sie es besser wüssten, den Corker-Warner-Gesetzentwurf öffentlich unterstützten. Als ich zu ihnen sagte: "Ihr wisst doch, dass das niemals funktionieren wird", war ich von ihrer Reaktion überrascht. Sie sagten, dass sie in der Zwangsverwaltung keinen Platz am Tisch bekämen, um über die Zukunft der Unternehmen zu diskutieren, es sei denn, sie stimmten zu, dass Fannie und Freddie "grundlegend fehlerhaft" seien und ersetzt werden müssten. Sie sagten, sie wüssten, dass Corker-Warner nicht funktionieren würde, aber wenn sie dies zugäben, würden sie ins Abseits gedrängt, also schwiegen sie in der Hoffnung, dass sie die Probleme beheben könnten, wenn der Gesetzentwurf vorankäme.
Ich denke, eine ähnliche Situation ist auch jetzt zu beobachten. Die Echokammer der Banken stellt immer wieder dieselben (falschen) Behauptungen auf, und fast niemand setzt sich für die [korrekte Darstellung der] Fakten ein, wobei den Unternehmen selbst die "Lobbyarbeit" untersagt ist. Wie ich in einem früheren Kommentar anmerkte, hoffe ich, dass die Anträge auf Klageabweisung und die Prozesse in Fairholme, Collins und (eventuell) vor dem Court of Federal Claims als Katalysator dienen werden, um den Dialog über die Zukunft von Fannie und Freddie von der Fiktion auf die Fakten zu verlagern, und dies wiederum wird eine hochrangige Person oder Gruppe von Personen in der Biden-Administration davon überzeugen, einen Kurs für den Ausstieg der Unternehmen aus der Aufsicht zu entwerfen, der allen Beteiligten zugute kommt - der Regierung, bestehenden und neuen Aktionären und Hauskäufern - und nicht nur den Banken. Andernfalls befürchte ich, dass Layton Recht haben wird: Fannie und Freddie werden auf unbestimmte Zeit im "Scheintod" bleiben. Die Banken sind mit dem Status quo sehr zufrieden.
Heute droht dies jedoch kaum noch, eben weil die Kredite in den MBS blitzsauber und von zweifelhaften Schuldnern "gereinigt" sind. Faule Kredite, bei den die Schuldner nicht mehr zahlen, werden wie oben beschrieben in regelemäßigen Abständen (bislang schon ca. 25 Mal) an an Goldman und Co. zur Zwangsversteigerung verkauft.
D.h. ob die MBS in einer Housingkrise - bei stark rückläufigen Hauspreisen - fallen oder nicht, hängt vor allem von der Zahlungsfähigkeit und Bonität der Kreditnehmer ab. Entscheidend ist, ob sie im Krisenfall noch in der Lage - und willens - sind, weiterhin ihre Kredite abzutragen. Das kann man angesichts o. g. "Säuberungen" im Großen und Ganzen bejahen. Wer genügend Geld und/oder einen guten ungekündigten Job hat, wird auch weiterhin abzahlen - egal ob USA-weit die Hauspreise sinken.
Die MBS würden erst dann im Kurs sinken, wenn diese Abtragszahlungen reihenweise ausfallen würden. Das tun sie schon deshalb nicht, weil die meisten Hauskäufer 20 % Eigenkapital beim Hauskauf mitbringen mussten (anders als 2005 ff.) und daher nicht einfach den Hausschlüssel auf den Tresen legen, wenn es unbequem wird. Dann wäre das EK nämlich weg, und dazu ist das EK auch eigentlich da.
