Vonovia Aktie

Immobilienaktien reagieren wie Anleihen auf Zinsveränderungen. Steigt die Rendite, dann fällt der Barwert der zukünftigen Dividendenerträge. Anders als Anleihen haben sie einen Substanzwert und bieten Schutz vor Inflation.

Zurzeit fällt der Bund Future stärker als die Aktie. Es ist folglich sinnvoller, den Bund Future und nicht die Aktie zu shorten.

Beispiel: Investition Aktie oder Discountzertifikat : 10.000
Absicherung mit Bund Future Short 159,8 : Betrag 2000, Hebel 5.

https://www.comdirect.de/inf/zertifikate/...PV3?ID_NOTATION=371396899
 

Wohnungsnot in Deutschland Senioren leben in großen Wohnungen, die junge Familien verzweifelt suchen

https://www.focus.de/immobilien/...rzweifelt-suchen_id_187765111.html


Die Wohnungspreise sind im freien fall,  Vonovia ist bald pleite, niemand sucht mehr Wohnungen ......  

Die Älteren bleiben in ihren zu großen Wohnungen, weil es kein ausreichendes Alternativangebot an bezahlbarem Wohnraum gibt. Warum sollte auch jemand mit einem günstigen alten Mietvertrag ausziehen, wenn es zum einen kaum Angebote gibt und man im Falle, dass man doch was findet, für weniger Quadratmeter wesentlich mehr bezahlen soll.
Dieses klassische marktwirtschaftliche Missverhältnis von Angebot und Nachfrage, das seit Jahren besteht und auf das die Politik nicht adäquat reagiert hat, führt dazu, dass die Preise für Immobilien eben nicht fallen.
 

als wären die hypothekenzinsen schon bei 8% (bei stark fallenden Mieten)

https://www.ariva.de/vonovia-aktie/chart/...yse?t=all&boerse_id=6  

Trotz Bankenkrise: Schnabel und Nagel gegen die Vertreter der Südländer
https://finanzmarktwelt.de/...er-wollen-zinsen-weiter-anheben-265827/


Die Bundesbanker reagieren viel zu spät. Je stärker erhöht wird, umso weniger Wohnungen wird es in Deutschland geben.
Mit einem Bund Future Short kann man das Risiko der Zinserhöhungen absichern.  

In was auch immer, bist Du im Risiko. Und mit Absichern ist das so eine Sache. Hier long, absichern mit demunddem short... Die Nobelpreisträger-Hedgefundmanager von LTCM können ein Lied davon singen 😎

Wer Risikolos investieren will kauft Raviolis. Und auch die laufen mit der Zeit ab.  

der Steht nach 6 Jahren nun aber mit 20% Verlust da obwohl er faktisch immer im Cash war  

ist halt nicht immer King...

 

Ich habe bei Vonovia heute investiert da ich der Meinung bin das die Aktie viel zu günstig ist.
Das größte Problem für mich ist, dass steigende Zinsumfeld. Hier muss sagen gibt es bei Vonovia zumindest das Glück das der Großteil der Schulden erst in vielen Jahren fällig ist. Im Durchschnitt sprechen wir von per Ende Dez. 2022 von 7,4 Jahren. Das gibt Vonovia einiges an Zeit sich auf das steigende Zinsumfeld vorzubereiten. Positiv ist hier zu vermelden, dass sich seit Mitte März die SWAP Sätze etwas reduziert haben aufgrund der Bankenkrise. Aktuell erscheint es wahrscheinlicher, dass die Zinsen der EZB sowie FED weniger stark ansteigen werden als noch vor ein paar Wochen angenommen. Ab März könnte es auch erstmals eine etwas größere Entspannung bei der Inflationsraten geben was auch etwas Druck aus dem Markt nehmen könnten. Nichtsdestotrotz gehe ich in meinem konservativen Basis Szenario nicht davon aus, dass sich die Zinsen erholen und langfristig auf dem aktuellen Niveau verharren.

Was würde das für den FFO der Vonovia bedeuten. Ich rechne für 2023 mit einem FFO von 1.800 Mio. Euro (untere Bandbreite der Vonovia Guidance). Die Strategie von Vonovia Anleihen teilweise zu tilgen bzw. überwiegend eine Refinanzierung über Bankkredite zu machen ist absolut die richtige Entscheidung. Aus dem Grund weil in dem aktuellen Umfeld Bankkredite deutlich günstiger zu finanzieren sind als Anleihen.  Am sinnvollsten erscheint es mir das Vonovia Bankkredite auf 8 Jahre verlängert. Der 8 Jahres SWAP liegt aktuell bei 2,93%. Bei einer Marge der Bank von 120 Basispunkte rechne ich hier mit aktuell Zinsen von 4,2%. Um etwas konservativer zu sein und Vonovia auch nicht umherkommen wird auch mal eine Anleihe zu emittieren rechne ich generell mit allen Krediten die in den nächsten Jahren fällig sind mit einem entsprechenden Zinsanstieg bei der Refinanzierung von 4%. Aktuell (Dez. 2022) zahlt Vonovia auf alle Kredite/Anleihen 1,5%. Meine 4% kommen hier also on top. Generell nehme ich an das Vonovia zumindest 500 Mio. Euro an Schulden pro Jahr aus dem Free Cashflow tilgen kann. Free Cashflow Guidance von Vonovia für 2023 aus dem operativen Geschäft abzüglich Dividende (ca. 650-700 Mio.).

Unter der Annahme das keine Verkäufe erfolgen, die Mieten nicht steigen und ich den von mir erwarteten FFO von 2023 in Höhe von 1.800 Mio. Euro pro Jahr um die höheren Zinsen saldiere komme ich auf folgende Ergebnisse für den FFO. Einzig habe ich die Annahme das ab 2024 400 Mio. Pro Jahr der fälligen Kredite getilgt werden und der Rest mit 4% Zinsaufschlag auf das aktuelle Zinsniveau der Vonovia refinanziert wird.

FFO 2024: 1.700
FFO 2025: 1.516
FFO 2028: 1.004
FFO 2030: 676

Ab 2030 gibt es keine jährlichen sehr hohen Fälligkeiten von Krediten mehr.
Auch im Jahr 2030 hätte Vonovia in dieser Rechnung immer noch einen beachtlichen FFO von 676 Mio.
Zusätzlich darf man nicht vergessen, dass ich keine Annahmen zu Mietsteigerungen getroffen habe. Unter der Annahme das, dass Adjusted EBITDA pro Jahr um 2% steigt komme ich auf einen FFO von 2030 in Höhe von 1.150 Mio. Euro.

Gerade ein Anstieg des Adjusted EBITDA von nur 2% erscheint mir sehr konservativ. Auf der einen Seite werdend die Mieterlöse aufgrund der neuen Mietspiegel mittelfristig stark ansteigen und auf der anderen Seite ist Vonovia nur mit einem geringen Anteil von Preissteigerungen bei den laufenden Kosten betroffen, da der Großteil der Kosten auf die Mieter umgelegt werden kann. Die EBITDA Marge hat 2022 77,8% betragen und für 2023 wird ein noch höherer Wert angenommen.
Meines Erachtens wird sich Vonovia auf die neue Zinssituation sehr gut einstellen. Vorteil ist, wie gesagt das der Großteil der Kredite zum Glück erst in vielen Jahren fällig ist. Gleichzeitig aufgrund der hohen Inflation mittelfristig auch die Mieten stärker ansteigen werden. Die letzten Mietspiegel als Vergleich waren schon ein viel höheres Niveau als die Mietspiegel davor und die Hohe Inflation ist da noch nicht mal reflektiert.

Ein Thema was ich noch ansprechen möchte ist die geringe Rendite von Wohnimmobilien im Vergleich zum Verkehrswert der Immobilie. Dieser Punkt wird sich meines Erachtens durch 2 Faktoren ausgleichen. Abwertung der Immobilien plus Anstieg der Miete. Wenn Vonovia ihre Immobilien über 2 Jahre um 20% abwertet und die Mieten um 7,5% steigert schaut diese Rechnung dann auch schon anders aus. Hier steigt dann als Bespiel die Mietrendite von aktuell 3,6% auf 4,7% an. Das sind dann schon ganz andere Werte. Die Gutachter werden bei Vonovia vermutlich auch nicht massiv abwerten sondern man wird das eher schleichend machen bzw. die Inflation auch für sich arbeiten lassen. Wenn ich eine Inflation von 10% haben aber die Immobilienpreise gleich bleiben sind sie real auch um 10% gesunken muss aber keine Abwertung in meiner GuV buchen.

Ich würde mir in 2-3 Jahre gerne eine Immobilie kaufen. Ich kann mir nicht vorstellen, dass man dann 20% tiefer kaufen als aktuell. Zusätzlich darf man nicht vergessen wäre der reale Wertverlust durch die hohe Inflation schon noch mal ein Eck höher. Ich rechne eher damit das Preise leicht fallen und Immobilien aber real durch die Inflation schon stärker an Wert verlieren. Nominell leichter Rückgang, Real stärkerer Rückgang. Wenn man in 3 Jahren billiger kaufen kann als aktuell man in 3 Jahren um ein Eck mehr verdient ist es ja auch schon deutlich günstiger. Durch den knappen Wohnraum sehe ich keine massiven Preisverfälle. Trotzdem muss man in einem Basis Szenario davon ausgehen und das gute ist, dass Vonovia in ihrer Präsentation einen ordentlichen Stresstest durchgeführt hat und sinkende Immobilienpreise von auch 20% überhaupt noch keine Gefahr für die Anleihen darstellen. Was nie passieren darf das Anleihen von den Inhabern gekündigt werden können. Das wäre ein Szenario wo auch Vonovia in die Insolvenz rutschen würde.

Vorteile sehe ich auch, dass auch das komplette Einstellen von neuen Wohnbauprojekten mittelfristig noch viel weniger Wohnungen zur Verfügung stellen werden. Plus Wohnen ist eines der Grundbedürfnisse der Menschen. Aktuell sind Immobilienaktien null sexy. Die Zeiten werden aber meines Erachtens noch kommen.

Bei sinkenden Kursen würde ich noch mal zukaufen. Denke wenn man sich schlafen legt und den Vonovia Kurs in 2-3 Jahren wieder anschaut, sollte die Welt dann hoffentlich viel schöner ausschauen. Womöglich kann ich dann ja meinen Vonovia Gewinn in eine eigene Immobilie investieren.
 

ja ich habe mir jetzt paar Stücke ins Depot geholt. Aber nur wenig.

Langfristig werden Vonovia, LEg, Grand City......überleben.

Alle haben fast keinen Leerstand.
Quasi Vollvermietet
Die Mieten steigen, wenn auch nur 3 % im Jahr.
Modernisierung wird auf die Miete umgelegt.

Alle werden nicht in Zahlungsschwierigkeiten kommen. Im Zweifelsfall wird es zur Kapitalerhöhung kommen um Schulden zu tilgen.
Das ist zwar nicht schön, aber besser, als unter Buchwert zu verkaufen.

Ja die Zeiten sind anders geworden.
Aber bei den Kursen kann man langsam anfangen zu kaufen.
Wer glaubt, Wohnungen in größeren Städten fallen um 20 Prozent, der irrt gewaltig.
Es sind jetzt erstmals seit Jahren Ein und Zweifamilien Häuser im Preis gefallen.
Wohnungen sind auch gefallen ja, jedoch um 1 Prozent nur.

Wer jetzt nicht mehr bauen kann, weil es finanziell nicht mehr geht, wird eher über den Kauf einer Eigentumswohnung nachdenken.

nur meine Meinung, kann falsch sein.
 

Wie kann es nur sein, dass vor 2 Jahren keiner mehr an Zinsen geglaubt hat, nu aber alle Glauben, dass Zinsen lange hoch bleiben?
In den nächsten 5 Jahren muss Griechenland 25% seiner Schulden refinanzieren. Aktuell sind es 6% pro Coupon aber das werden dann sicher mehr.
Ohne Anleihekaufprogramm können die Renditen in der EU nicht zusammengehalten werden. Ich glaub wenn wir in 2 Jahren noch 2% Zinsen haben, dass wäre das klasse, aber ich glaub eher an -0,5%. Und vermutlich wird die schöngerechnete Inflation dann auch bei 2% liegen. Alles wunderbar für die Notenbank und blöd für alle ohne Sachwerte!  

aber noch übertriebene Immopreise,da kauft so gut wie niemand. Ich sag Mal Stagnation am Immomarkt.  

Das Problem ist aber, viele müssen halt aktuell auch nicht unbedingt verkaufen. Dadurch sind die Preise recht stabil. Echte Schnäppchenzeit ist aktuell wirklich nicht und dass Neubau so extrem teuer geworden ist, macht es nicht besser. Da fallen die Preise sowieso nicht - alleine wegen den Kosten.
Was sich geändert hat ist, dass man nun zumindest was findet was morgen auch noch da ist. Aber wenn man dann den ausgerufenen Preis nicht zahlen mag, dann warten die Verkäufer ,eist einfach weiter. Wie einige Vorredner bereits meinten, die Preise werden hoch bleiben oder eine Zeit nicht weiter steigen.  

Bin seit Jan2018 inside 4 Long.
Habe gute Divi immer kassiert und es war in Ordnung.
GS hat den Aktien Kurs auf 74 schon Klasifiziert.
Buch hat schon mehrere Immo AG geschluckt.
Der Bestand wuchs und der Konzern nahm Substanz.
Plötzlich kam Krieg in Europa und kamon noch mehr Flüchtlinge
ins Land. Eigentlich war es gut für Abbau vom Leerstand.
Dann kamen die Zinsen und plötzlich Stimmten die Gelder nicht mehr
Flüchtlinge kommen weiter ins Land (80% mehr durch "Rettungsschiffe")
Es entstehen Container Dörfe Überall, weil unsere Komunen PLATZEN in
Übermaß.. (System auch).
Nicht nur ich sehe den Kurs in falschen Richtung bewegend.
So sehen auch mehrere logisch denkende Anleger (Ulbrich incl.)
und investieren.
AlgoSpezies drehen weiter verkehrte Richtung..
Die Welt ist nicht Logisch, sondern Algo geworden.
DWS hatte ich 12 Jahre Sparvertrag gehabt.. als die DB noch über 100 war.
Als es runter mit DB ging (u.a. durch Ständige Hunderttausend Mio.US $ Strafen)
habe ich es mit Verlust geschmissen.
BR und Pensionsfonds sind für mich (77) jetzt uninteressant.
Bleibt mir VNA Ärger & Hoffnung.. Dass Vladimir wie schon CA (Sovietskaja Armja)
früher so auf die Mütze kriegt, dass es wieder Sonne in Börsenwelt fängt an
zu scheinen.
L.G.
seeblitz1  

Die Erzeugerpreisinflation die der Verbraucherinflation 3-4 Monate vorauseilt und zu ca. 1/3 übernommen wird, geht deutlich zurück
https://www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/...Produkte/_inhalt.html  

"In den nächsten 5 Jahren muss Griechenland 25% seiner Schulden refinanzieren. Aktuell sind es 6% pro Coupon aber das werden dann sicher mehr."

aktuell liegen die Zinsen nur 4,16% für 10 jährige Anleihen (4,29% für 20 jährige), sie sparen also noch dabei und gleichzeitig haben sie durch die inflation nominal noch steigende einnahmen (und wenn die zinsen steigen hat die EZB durch neue Bestimmungen noch die Möglichkeit Deutsche anleihen zu verkaufen und griechische aufzukaufen), selbst wenn es nach bereinigtem bip kein Wachstum geben sollte, im Moment entschulden sich die staaten durch die Inflation, die EZB gibt vor das sie eine Inflation von 2% möchten, hinter vorgehaltener Hand ist Inflation aber der einzige Weg um aus dem Schuldendilemma rauszukommen  

Guten morgen zusammen :)  bin nicht in Vonovia investiert gleich zu sagen und bitte keine Angriffe !!!
Heute früh beim Immobilien  suche auf Immowelt ist mir aufgefallen das Vonovia Immobilien Bestand im Raum Nürnberg verkauft und wir reden hier nicht von 1,2 Immobilien sondern von bestimmt 20 Stück. Und jetzt die Frage ist das Unternehmen in die Schieflage ?? Lohnt sich der Einstige ??

Vielen Dank  

würde ich nicht sagen, sie brauchen aber cash um Luft bei den refinanzierungen zu haben und höhere Zinszahlungen zu vermeiden (Abstufungen beim Rating und damit wiederum höhere Kosten usw.), deshalb versuchen sie aktuell eher unattraktivere Immobilien nahe des Buchwertes zu verkaufen, könnte mir z.b. auch vorstellen das sie komplett in Österreich aussteigen, aber dafür müsste man auch erstmal einen Käufer finden und das ist aktuell schwer  

Moin,
Du bist doch kien Frischling an der Börse.
Lies a bisl about, dann wirst Du selber entscheiden können..
Viel Glück!
Seeblitz1  

jeden tag ein neues Tief! Das ist schon ein sehr schlechtes Zeichen!  

Das ist ja gar nichts. Oder sind mit Immobilien ganze Liegenschaften gemeint?

Klär mich mal bitte jmd auf, wenn ich Mist erzähle, aber das Doofe daran ist ja schon, dass solche Objekte nicht mehr so einfach vergoldet werden können. Also wenn es jmd kauft und Eigenbedarf geltend macht, weiss ich schon einmal gar nicht, ob der da rein kann. Und wenn der das dann aber vlt auch mal verkaufen will als Eigentumswohnung, weil man im Alter das Geld ja auch irgendwann mal verleben möchte, gibt es doch dort irgendeinen Fallstrick. Aber schon der Verkauf von Mietobjekten einzeln dürfte da kritisch sein, oder? Weil dann wanderl VNA ja an der Stelle von Mietobjekt in Eigentum um ... und das geht glaub ich nicht.
Entsprechend kann man wahrscheinlich nur Mehrfamilienhäuser verkaufen unter der Bedingung, dass es weiter Mietobjekte bleiben. Oder? Und so ein Mehrfamilienhaus kauft sich Gretchen Meier nicht.  

Danke Helmut84 für deinen Beitrag. Habe es gerne gelesen und stimme zu!  

Angebot dünnt sich immer weiter aus und der Neubau lohnt sich nicht mehr

Jeder der aktuell vermietet ist doch faktisch gezwungen ans maximale Ende der möglichen Miete zu gehen wegen der Inflation

 

https://www.youtube.com/watch?v=8YarGr9UWy4

zumindest laut immoscout
 

Ich denke mal wir sind uns einig das die Annahme von Vonovia zur Mietpreiserhöhung konservativ ist.
Bei 2% jährlicher Erhöhung kostet die Miete bei einer Annahme von 700 Euro nach 5Jahren 854 Euro
Bei 3% jährlicher Erhöhung kostet die Miete bei einer Annahme von 700 Euro nach 5Jahren 944 Euro

Normalerweise sollten Zins und Inflation in gleicher Höhe sein. Wenn das nicht der Fall ist dann bleibt nur die Möglichkeit in Sachwerte zu investieren. Solange die Gesamtschulden bei Vonovia fallen (2022 rund 2 Milliarden), generiert der Zinseszinseffekt eine Entwicklung die fantastische Aussichten erwarten lässt.

Die eventuellen Preiskorrekturen mögen ja relevant fürs KGV sein, aber da Vonovia für 50% unterm Buchwert gehandelt werden, ist das KGV vollkommen uninteressant. Ich denke das wir zwar noch ANALysten sehen werden die VNA abwerten, aber wie unwichtig die sind haben wir in den letzten Monaten gesehen als diese Herde Vonovia noch zum Kauf mit 50Euro Zielwert bewertet haben.
Daanke an Helmut für seinen konstruktiven Beitrag