Vonovia Aktie

passive latente Steuern. Das gibt dann Steuern bei einem größeren Assetverkauf.
Das ist vermutlich der Unterschied zwischen Handelsbilanz und Steuerbilanz aus dem Immobilienwert.

Bei ca. 20% latenten Steuern und ca. 33% Steuersatz (KPST + GWST) ergibt das ca. 60 Mrd an abgeschriebenen Assets (Immobilien in der Bilanz). Hier dürfte sich auch die geringen Instandsetztung und das fahren auf Verschleiß auswirken sowie die nicht möglichen Aufwertungen der Immobilien in der Steuerbilanz.

Bei einem Assetsverkauf muss Vonovia, dann ca. 20% an das Finanzamt abführen im Schnitt. Auf einzelne Assets  (alte Immobilien = abgeschrieben) natürlich auch mehr oder bei neueren Assets vermutlich auch weniger Steuern.

Andererseits hat man steuerliche Verlustvorträge, vermutlich aus der Abschreibung der Immobilien und den gekauften Firmen.  

Auffällig ist die Reaktion analog zur Bewegung beim Bund Future.
Wenn die Renditen nicht mehr weiter steigen, wäre das für Immobilienaktien, die Dividende zahlen, positiv.
 

Bei Arroundtown preist der Markt dieses Szenario bereits ein. Marktkapitaliserung ist nur noch 1/7 des Eigenkapitals. Und Bonds notieren bei >10% Rendite....

Lass so ein Unternehmen implodieren und wir sehen uns im Keller wieder....  

scheinen mit dem 30 fachen der Mietrendite bewertet zu sein. Insgesamt zwar alles unter 4.000 Euro pro qm. Aber bei  5% Zinsen, die Vonovia zahlen muss, deutlich zu teuer.

Da wären das 20fache gut. Vonovia wird jedes Jahr ca. 3-5 Mrd. Umschuldung müssen, daß sind dann ca. 4% (früher eher 1%, jetzt 5%) mehr Zinsen = 160 Mio höhere Kosten pro Jahr (oder man steigert die Mieten).

In 2025 sind das dann schon 320 Mio. höhere Kosten alleine durch die steigenden Zinsen. Falls die Zinsen noch höhere steigen oder die Kreditwürdigkeit von Vonovia sinkt, wird es noch teurer.  

"Bei einem Assetsverkauf muss Vonovia, dann ca. 20% an das Finanzamt abführen im Schnitt. Auf einzelne Assets  (alte Immobilien = abgeschrieben) natürlich auch mehr oder bei neueren Assets vermutlich auch weniger Steuern.

Andererseits hat man steuerliche Verlustvorträge, vermutlich aus der Abschreibung der Immobilien und den gekauften Firmen. "

Sehr interessant. Dann reduzieren die aktuellen, relativ hohen Abschreibungen die zukünftige Steuerbelastung.  

Morgen ist Roadshow in London. Eigentlich sind die Engländer sehr logisch denkende Menschen. Bin mal gespannt ob das Auswirkungen hat. Die Preise für unsere Immobilien und Mieten, im Vergleich zu London sind ein Witz. Dort werden 28 Euro Miete pro m2 aufgerufen. 4 mal soviel wie in Berlin!  

Zum Thema Zinsen

Kopie des Beitrages von gestern

28.03.23 22:42 #5425 @go2dynamite
"Bisher habe ich in keinem Forum gesehen wo einer den Grenzzinssatz von Vonovia ausgerechnet hat"

Für 2023 besteht kaum Handlungsbedarf. Der Rückkauf von Anleihen ist m.E. positiv.

"Refinancing Needs for 2023 Largely Addressed

Unsecured maturities of €2.2bn in 2023 vs. ~€4.0bn estimated free
cash expected for 2023.
• General strategy for 2023 is to roll over secured financing and buy
back/repay unsecured bonds with excess cash to delever and meet
internal debt KPI targets.
• €550m secured loan agreed (10 year maturity)
• €1bn zero cost swaption collar in place to hedge part of 2023
refinancing needs.
• Additional negotiations about rolling over secured financing are well
underway.
• €3bn RCF/CP and €0.6bn loan from EIB.

S. 8


31.12.2022 /2021
Average cost of debt 1.5% 1.1%
Weighted average maturity (years) 7.4 8.0

S. 20

Präsentation

https://investoren.vonovia.de/media/document/...ings-Presentation.pdf  

Vonovia Discount 12 2024/12

Kauf für 9,67 €
Max Rendite in % p.a. 12,90

https://www.dzbank-derivate.de/product/detail/index/sin/33938368

Es gibt auch andere Caps und Anbieter  

So sieht's nun mal aus, steigende (vielmehr geradezu explodierende) Zinsen mit einer Vervielfachung sorgen dafür, dass Wohneigentum für immer weniger Haushalte leistbar wird.

Die Inflation scheint gekommen zu sein, um zu bleiben. Die Staatshaushalte freuts, denn so lassen sich angehäufte Schulden der letzten Jahre deutlich einfacher abbauen.
Aber wie entwickeln sich die Immobilienpreise, wenn a) Neubau viel zu teuer und b) das Zinsniveau sich stabil bei 3-4% einpendelt.
Steigen die Mieten weiter an (p.a. um 3-4%), oder bleiben sie aufgrund des Regelwerks deutlich hinter der Inflation zurück? Und finden künftig keine Transaktionen am Immobilienmarkt mehr statt?

Alles ist derzeit in Bewegung, nicht nur die Kosten, sondern auch die künftigen Erlöse...
Derzeit blickt der Markt ausschließlich auf die explodierenden Finanzierungskosten.  

"Ja, ich erinnere mich noch gut. Die Erklärung war auch sehr ausführlich."

Aber verstanden hast Du es offenkundig nicht, wenn Du weiter schreibst:

"Das Problem der Abschreibungen auf die Beteiligungen bleibt m.E. und wird den Kurs belasten."

Für den Kurs sind Abschreibungen beim Immobilienbestand im Konzern wichtig, nicht die auf Beteiligungen im Einzelabschluss.



 

Man hat wohl beschlossen, dass es keine Austauschpflicht für bestehende Heizungsanlagen geben soll.
Man nimmt ja die guten Nachrichten, die man bekommen kann... Möglich, dass das heute auch eine kleine Rolle spielt.

https://www.tagesschau.de/inland/...esse-koalitionsausschuss-103.html  

Manchmal habe ich Probleme Konzernbilanzen zu verstehen.
Ich gelobe Besserung ;-)

 

"Bei ca. 20% latenten Steuern und ca. 33% Steuersatz (KPST + GWST) ergibt das ca. 60 Mrd an abgeschriebenen Assets (Immobilien in der Bilanz)."

Ich denke, es ist genau umgekehrt...  

ist nachhaltig gestartet.  

Eine optimistische Analyse zu Wohnimmobilien in Deutschland. Zurzeit noch die Ausnahme.

Wohnimmobilienmarkt in Deutschland
Deshalb sind die Renditechancen eigenkapitalstarker Anleger derzeit gut

https://www.private-banking-magazin.de/...hancen-eigenkapitalstarker/  

> Average fair market value of debt 2022 83%.

Das bedeutet Vonovia kann Schulden billig zurückkaufen und direkt Gewinne machen und die Verschuldung durch höhere Zinsen in die Zukunft verlagern. Das ist im besten Fall Bilanzkosmetik um finanzielle Ziele im aktuellen Jahr zu erfüllen. Netto bringts wenig, wenn die Schulden zu Marktpreisen sind. Eventuell etwas man man unsecured in secured tauscht.

Gggfs. bessere LTV, aber dafür höhere Zinsen in den folgenden Jahren, falls man keine Assets verkauft.

Das Problem wird hier einfach weitere in die  Zukunft verlagert.  

1.5% 1.1%
0,4% Steigerung in einem Jahr auf 40 Mrd. Schulden sind dann 160 Mio höhere Zinskosten pro Jahr. Etwas was auch auch meinte.

Die Zinskosten laufen ja jetzt auch hoch, selbst wenn die Zinsen wieder etwas fallen sollten. So wie das hochlaufen, nachlaufend zu den Zinsen ist, ist auch die Kostensteigerung nachlaufend zu den Zinserhöhrung. Vonvoia dürfte deshalb in den nächsten 5 Jahren ca. 800 Mio. höhere Kosten durch Zinsen haben. 160 * 5 Jahren = 800 Mio.

Vonovia hat wie der Bundeshaushalt von sinkenden Refinanzierungskosten und höhere Einnahmen profitiert. Hier Aufwertungsgewinne durch steigenden Assetspreise. Das war dann insgesamt eine positive Rückkoppelung.

War steigens Zinsen bewirken, kann man ja gut an den kleineren Banken in den USA sehen.  

>> "Bei ca. 20% latenten Steuern und ca. 33% Steuersatz (KPST + GWST) ergibt das
>> ca. 60 Mrd an abgeschriebenen Assets (Immobilien in der Bilanz)."

> Ich denke, es ist genau umgekehrt...

Nein, die passiven latenen Steuern müssen mit der Steuerquote angesetzt werden. Dies sind da droh passiva durch das Auseinderlaufen der Steuern - zur IFRS-Bilanz (Gewinne laut JA nach IFRS).

Nicht umsonst hat Vonovia steuerliche VERLUSTVORTRÄGE macht aber nach IFRS einen Gewinn, weil hier auch die Immobilien aufgewertetet werden können.

In der Steuerbilanz sind diese teilweise aber auch auf 0,- Euro nach 50 Jahren oder ggfs. auch früher auf 30 Jahre abgeschrieben.  Hier laufen dann laufend Verluste an, falls man nicht in die Instandhaltung / Renovierung investiert ( fahren auf Verschleiß). Ggfs. werden gekaufte Subfirmen auch schnelle abgeschrieben.

Nach IFRS stehen diese ggfs. zum Marktwert in der Bilanz. Die Differenz ist dann ein steuerlicher Gewinn, der beim Verkauf anfallen würde (ca. 17 Mrd bei 33% Steuersatz = 51 Mrd. Differenz zwischen IFRS und Steuerbilanz).  

gepostet :-)))

das ganze Börsentheater, das hat mit Anlage nichts mehr zu tun, sondern nur noch Zockerei seitens der Hedgefonds und Optionshalter  

"Nein, die passiven latenen Steuern müssen mit der Steuerquote angesetzt werden. Dies sind da droh passiva durch das Auseinderlaufen der Steuern - zur IFRS-Bilanz (Gewinne laut JA nach IFRS)."

Und diese Gewinne in der IFRS-Bilanz, wo die 18 Mrd passive latente Steuern stehen, sind demnach durch Abschreibungen entstanden?

Nicht vielleicht im Gegenteil insbesondere aus den Wertzuschreibungen der letzten Jahre?
 

@Nicco, endlich mal eine vernünftige Analyse. Auch unsere populistische Landesregierung in Berlin wird begreifen das nur die freie Marktwirtschaft Erleichterung auf dem Wohnungsmarkt schaffen kann.
"„Der Zinseffekt auf die Preise wird abebben, der Nachfrageeffekt hingegen lässt auch in den
kommenden Jahren steigende Mieten erwarten“, so von Saucken. Dass die Mieten aktuell
sogar stärker zulegen als zuvor, belegen auch Daten des Verbandes Deutscher Pfandbriefbanken
(Vdp). Demnach stiegen die Mieten bei neuen Verträgen im vierten Quartal 2022 im Vergleich zum Vorjahresquartal in den Top-Sieben-Städten um 6,6 Prozent. "

Vonovia und andere werden nur Geld in die Hand nehmen wenn es sich lohnt. Die rotgrünen Enteignungsphantasien waren mehr als kontraproduktiv. Die haben nur Arbeitsplätze gekostet, und den Mangel verstärkt. Letztendlich gut für uns.

Am 4. Mai findet die nächste EZB Sitzung statt. Ich wette wir sehen 0,25%. Die Begründung wird dann für ein Feuerwerk sorgen. Freue mich das ich gestern gekauft habe.  

Falls sich jemand für die Denkweise eines Algotraders interessiert:
Eine Variante der zahlreichen Handelssysteme

Phase grün: Kaufen
Phase rot: Verkaufen  

Hier mein Verstaendnis zu den latenten Steuern:

Passive latente Steuern entstehen bei Wertzuschreibungen in der HB oder IFRS, da keine enstprechende Zuschreibung in der Steuerbilanz erfolgt und Wertzuschreibungen zum Zeitpunkt der Zuschreibung nicht steuerlich relevant sind.

Dies erklaert die hohen passiven latenten Steuern in den Bilanzen (Passive Seite der Bilanz) der Immbolienfirmen, da diese in den letzten Jahren massive Wertzuschreibungen vorgenommen habe.

Passive latente werden als Verbindlichkeit klassifiziert, da bei einem Verkauf Steuern anfallen. Die Immobilien waren ja in der Steuerbilanz niedriger angesetzt (zum Teil durch Abschreibungen, zum Teil wegen der ausgebliebenen Zuschreibung) und der Gewinn muss jetzt versteuert werden.

Werden Immobilien nun wertberichtigt, was wir nun beobachten, dann werden die passiven latenten Steuern in der Bilanz entsprechend dem Steueranteil reduziert. Das kann man beispielsweise in der 2022 Bilanz der Arroundtown jetzt beobachten (deferred tax liability). Alternativ koennte man auch aktive latente Steuern (deferred tax assets) einstellen, was aber offensichtlich nicht gemacht wird. Der Wert aendert sich naemlich nicht.

Die passiven latenten Steuern wirken also als Puffer bei den zu erwartenden Wertberichtigungen, das heisst das Eigenkapital wird etwas langsamer aufgezehrt. Gleichzeitig entstehen Steuereffekte bei jetzt notwendigen Verkaeufen, diese sind cash flow wirksam, sind aber in der Bilanz durch die passiven latenten Steuern bereits abgebildet. Das Eigenkapital wird durch Verkaeufe zum Buchwert nicht aufgezehrt. Erst bei einen Verkauf unter Buchwert wuerde sich das Eigenkapital verringern.
   

 

Kann mir bitte jemand erklären, wie das mit der Entscheidung über Bar- oder Aktiendividende abläuft.