Helma AG

war ein ganz gewöhliches Stoploss, allerdings mit einer sehr hohen Stückzahl für diesen marktengen Wert. Mein Kursziel ist erreicht und ich verkaufe ganz langsam in den steigenden Markt hinein. Wollte mich mit 50 begnügen doch es werden bereits 51 bezahlt .  

ganz gute Details dabei, wie zur Projektpipline

http://www.more-ir.de/d/23579.pdf

.

mit einer Konsolidierung erklären oder steckt mehr dahinter.
Gute Zahlen, guter Ausblick, aber der Kurs schwächelt in letzter Zeit.  

Ich glaube es sind zum einen die hohen Energiepreise und Rohstoffpreise, die das Bauen teurer machen.
Dann die steigenden Bauzinsen
Und Helma ist als Aktie momentan nicht gerade angesagt, es gibt sicher heißere Investments aber Helma ist grundsolide und damit Qualität. Daher kümmere ich mich nicht so sehr um den Kurs. Hinzu kommt die sehr attraktive Dividende.  

Weil, und nicht nur in diesen Zeiten, Anleger einfach Cash machen und dann gerne bei Aktien bei denen sie im Gewinn sind. Das ist mental einfacher als bei Verlustpositionen. Ist der Markt dann nicht besonders liquide und wir bewegen uns hier in einem solchen Segment, wird das Angebot nur zu niedrigeren Kursen aufgenommen.

 

Ich habe heute mit einem Immobilien-Gutachter gesprochen, der meinte, man rechne in 2022 mit ca.
15% -20% Preissteigerungen bei den  Baumaterialien (Energie, Rohstoffe, Bau-Vormaterialien, usw.).
Weiß jemand, ob Helma diese kommenden Zusatzkosten im Rahmen der Preisgestaltung geregelt  weitergeben kann an Kunden/Käufer, oder ob Helma eher von Festpreisen gebunden ist (... die ja bei zeitlich älteren Projekt-Abschlüssen dann ordentlich an der bisherigen Marge fressen würden ...) ;  
Ich hoffe natürlich auf Ersteres ...  

Kontakt in der Kreditabteilung einer grossen Bank. Die meinte, dass Helma das eigentlich mit Festpreisen regelt und aufgrund Marktstellung die Kosten gut weitergeben kann. Beispielsweise sind letztes Jahr die Hauspreise im 13% gestiegen, was am Weitergeben der Kosten liegt. Wie man an Helmas GUV von 2021 und dem Ausblick auf 2022 sehen kann, wirkte sich das nicht negativ auf die Margen aus. Allerdings mag das auch eine Frage des Zeitraums sein. Helma wird sowas 2 oder 3 Jahre ohne Bremsspuren überstehen. Wenn die Baukosten und Inflation 4 und mehr Jahre anhält, sind die Auswirkungen schwerer einzuschätzen.

Eigentlich hatte ich meinen Kontakt aber deshalb angesprochen, weil die Hypothekenzinsen von 1,0% auf 2,3% gestiegen sind. Ich wollte fragen ob sich das bereits negativ auswirkt. Die Antwort war, dass die Nachfrage nach Hauskrediten nach wie vor extrem hoch ist. Einerseits weil es schlicht immer mehr wohlhabende Deutsche gibt, die sich das auch aktuell leisten können. Andererseits vielleicht auch (aber das war nur die subjektive Einschätzung meines Kontakts), weil vereinzelt die Inflation auch dazu führt, dass man lieber dieses Jahr baut als später.  

''Andererseits vielleicht auch (aber das war nur die subjektive Einschätzung meines Kontakts), weil vereinzelt die Inflation auch dazu führt, dass man lieber dieses Jahr baut als später.''

Nach meinem o.g. Kontakt mit dem Immo-Gutachter und dessen Aussagen/Schätzungen (->  2022/2023 !!) zur kommenden Haus-/Wohnungspreis-Entwichklung kam bei mir der Gedanke wie sinnig es denn wäre, statt Aktien jetzt ne Wohnung (zB klassisch: 3Zi, 75 qm, usw. ...)  als Renditeobjekt zu kaufen ...; Aber, da bin ich nicht der Typ für; Aber andere schon: Es gäbe da lt. dem Gutachter eine interessierte Kapitalanleger-Klientel, die aktuell nach recht kurzer Objekt-Prüfungszeit kaufbereit ist, die Nachfrage sei groß.    

Jedoch: Helma + Festpreise einerseits (ich habe das auch so im Sinn/Erinnerung) ... und dann aber doch die gestiegenen Kosten weitergeben können an den Kunden ? ... das passt ja rein von der Bezeichnung her nicht, oder. Dafür müsste doch so etwas wie eine 'gleitende Preise  - Klausel'  in den Verträgen drinnen sein, oder.

Ich habe gestern übrigens vorher an die IR die gleiche Frage gerichtet (#1431), aber irgendwie ließ das System ein Absenden der Frage nicht zu bzw. etwas funktionierte nicht (sie haben die Frage entweder 10x oder 0x ...). Sollte Antwort kommen, berichte ich.   

 

Die Kursentwicklung ist nun alles andere als erfreulich. Und ich frage mich nach den Gründen. Energiekosten, Zinsen, steigende Baukasten. Ist das alles, oder fällt Euch dazu noch mehr ein?

Viele Grüße  

sind gerade dabei, das Immobilien Kartenhaus zum Einsturz zu bringen.  

Die Immobilienblase beginnt so langsam zu platzen, zudem liegen viele Aufträge auf Eis. Die Lage ist einfach zu unsicher und die Preise noch zu teuer.  

Eine Immobilienblase sehe ich derzeit nicht. Häuser, die Helma baut, werden in der Regel nach dem Sachwert als Marktwert bewertet, das heißt, der Marktwert setzt sich aus dem Grundstückspreis, den Bau- und den Nebenkosten(z. B. Außenanlagen) zusammen und wird anhand eines sog. Marktanpassungsfaktors aus dem Grundstücksmarktbericht auf Marktniveau gebracht. Erst der so ermittelte Marktwert müsste also von einem geforderten Kaufpreis unverhältnismäßig abweichen und dennoch gekauft werden, dann könnte man von einer Blase sprechen, wenn dies die Regel wäre.
Im Moment steigen allein die Baukosten zwischen 15 und 20% p.a., was natürlich Auswirkungen auf alle Bestandsimmobilien hat, die dann ebenfalls im Preis ansteigen.
Zudem sind die Grundstückspreise sehr hoch, wenn überhaupt verfügbar, wobei Helma in der komfortablen Lage ist, Grundstücke bereits gekauft zu haben.
Hinzu kommt die derzeit hohe Nachfrage aufgrund der steigenden Bauzinsen, da sonst das Häuschen immer kleiner wird, das man sich leisten kann.
Viele werden deshalb bei Helma zu früh verkaufen, weil sie die Lage schlechter einschätzen als sie ist, denn gebaut und gekauft wird immer!!  

Noch ein Wort zu Bauzinsen....
Als ich 1990 mein erstes Haus gebaut habe, war das Zinsniveau bei 8%!!!! Die aktuellen Zinsen sind immer noch als historisch niedrig zu bezeichnen und ich würde einen Hauskredit aktuell mit Zinsen über die gesamte Laufzeit nehmen, oder splitten und einen Bausparvertrag parallel besparen um später die günstigen Kreditzinsen der Bausparkasse zu bekommen, wobei da die Tilgung in der Regel höher ist.
Die höheren Bauzinsen sorgen also nochmal für einen deutlichen Nachfrageschub. Ein Kartenhaus stürzt damit nicht zusammen.
Benötigt man z.B. für den Hauskauf EUR 600.000, so würde das bei 2,5% Zins und 2 % Tilgung im Monat EUR 2.250 kosten, klingt viel, man zahlt davon aber EUR 1.000 monatlich in die eigene Tasche, da man das Darlehen verringert. Wollte damit nur verdeutlichen, dass 2,5% nicht viel sind, verstehe aber, dass viele, die bisher ein Zinsniveau von 1,25% hatten nun doppelt so viel zahlen müssten. Eine solide, vorausschauende Finanzierung ist daher das A und O beim Hausbau/-kauf.
Die steigenden Zinsen werden folglich m. E. bei Helma eine zusätzliche Nachfrage auslösen und damit Umsatz und Gewinnaussichten verbessern, die aktuell niedrigen Aktienkurse von Helma sind m. E. also Kaufgelegenheiten.  

bzw. eine die speziell Helma schaden würde!
Die Helma-Verkäufe/sinkender Helma-Kurs  sind der Gesamt-Gemenge-Lage geschuldet, wobei aktuell da eine Lage-Verschlechterung erwartet/befürchtet wird und die Anleger daher den Aktienmarkt eher verlassen, um von weiter sinkenden Kursen nicht so getroffen zu werden.    

siehe Instone, Corestate etc.

Schade, dass es keine Puts gibt.

Vertrieb mau wg. Zinsen, Multipikatoren sinken, Baukosten aktuell nicht kalkulierbar, trifft besonders Grundstückswerte  

....haben so unterschiedliche Geschäftsfelder, Instone ist Projektentwickler für Miet- und Eigentumswohnungen, Corestate kauft und verkauft Immobilien, während Helma Einfamilienhäuser und Ferienimmobilien baut und verkauft. Helma muß keine Immobilien akquirieren um Umsatz zu generieren, das ist ein großer Unterschied und sie bauen auf fremden und eigenen Grundstücken.
Und wie gesagt, die Zinsen sind aktuell noch historisch niedrig und jeder der Bauabsichten hat wird versuchen sie nun zügig umzusetzen. Insofern wirkt die Zinserhöhung als Beschleuniger auf der Nachfrageseite. Helma ist daher auf dem nun niedrigen Niveau m.E. ein Kauf!  

Zinserhöhungen als Beschleuniger im Bausektor zu sehen - darauf muss man erstmal kommen. Dementsprechend müssten Zinssenkungen ja das Gegenteil bewirken. So ist es leider nicht. Ich kenne einen Bänker, der für Baufinanzierungen zuständig ist. Die Hälfte seiner Immobilienfinanzierungen wurde auf Eis gelegt, weil sich die Leute schlicht nicht überschulden oder es sich nicht mehr leisten können.
Zum Thema Zinsen historisch niedrig: Klar, das stimmt, allerdings sind die Immobilienpreise auch historisch hoch an den Nullzins angepasst. Beides geht so halt nicht zusammen.
Aber bleibt ruhig bei dem Invest. Ich will es ja niemanden ausreden.  

...klar fallen einige Kunden weg, die es sich nicht mehr leisten können, aber wichtig wäre gewesen, ob die Anfragen nach Krediten stark zugenommen haben, was mir meine Kollegen berichten.
Es ist doch klar, wenn es heißt, Rapsöl, Diesel, Benzin etc. werden teurer, dann werden sie auch zu steigenden Preisen gekauft. Und der, der bauen will, möchte nun schnell seine Finanzierung festzurren, denn es könnte ja noch teurer werden! Also Beschleuniger!
Sinken die Zinsen hingegen, will man möglichst lange warten mit dem Kredit, denn sie könnten ja noch weiter sinken und man hätte zu teuer abgeschlossen, das bremst die Nachfrage natürlich, wobei man bei einem geeigneten Objekt auch zugreifen sollte, sonst könnte es weg sein.
Und ja, ich bleib investiert, mein Einstandspreis von 34,79 aus März 2019 wird wahrscheinlich nicht erreicht.  

Gegenteil.

Hier im Berliner Umland, in dem Helma sehr stark vertreten ist, rennen die Kunden den Kreditfinanziern nach wie vor die Bude ein. Es gibt bisher keinerlei Rückgang der Nachfrage nach Hausbaufinanzierung.

Natürlich gibt es auch Leute, die sich das jetzt mehrmals überlegen, aber es wird bei den Pessimisten ja gar nicht bedacht, dass übergeordnet die Nachfrage nach einem eigenen Heim ohnehin extrem hoch war und ist. Und das liegt daran, dass Deutschland bisher in der Frage ein Entwicklungsland war, und zweitens die Leute immernoch af Rekordvermögen sitzen und gleichzeitig die Arbeitslosenquote sehr niedrig. Es gibt daher insgesamt mehr als genug Leute, die sich die Finanzierung leisten können, selbst wenn es bei einem gewissen Klientel im unteren Mittelstand weniger wird.
Mal davon abgesehen hat Helma ohnehin einen hohen Auftragsbestand. Man hat sch bei der Prognose ja nicht ohne Grund soweit nach vorne gewagt. Natürlich kann das zeitverzögert auch bei Helam irgendwann ankommen, falls wir eine lang anhaltende Inflation oder dann Rezession bekommen, aber aktuell ist das ja alles noch gar nicht klar. Die Pessimisten tun ja so als wüssten sie ganz genau, dass diese hohen Inflationsraten trotz Basiseffekt auch am Jahresende und nächstes Jahr noch anhalten, oder das die Kaufkraft in sich zusammenfällt, obwohl das aktuell keineswegs absehbar ist.  

Wollen aktuell deutlich weniger Leute bauen. Immobilien sind deutlich überbewertet:

https://www.institutional-money.com/news/...blase-wird-platzen-215618  

…von Immobilien aktuell, das hatte ich hier am 11.05. bereits begründet. Das Geld ist da und wird investiert. Unsere Verbandsgemeinde bietet derzeit 32 Bauplätze zu EUR/qm 350,- an, ca. 140 Bewerber wollen bauen und das Los wird entscheiden, wer ein Grundstück bekommt! Alles EFH oder Doppelhaus Bebauung.
Ich bin sicher in rd. 2 Jahren ist dort alles bebaut. Von Blase keine Spur.  

Dass Helma weniger Häuser baut.

In Bestandshalter würde ich jetzt auch nicht investieren, da die Preise sicherlich mehr oder weniger ihr Limit erreicht haben. Aber fallende Preise sind doch kein Hindernis für Helma.

Und nochmal was zu der Inflationsdiskussion. Solange alle zwar über hohe Spritpreise meckern, aber sie trotzdem weiter Auto fahren, kann es uns Deutschen so schlecht nicht gehen.

Bestandsobjekte zu teuer wären, würden alle ja lieber bauen, was Helma auch Umsatz und Ertrag bringen würde!  

wegen deutlich schlechtere Finanzierungsbedingungen für die Erwerber und steigende Baukosten keine Themen sind für Helma, dann ist ja alles gut. Helma koppelt sich halt einfach von der Branche ab *ironieoff*  

Bauskosten kein Thema für Helma sind. Wenn Baukosten lange hoch sind, werden sie natürlich auch Helm treffen, wobei man sie auch teilweise wird umlegen/weitergeben können.

Worüber man diskutieren kann, sind die Zinskosten, da sie immernoch sehr niedrig sind, und eben über die generelle Lage/Kaufkraft der potenziellen Kunden. Dazu hatte ich die letzten Tage schon was gesagt. Denn natürlich muss man einen heiss gelaufenen Markt am Wohnungsmarkt und bei Gewerben bei Bestandshaltern und Eigenheim/Ferienhaus-Bauunternehmen unterschiedlich betrachten, zumindest auf diesem aktuellen Niveau. Ist halt nicht so als ständen wir bei 6-7% Hypothekenzinsen. Und Preisverfall bei Eigentunswohnungen/Häusern muss eben auch nicht negativ für Helma sein.

Mich stört bei der ganzen Diskussion am meisten, dass erstens die ohnehin sehr niedrige Bewertung von Helma genauso wenig in Beziehung zu möglichen Problemen am Markt in Inflationszeiten gesetzt wird, wie die übergeordnete wachstumsfreundliche Situation am deutschen privaten Häusermarkt, oder der hohe Auftragsbestand bei Helma. Ist ja nicht so als stände der Aktienkurs bei 100€ mit KGV von 25, oder bei sinkender Nachfrage, risikoreicher Bilanz oder einer Situation mit leerstehenden Häusern überall. Ganz im Gegenteil, KGV ist niedrig, Bilanz stark, Nachfrage nach Wohnraum hoch bei faktisch keinem Leerstand.