Immofinanz: enttäuschende Kursentwicklung

Enttäuschende Kursentwicklung gepaart mit mangelhafter Kommunikation des Unternehmens

Der heutige Tag (25.1.) hat mit einer deutlichen Erholung der Aktienkurse quer durch alle Branchen geendet. Obwohl die IIA von einem gigantischen Rückkaufprogramm begleitet wird, konnte sie mit Mühe noch ein rotes Vorzeichen vor dem Kurs abwenden. Warum dem so ist, darüber habe ich mir einige Gedanken gemacht.
Vorab, egal ob ernsthafter Investor der mit der Immofinanz Gewinn machen möchte oder kleiner Mitarbeiter, der sein Unternehmen hier gut darstellen möchte, die Kursentwicklung ist wohl für alle nicht zufriedenstellend. Ein gigantisches Rückkaufprogramm mit 9,7 Mio. Aktien. Bisher wurden ca 4,3 Mio. Aktien zurückgekauft und dafür unglaubliche 94 Mio aufgewendet, ein Vielfaches der bisher durchgeführten Rückkaufprogramme. Der Kurs liegt derzeit bei 22,66 Euro, bei einem im letzten Quartalsbericht genannten (verwässerten) EPRA NAV von 27,24. Übrigens wurde vom Immofinanz Vorstand erwähnt, die Rückkäufe würden den Aktionären zu Gute kommen...wie das geschehen soll ist jedoch fragwürdig, eine Erhöhung des NAV ist völlig uninteressant, denn wie wir aus der Vergangenheit wissen, hatte der NAV keine Auswirkung auf die Kursentwicklung. Auch ein kurzfristiger Anstieg des Kurses durch Rückkäufe bringt den Investoren nichts, bringen würde es nur etwas, wenn man die gekauften Aktien den Aktionären überträgt.
Warum finde ich die Kursentwicklung besorgniserregend? Der Kurs vor der Dividende im Mai lag bei 2,20 Euro (also 22 Euro). Wir liegen also gerade einmal 3% über dem damaligen Wert, dafür wurde eine gigantische Summe aufgewendet. Das Besorgniserregende ist jedoch wie man auf das Kursniveau von 22,66 gekommen ist. Wer sich die täglichen Rückkäufe der Immofinanz ansieht und diese mit den Gesamtumsätzen an der Wiener Börse vergleicht, dem wird Angst und Bange, denn dieses Kursniveau wurde lediglich durch gewaltige Käufe der Immofinanz erzielt. Hier als Beispiel die letzten Tage:

Datum   Umsatz Börse (Einfachzählung)  Käufe Immofinanz
15.01.                   146619                                 41257
16.01.                     94137                                 25743
17.01.                   239247                                 56000
18.01.                   240531                                 57000
21.01.                   131110                                 59000
22.01.                   134405                                 56000
23.01.                   132392                                 55000
24.01.                   154037                                 55500

Tatsache ist, ohne Rückkäufe würde die Aktie weit unter 20 Euro notieren, Interesse der Anleger praktisch nicht vorhanden….
Aber warum besteht kein Interesse an Aktien der Immofinanz?
-Vieles hat mit der Vergangenheit der Immofinanz zu tun. Wer die Kursentwicklung der letzten 10 Jahre beobachtet hat, dem wird klar, da haben sich unzählige Groß- und Kleininvestoren die Finger verbrannt und gebranntes Kind scheut das Feuer.
-Die gewaltigen Verluste verursacht durch Fehlentscheidungen des Herrn Z. der ein Vermögen in Russland verbrannt hat, nichts von einem Risiko als angeblicher Topmanager gewusst hat und der dafür noch Boni bezogen hat, für seriöse Anleger ein absolutes no go.
-Vorstand und Aufsichtsrat der fast nur aus Sesselklebern besteht, trotz Erfolglosigkeit noch immer in Amt und Würden ist, den Russland deal nicht rechtzeitig beendet hat und bei Boni Zahlungen sehr großzügig ist, Anleger hingegen mit Verlusten vorlieb nehmen mussten
-Das Geschäftsmodell: STOP SHOP, VIVO und my hive dürfte offenbar von internationalen Anlegern nicht als das Zukunftsmodell gesehen werden
-Die propagierten Interessenten aus dem englischsprachen Raum sind nach wie vor nicht vorhanden, trotz optisch höheren Kurses (reverse stock split)
-Die Kennzahlen….deutlich verbessert, doch im Vergleich mit Konkurrenzunternehmen nicht gut genug
-Die mangelhafte Kommunikation bezüglich S Immo. Zuerst die vollmundige Ankündigung von Z. bezüglich CA Immo, dann die ewige Hinhaltetaktik und dann die Beendigung der Gespräche. Nun von Dr. Schumy die Ankündigung bezüglich Zusammenschluss mit der S Immo oder wie zuletzt  wurde nur mehr von möglicher Zusammenarbeit gesprochen. Eine never ending story. Anleger haben panische Angst was die Immofinanz daraus machen wird. Ein Angebot an die S Immo Aktionäre, ein Aktientausch oder was auch immer. Tatsache ist, alle Investoren die in Aktien investiert waren, an der die Immofinanz interessiert war, haben herbe Kursverluste erlitten. Das war damals bei der CA Immo der Fall und auch die BUWOG konnte sich erst entwickeln, nach dem die Anteile gänzlich abgestoßen wurden. Übrigens Herr Dr. Schumy, sie haben gerade erst Anlegerklagen bezüglich Umtausch Immoeast-Immofinanz mit großem finanziellen Aufwand beendet, hoffentlich blüht uns das nicht wieder. Wie man es richtig macht, haben VONOVIA und BUWOG gezeigt, keine jahrelangen Ankündigungen sondern Fakten auf den Tisch und Deal erfolgreich abgewickelt. Das was sich aber hier abspielt, klingt extrem laienhaft. Vor allem, Aktionäre (also Eigentümer) so im Unklaren zu lassen ist besorgniserregend und zeigt auf, wir haben keine ernsthaften Kernaktionäre die ihre und unsere Interessen mit Vehemenz durchsetzen.
-Die Verkäufe hinsichtlich BUWOG und CA Immo. Die BUWOG Anteile wurden verschleudert, die CA Immo Anteile viel zu billig verkauft. 29,50 Euro bei einem damaligen NAV von 29,90 inkl. 4 golden shares die auch bares Geld wert sind und praktisch verschenkt wurde. Übrigens selbst der seriöse „Der Börsianer“ ist davon ausgegangen, sollte der Verkauf unter 30 Euro stattfinden, dann müsste Dr. Schumy seinen Platz räumen. Niemand hat mit einem Verkauf unter 32 Euro gerechnet. Der Kurssturz war vorprogrammiert. Meiner Ansicht nach, kam deshalb der gewaltige Rückkauf, schlichtweg um die eigene Haut zu retten. Der Verkauf ist völlig unverständlich, keine zusätzlichen liquiden Mittel notwendig gewesen, kein Druck zu verkaufen. Ein absolut werthaltiges Investment, noch dazu Verkauf an Starwood, der beim damaligen Angebot ja nicht gerade positiv über die Immofinanz geredet hat. Eine 26%ige Beteiligung an der CA Immo und eine Beteiligung von 29% an der S Immo wäre ein extrem werthaltiges und einträgliches Investment gewesen. Aber warum wurde dann verkauft? Meiner Ansicht nach, weil durch diese beiden Investments Immofinanz erheblichen Einfluss auf beide Unternehmen gehabt hätte und damit ein Übernahmeziel gewesen wäre. Und was wollen Aufsichtsrat und Vorstand sicherlich nicht? Richtig, übernommen zu werden. Siehe CA Immo, wo Starwood gleich ordentlich umgerührt hat, damit wäre die sichere Einnahmequelle ohne entsprechende Leistung erbringen zu müssen, versiegt.
- Die vollmundige Ankündigung mit dem CA Immo Verkauf hätte man einen ROI von 30% erzielt, ohne jedoch hinzuweisen, mit dem S Immo deal liegt man fast 20% im minus...
-Die 500 Mio Anleihe, deren Zweck noch nicht wirklich durchschaubar ist. Laut Auskunft hat die Immofinanz liquide Mittel in der Höhe von ca. 700 Mio, davon sollen knapp über 200 Mio für den Aktienrückkauf verwendet werden (wurde auf der Gewinnmesse so präsentiert und macht mich stutzig, denn dann traut man dem eigenen Kurs nicht viel zu bei einem Kauf von 9,7 Mio Aktien). Die Anleihe dient angeblich für die Refinanzierung bestehender Verbindlichkeiten, sowie für allgemeine Unternehmenszwecke (was das auch immer bedeutet). Das macht mich wiederum stutzig, sollten tatsächlich Verbindlichkeiten damit getilgt werden, wo doch noch ca. 500 Mio zur Verfügung stehen und auf der letzten Hauptversammlung betont wurde, die Finanzierungskosten liegen bei unter 2%, die gegenwärtige Anleihe liegt aber bei 2,625, also eine deutliche Verschlechterung.

Kein Wunder also, wenn sich die Anleger aufgrund vieler offener Fragen zurückhalten, die Kommunikation ist leider sehr bescheiden. Lassen wir uns überraschen, ob es doch noch zu einem positiven Ende kommt, böse Zungen könnten jetzt behaupten, wenn die S Immo die Immofinanz übernimmt. Mich verwundert so und so wie Vejdovszky von der S Immo seinen Anlegern durch das Interesse der Immofinanz einen derart herben Kursverlust zumutet. Wie gesagt, alles nur meine persönliche Meinung.
 

Wie unlängst bekannt gegeben wurde, hat die Erste Asset Management ihren Anteil an der Immofinanz AG drastisch von 4,94 auf 3,92% zurückgefahren. Dies ist umso mehr erschreckend, da die Erste seit jeher der Immofinanz positiv gegenübergestanden ist, die positiven Kommentare jedoch in letzter Zeit immer weniger wurden. Nichts desto weniger wurde noch im September ein Kursziel von 26,50 Euro genannt. Jetzt könnte man meinen, die Berwertungen die Analysten abgeben, sind nicht sehr vertrauenswürdig. Man könnte aber auch der Ansicht sein, man ist schlichtweg mit der Arbeit die ein Herr Dr. Schumy und seine Gefolgsleute verrichten, absolut nicht zufrieden. Zu verdenken wäre es ja nicht. Mittlerweile wurden unglaubliche 115 Mio. für über 5 Mio. Aktien ausgegeben, der Kurs liegt mittlerweile unter dem Kurs den die Immofinanz am ersten Tag der Rückkaufaktion bezahlt hat...ein unbeschreibliches Armutszeugnis. Außenstehende würden es nicht für möglich halten, hinter dieser Kursentwicklung steht ein gigantisches Rückkaufprogramm. Die Dynamik der Rückkäufe wurde zurückgefahren, sofort ist der Kurs in den Sinkflug übergegangen. Offenbar nutzen viele Großinvestoren den Augenblick, um sich von großen Positionen zu trennen, denn ansonsten herrscht ja praktisch keine Nachfrage nach Immofinanzaktien. Die Frage stellt sich jedoch, warum das Geld der Eigentümer (Aktionäre) dafür verwendet wird, um Großaktionären die Möglichkeit zu geben, sich von der Immofinanz zu verabschieden. Wir verkauften aussichtsreiche CA IMMO Anteile zum Spottpreis (die Aktie notiert laufend über dem Verkaufskurs) um mit dem Geld völlig wertinstabile Immofinanz Aktien zu kaufen. Das kann nicht Sinn der Sache sein.
Heute hat man verzweifelt (eigentlich schon bedauernswert) versucht, positive Stimmung zu verbreiten, in dem man die Erhöhung des Vermietungsgrades auf 95,8% bekannt gegeben hat. Damit hätte man ja bis zur Präsentation des Jahresergebnisses warten können (10. April). Die Aktie konnte sich nur marginal erholen, logisch, denn das Einzige was interessiert, ist, wie es mit der S Immo weitergeht und was mit den gekauften Aktien passiert, alles andere ist Peanuts. Kurz vor der Schlussauktion wurden gleich mal Verkaufsorders über 24.000 Stück zu 22 Euro ins Orderbuch gestellt. Da herrscht gewaltiger Abgabedruck (ev. auch künstlich) und das obwohl mehrere Millionen bereits zurückgekauft wurden.
Anleger haben verständlicherweise die Nase voll was hier von Seiten des Managements abgeliefert wird. Nach anfänglicher positiver Grundhaltung zu Dr. Schumy, dürfte die Euphorie verflogen sein, der CA Deal hat eine Kehrtwende eingeläutet. Ein CEO der praktisch nicht existent ist, der keine Interviews gibt, in Wirtschaftsblättern nicht präsent ist, der keine positive Stimmung verbreitet, ist meiner Ansicht nach für diesen Posten völlig ungeeignet, im stillen Kämmerlein vor sich hinzuarbeiten, ist bei einem derartigen Unternehmen, welches noch viel Vertrauen aufzuholen hat, völlig unpassend.
Wir können also nur abwarten, erstens ob die Erste Asset Management weiter Anteile abbaut und zweitens, ob endlich in der Frage S Immo Antworten kommen. Wie verzweifelt die Lage ist, zeigen ja diverse Foren zur Immofinanz, es gibt praktisch keine Diskussionen oder Meinungen mehr, Anleger haben sich offenbar ihrem Schicksal ergeben.  

Auch heute stand eine erhebliche Kurserholung an der Wr. Börse am Programm. CA Immobilien (32 Euro!!) und S Immobilien (18,24) setzten zu neuen Höhenflügen an. Und die Immofinanz? Gigantische 4 Cent auf 22,20 Euro (bei ca. 30.000 Stück Stützungskäufen wenn die Intensität der vergangenen Woche beibehalten wurde). Starwood kann sich bereits nach kurzer Zeit über einen Gewinn von 65 Mio. freuen (vermutlich lachen deren Manager noch heute über den Deal)..schwerster finanzieller Schaden für Aktionäre.
Aktionäre werden für ein inkompetentes,  laienhaftes Management beinhart abgestraft. Nach wie vor werden von Großaktionären beinhart Positionen auf Kosten bestehender Aktionäre abgebaut. Das Vermögen der Aktionäre muss für das Unvermögen der sogenannten Manager herhalten. Erinnerungen an die Zeit von P. werden wach, denn auch hier wurden immer wieder Aktien selbst aufgekauft um den Kurs zu stützen! Schumy ein würdiger Nachfolger von Z., beide an Erfolglosigkeit nicht zu überbieten. Der Winterschlaf sollte beendet sein, Fakten bezüglich S Immobilien sollten umgehend auf den Tisch gelegt werden. Schwer vorstellbar ob es zu einem Zusammenschluss beider Unternehmen kommen könnte. Welcher S Immobilien Aktionär möchte schon im Austausch Immofinanz Aktien? Das theoretische Angebot von 20 Euro ist beim derzeitigen Kurs auch illusorisch und die Zustimmung von 75% der Aktionäre wird es bei der "Qualität" des Immofinanz  Managements auch nicht geben....das nächste Desaster droht!  

du vergisst nur dass die Erholung bei der CA Immo mit der Immofinanz nie funktioniert hätte und somit der Schaden auch nur rein theoretisch ist :-P  

Leider kann ich ihnen da nicht zustimmen. Die Immofinanz hat mit der CA Immobilien einen ROI von 30% erzielt, also eine erhebliche Kurssteigerung und die Aussichten waren für CA Immobilien perfekt und wie man sieht auch realistisch. Ebenso verhält es sich mit der S Immobilien,  zunächst bedingt durch den Würgegriff der IIA eine katastrophale Kursentwicklung. Mittlerweile setzt sich die Qualität der  S Immobilien in Kombination mit sehr guten Zahlen durch und die Aktie setzt trotz Beteiligung der IIA zu Höhenflügen an. Qualität hat sich eben bei beiden Aktien nach einer Schockphase durchgesetzt...eine Qualität die eben die Immofinanz nicht aufweist. Die Erholung funktionierte nach einer langen Durstphase sehr wohl.  

Seit dem 1. April notiert die Immofinanz Aktie mit 3 Stellen hinter dem Komma...das Orderbuch wird dadurch noch unübersichtlicher und die Angabe von 0,5 Cent absolut sinnlos....offenbar ein Schildbürgerstreich.
Den heutigen Tag schloss die Aktie, als einer von wenigen Werten, negativ, trotz Kursstützungsprogramm. Die Umsätze seit Längerem sehr bescheiden, oft nur 100k (Einfachzählung), vor Jahren waren die Umsätze doppelt so hoch. Auch heute wurde jeder Kursanstieg knallhart im Keim erstickt, kein Wunder, die Performance grottenschlecht, die Strategie undurchschaubar und die Kommunikation ein dunkles Loch.
Martin Rupp, 3 Banken Fondsmanager sieht großes Potential bei den Immobilienwerten....ja bei S Immobilien und CA Immobilien .....die Immofinanz kommt dabei natürlich nicht vor. Laut seiner Aussage wäre auch ein Verkauf des S Immobilien Anteils möglich...das würde eine neuerliche Fehlentscheidung bedeuten. Dann sitzt die Immofinanz nur mehr auf einem Haufen Immofinanz Aktien die kein Mensch haben möchte...eine tolle Strategie.
In wenigen Tagen werden ja Zahlen präsentiert, bei S Immobilien und CA Immobilien fanden vor den Zahlen Kursanstiege statt, die Immofinanz verharrt auf tiefem Niveau. Also warten wir weiter, um im hoffentlich richtigen Moment den sell Knopf zu drücken....