Lebt InCity noch?

http://www.dgap.de/dgap/News/corporate/...ID=324791&newsID=810240  

... für zwei [Bestands-]Objekte mit einem Ankaufsvolumen inklusive Nebenkosten in Höhe von ca. 20 Mio. Euro geplant", http://www.dgap.de/dgap/News/corporate/...ID=324791&newsID=807086

da winkt eine kapitalererhöhung zu €1,00 (drunter geht's gesetzlich nicht) im bezugsverhältnis 1:1, was bei 12.619.967 neuen aktien einen emissionserlös von €12,6mio ergäbe
eine kapitalerhöhung zu diesen konditionen wäre auch für die (wenigen) freien aktionäre vorteilhaft, die sich nicht an einer solchen kapitalerhöhung beteiligen, denn die aktie notiert deutlich unter dem buchwert der AG und des konzerns

 

In den aktuellen Unterlagen der Incity AG steht als Einsatz für die 20 Mille Investition nur  etwas von zurückgeflossenen Geldern aus Projekten (Erlöse und Eigenkapital) und Anleihen, die einen wesentlich geringeren Zinssatz haben sollen (!).
Eine Kapitalerhöhung steht wohl nicht im Raum, eine ausserordentliche HV könnte das schnell ändern.
Aber trotzdem fehlt ja dann künftig wohl Geld für neue Projekte. Es sei denn man arbeitet mit mehr Krediten als jetzt.  

... bezog sich  n i c h t  auf den rückkauf der anleihe (oben #5)  

.... entnehme ich zwei sätzen der unternehmensmeldung vom 25.06.2014, http://www.dgap.de/dgap/News/corporate/...791&newsID=807086  :

>> Für die kurzfristige Umsetzung dieser [Ankaufs-]Strategie sind ... weitere liquide Mittel notwendig, welche zur Stärkung der Eigenkapitalbasis bereitgestellt werden müssen. <<

>> [Haron Holding AG] ist bereit, sich an der für diese Strategie notwendigen Stärkung der Eigenkapitalbasis maßgeblich zu beteiligen. Die mittel- und langfristige Finanzierung der Bestandsimmobilien soll durch einen sinnvollen Eigenkapitaleinsatz erfolgen. <<

der eigenkapitalbedarf ist in der meldung 5x angesprochen
- "überproportionaler Eigenkapitaleinsatz"
- "Stärkung der Eigenkapitalbasis"
- "zu einem Großteil mit Eigenkapital finanziert werden sollen"
- "Stärkung der Eigenkapitalbasis"
- "Finanzierung ... durch einen sinnvollen Eigenkapitaleinsatz"

 

... enthält auf seite 11 (Ausblick Geschäftsjahr 2014) folgende aussage: 

Hauptaktionärin Haron Holding AG ist bereit diese [Ankaufs-]Strategie wesentlich mitzutragen
 Zusage für Bereitstellung von kurzfristigen liquiden Mitteln für die Objektankäufe [meine interpretation: darlehen]
 Maßgebliche Beteiligung an der für diese Strategie notwendige Stärkung der Eigenkapitalbasis [meine interpretation: kapitalerhöhung]

http://www.incity.ag/media/raw/..._Pr_sentation_oHV_v1.0_20140625.pdf

 

Rede Michael Freund aus Rede und Präsentation S.15/29;
"Projektbeteiligungen zurückfliesenden Eigenkapital kurzfristig liquide Mittel in Form einer Anleihe
mit einem deutlich geringeren Kupon als die aktuell aufgelegte Anleihe zugesagt,um die Objekte kurzfristig erwerben zu können. Darüber hinaus ist sie bereit sich an der für diese Strategie
notwendigen Stärkung der Eigenkapitalbasis maßgeblich zu beteiligen.Die mittel-
und langfristige Finanzierung der Bestandsimmobilien soll
durch einen sinnvollen Eigenkapitaleinsatz erfolgen. "

Der Rückkauf der alten Anleihe macht wohl kurzfristig Platz für eine neue Anleihe. Na klar, ist auch langfristig eine Kapitalerhöhung notwendig, fragt sich aber durchaus wann und bei welchem Kurs nach Eintritt des "kurzfristigen" Erfolges.  

Link des PDFs
http://www.incity.ag/media/raw/...ede_und_Pr_se_oHV_v1.0_20140525.pdf  

Kurzfristig ist der niedrige Kurs wohl gerechtfertigt; wenn der neue Hauptaktionär mit seinen Investitionen in Incity AG einen langfristigen Value- Ansatz verfolgt, wohl nicht mehr.
Siehe als Beispiel auch die Entwicklung der Adler Real Estate AG und andere.  

InCity bilanziert im einzelabschluss der AG wie ein "ehrbarer kaufmann" nach HGB und sattelt jetzt --nach dem vorbild einiger senkrechtstarter der immobilienbranche (ADLER Real Estate, DEMIRE)-- für €20mio bestandsimmobilien auf ihr beteiligungsportfolio, http://www.dgap.de/dgap/News/corporate/...ID=324791&newsID=807086

das von dir erwähnte beispiel der ADLER Real Estate (kurs €6,48) zeigt besonders gut, dass der überwiegend fremdfinanzierte ankauf renditeträchtiger bestandsimmobilien bilanziell und bewertungstechnisch zu einem "upgrade" der aktie führt:
 bilanziell
31.12.2013
€27,856mio = €1,68 je aktie ADLER-eigenkapital in der HGB-einzelbilanz der AG 
€86,945mio = €5,25 je aktie ADLER-eigenkapital in der IFRS-konzernbilanz
(16.547.824 aktien zum 31.12.2013)
 bewertungstechnisch
wichtigster indikator der ertragsstärke von immobilen-bestandshaltern ist das mietergebnis (FFO, Funds from Operations, o h n e verkauf)
ADLER gab diese kennzahl mW nie an (für 2014e erstmals aber den "FFO i n k l u s i v e Verkäufen"), vermutlich aus gutem grund: die FFO-Rendite war jämmerlich:
2010 2011 2012 2013 
FFO yield -0.9% 0.4% 0.8% -20.5% 
(Close Brothers Seydler Research vom 14 July 2014, http://www.adler-ag.com/adler-ag/contao-2.11.7/...4_CBSR_Update_c.pdf )
die börsianer störte das nicht !
allein das rechtfertigt aus aktionärssicht die modifikation des geschäftsmodells der InCity AG

 

Der Handel mit den Objekten  wie bei Adler ist bisher nicht erwaehnt worden,sollte aber neben den Projektentwicklungen /Revitalisierung und  Bestandshaltung Gewinne bringen.
Zu deinen Hinweisen der Bilanzierung,Haaron Holding moechte den Kurs wohl schnellstmoeglich beeinflussen.Die Aktie soll in dem Fonds fuer Performance sorgen. Denn steigende Fondswerte steigert wieder die Nachfrage nach dem Fonds und steigert gleichzeitig die Fee fuer Pesarini.Uns soll es Recht sein, wenn Pesarini seine Fee des Fonds in Incity steckt.
Danke fuer deine Recherchen!!!
 

mit einer kapitalerhöhung wie oben #6 beschrieben (bezugspreis €1,00, bezugsverhältnis 1:1) hätte InCity spielraum für eine darlehens- bzw. anleihefinanzierung der Haron in gleicher höhe (ca. €13mio); ein loan-to-value ratio (LTV ratio) von 50% wäre risikoarm

mit frei werdenden mitteln aus abgeschlossenen projektentwicklungen ließe sich der darlehensumfang für investitionen in bestandsimmobilien künftig weiter steigern 

grenze für das LTV ratio sind ca. 66% (ADLER Real Estate hat mit seiner aggressiven wachstumsstrategie --LTV ratio stieg 2013 auf 71%-- vor kurzem sein BB-Rating verloren, http://www.scoperatings.com/research/details?ID=148026&lC=EN  )

 

Es gibt aktuell keinen HV- Beschluss zu einer KE, die gerade abgelaufene hat man nicht genutzt. Der vorhandene HV- Beschluss für die Ausgabe der Anleihen für 20 Mill.€ dagegen besteht und man hat nach Rückkauf/Kündigung der alten genügend Spielraum zur Nutzung.
Will man eine evtl. KE erst in 2015 beschliessen und durchführen?
 

kurzfristig: darlehensaufnahme bei Haron AG

mittelfristig: kapitalerhöhung (beschluss auf künftiger ordentlicher oder a.o. hauptversammlung; genehmigtes kapital 2011/IV reicht nur für 50% [rd. 6,3mio] neue aktien)

InCity-Anleihe (A1X3F3 / DE000A1X3F35):
die nur in höhe der 1. tranche (€3mio) valutierte anleihe wurde von InCity zu 97,7% zurück gekauft und soll in Q4/2014 gekündigt werden, http://www.dgap.de/dgap/News/corporate/...ID=324791&newsID=810240
eine neuvalutierung der anleihe dürfte nicht beabsichtigt sein (kupon von 10% p.a. !)  

Die InCity Immobilien AG hat über eine Tochtergesellschaft ein sechsgeschossiges Bürohaus in der Frankfurter Innenstadt erworben. Damit konnte sich die Gesellschaft ihre erste Immobilie für den Aufbau eines Portfolios ausgewählter Bestandsimmobilien vertraglich sichern. Vorläufig, so teilt InCity mit, werde der Objektankauf über die Begebung einer weiteren Unternehmensanleihe finanziert, die angekündigte Stärkung der Eigenkapitalbasis soll indes zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen. InCity hatte erst vor Kurzem den Aufbau eines Portfolios ausgewählter Bestandsimmobilien im Raum Frankfurt am Main und Berlin beschlossen. Zu diesem Zeitpunkt hatte die Gesellschaft für zwei Objekte in Frankfurt, die wegen ihres Renditeprofils und ihrer Lage dem angedachten Investitionsprofil entsprechen, den Zuschlag erhalten. Der Kaufvertrag der ersten dieser beiden Immobilien wurde nun notariell beurkundet. Das Objekt verfügt über rund 2.400 Quadratmeter Fläche und ist vollständig vermietet, überwiegend an Ärzte sowie an zwei Kliniken mit ambulanter und stationärer Behandlung.

Zur Teilfinanzierung soll demnächst eine weitere Schuldverschreibung im Nennwert von bis zu 10 Mio. EUR mit einem jährlichen Zinskupon von 5% und einer fünfjährigen Laufzeit via Privatplatzierung an Institutionelle ausgereicht werden. Der Gesellschaft lägen laut eigenen Aussagen bereits zum jetzigen Zeitpunkt verbindliche Zeichnungszusagen vor. Der neue Bond soll zeitnah zum Besitz-, Nutzen- und Lastenwechsel des Ärztehauses und damit zur Kaufpreisfälligkeit – voraussichtlich im Herbst 2014 – begeben werden. Im Anschluss ist die Handelseinbeziehung im Open Market der Frankfurter Wertpapierbörse vorgesehen. Erst vor Kurzem hat InCity den Großteil der ersten Tranche ihrer im September vorigen Jahres via Privatplatzierung ausgereichten 10%-Schuldverschreibung im ursprünglich avisierten Zielvolumen von bis zu 20 Mio. EUR und einer dreijährigen Laufzeit bis zum 20. September 2016 überraschend zurückgekauft.

http://www.dgap.de/dgap/News/corporate/...ID=324791&newsID=810546
http://www.bondguide.de/topnews/...n-rena-gewa-incity-ms-deutschland/

 

... nicht mehr mit dem research beauftragt, http://www.4investors.de/php_fe/index.php?sektion=stock&ID=83924
gut so, InCity AG befindet sich unter dem neuen hauptaktionär in einer phase der restrukturierung  

http://www.dgap.de/dgap/News/corporate/...ID=324791&newsID=814003

"Top Living", Berlin (Grunewald, Lassenstraße):
Kalkuliertes Projektvolumen Euro 10 Mio, http://www.incity.ag/media/raw/...enspr_sentation_Stand_Juli_2014.pdf
aus dem geschäftsbericht 2013:
"Auf einem 3.400 m² großen Grundstück werden bis zur geplanten Fertigstellung im Herbst 2015 zwei Punkthäuser mit zehn exklusiven Eigentumswohnungen errichtet. Die Projektentwicklung liegt im Berliner Stadtteil Grunewald. Das Viertel gilt als das hochwertigste Gebiet des Berliner Villenbogenrings",
http://www.incity.ag/media/raw/...sichert_2013_v1.0_20140429.docx.pdf
http://www.neubaudirekt.de/...11-exklusiven-eigentumswohnungen-20994/

 

"Top Living Berlin" ist voll konsolidiert und auf der aktivseite der konzernbilanz 2013 in den "Vorräten" (unfertige Bauten) mit herstellungskosten von €3,965mio enthalten (seiten 32/33 des geschäftsberichts, http://www.incity.ag/media/raw/...sichert_2013_v1.0_20140429.docx.pdf
der veräußerte anteil an der Top Living Berlin Lassenstraße GmbH, Grünwald betrug 51% (seite 60 des geschäftsberichts 2013)
 

der immobilienentwickler-zwerg InCity Immobilien AG (börsenwert ca. €13mio) ist an der börse für weniger als dem 1-fachen des net asset value (NAV) zu haben
der ebenso kleine immobilienprojektierer DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG (börsenwert ca. €18mio) notiert dagegen zum mehr als 2-fachen des NAV
 
beide haben ihr geschäftsmodell modifiziert und investieren jetzt (auch) in kleinere gewerbliche bestandseinheiten
während die altprojekte der DEMIRE im osten europas brach liegen, profitieren InCitys projekte von den immer noch guten aussichten der deutschen zielregionen

bei beiden haben die hauptaktionäre gewechselt, bei DEMIRE duckt er sich unter die kontrollschwelle, bei InCity ist es ein finanzstarker mehrheitsaktionär, der auch eine luxemburger kapitalverwaltungsgesellschaft (die I|A|F|A S.A.) unter sich hat

 

die durch unternehmensanleihen vom zwerg zum börsenkometen hochgepäppelte ADLER Real Estate AG verdankt ihre überzogene börsenbewertung "hohen Ergebniseffekten aus Fair-Value-Bewertungen", http://www.dgap.de/dgap/News/corporate/...anyID=516&newsID=814624  , und dient der börse als vorbild für die noch-zwerge DEMIRE und Incity Immobilien

 

... so weit ausholt, wie Close Brothers Seydler Research bei DEMIRE, und auf die jahre "2015 bis 2017" spekuliert, http://www.4investors.de/php_fe/index.php?sektion=stock&ID=84655  , ist mir auch bei InCity Immobilien nicht bange   ​

 

XETRA €1,129  

bei manchem luftigen immobilen-zwerg könnte einem schlecht werden:

luft raus: ADLER Real Estate AG ('Im Zusammenhang mit dem geplanten weiteren Wachstum hat ADLER Berenberg sowie Close Brothers Seydler Bank AG beauftragt, geeignete Finanzierungsalternativen zu prüfen', http://www.dgap.de/dgap/News/corporate/...anyID=516&newsID=817752  )

luft rein: CR Capital Real Estate AG (neubetankung durch wirtschaftlich unterbewertete sacheinlagen)

es bleibt zu hoffen, dass nicht auch Incity Immobilien auf die masche mit bläh- und schaumbeton verfällt

 

http://www.dgap.de/dgap/News/corporate/...ID=324791&newsID=817926

'schuld' hat wohl Jörg Richard Lemberg ("Gesamtinvestor für das Wohnprojekt, der die Rheinwohnungsbau mit ins Boot geholt hat und im vierten Quartal mit der Bebauung seines Baufeldes beginnen" will, http://www.rp-online.de/nrw/staedte/duesseldorf/...erdt-aid-1.4338098  )  

... scheint einiges in die hosen gegangen zu sein, http://www.dgap.de/dgap/News/corporate/...ID=324791&newsID=834433