Vonovia Aktie

Nach dem Anstieg der letzten Wochen vom ATL ist in den letzten Wochen wieder hängen im Schacht und beständiger Abverkauf.
Da heisst es mit dem Nachkaufen besser abwarten.  

Unglaublich, das hier Anleger meinen das Preise für Einfamilienhäuser als Referenz für Vonovia genommen werden können. Natürlich gehen die Mondpreise zurück.
Bei den Wohnungen, die für Vonovia eine Rolle spielen sieht es stabil aus. Die Nachfrage nach Wohnungen ist vor allem Dank der Asylpolitik weiter enorm. Die Mietpreise spielen für uns die Hauptrolle.

Mietspiegel NRW steigt:
https://www.miet-check.de/mietspiegel/...sland-5/nordrhein-westfalen/

Preise ETW in NRW

https://www.immowelt.de/immobilienpreise/...-westfalen/wohnungspreise  

vonovia ist hoch verschuldet 70% und verkauft deshalb z.b. auch Wohnungen.
daher sollte es schon relevant sein ob sich die Preise dafür nach Süden bewegen.
Da hilft kein Scheuklappen denken.
Die brauchen dringend Kohle

 

Komisch ist das nicht...
Mieten steigen kräftig, der Kurs aber fällt um die Wette im Dax.
Ich kann nicht genug essen, eil ich noch mehr kotzen kann !!!
Kann mir einer sagen W I E S O wird der Kurs WIEDER so gnadenlos
runter gequetscht??
Esnist so, wie mit den "Flüchtlingen":
Kein Platz mehr, Kommunen VOLL.. Konferenzen enden mit Fiasko,
jetzt aber neben SeeWatch u.a. "Organisationen" noch Ärzte ohne Grenzen
fischen "Flüchtlinge" im Mittelmeer...
W A H N S I N N!!!!!!!!!!!!!!Hölle auf Erden!!!!!!!!!!!  

du überinterpretierst das leider.
Mr. Market ist nicht rational  

Ich halte und kaufe bei 23 nach. Bin irgendwie guter Dinge, dass es da wieder dreht und bald auch wieder 3x möglich ist wenn sich der Markt und die Inflation beruhigt haben (bzw. festgestellt wird, dass die Inflation keinen negativen Effekt auf Wert und Mieten haben wird).  

"vonovia ist hoch verschuldet 70%"

Immobilien werden quasi immer über Darlehen finanziert. Sowohl im privaten als auch im gewerblichen Bereich.

Und m.W. liegt der ltv unter 50%.

"daher sollte es schon relevant sein ob sich die Preise dafür nach Süden bewegen."

Richtig. Das tun sie aber bislang kaum in dem für Vonovia relevanten Segment. Die Preise für EFH haben da keine Relevanz.

"Die brauchen dringend Kohle"

Kann ich nicht erkennen. Gerade erst wurden Anleihen gerollt und die Fälligkeiten nach hinten geschoben.

Sicher sind die höheren Zinsen ein wichtiger Faktor. Aber kein Grund für Panik. Zumal die immer noch auf historisch niedrigen Niveau sind.

Und schliesslich muss man auch sehen, was der Kurs da schon alles vorweggenommen hat.  

es werden zu wenig wohnung gebaut in d, melden die fachleute. über die gründe darf gestritten werden.

wie werden sich wohl die preise entwickeln, wenn in den kommenden jahren zu wenige wohnung vorhanden sein werden? na?  

"vonovia ist hoch verschuldet 70%"

du solltest eigentlich deinen Beitrag löschen lassen, da du Unwahrheiten verbreitest.

schau dir mal lieber den Geschäftsbericht an, wie hochverschuldet Vonovia ist...
und extra für dich, ich glaube, du bist hier falsch, da Vonovia keine richtige Zockeraktie ist ;-)
hier sind viele mit viel Geld investiert, die jährlich gute Dividende kassieren, und denen der Kurs nicht so wichtig ist  

das macht Bilderberg überall so....ist halt seine Mache...  

Ich bin grundsätzlich auch Bilderbergs Meinung, dass Vonovia hoch verschuldet ist. Aktuell ist die Fremdkapitalquote bei 65%, da würde es mich nicht wundern, wenn wir nach einigen Abwertungen des Portfolios bei über 70% landen.

Das Problem, dass ich hier im Forum sehe, ist dass einige doch zu optimistisch auf Immobilien eingestellt sind. In manchen Segmenten sind die Einbrüche enorm! Das Problem war einfach die Nullzinspolitik und die hohe Fremdkapitalquote bei Immobilieninvestitionen.
Mittlerweile sind nur noch wenige Player am Markt unterwegs. Somit wurden sicher noch einige Immobilien (vor allem in den guten Lagen) zu guten Preisen verkauft. Die Frage ist, ob in den nächsten beiden Quartalen der Verkaufsdruck zunehmen wird.

Ich denke schon, dass da der Immobilienmarkt in gewissen Segmenten noch gehörig unter Druck kommen wird. Auch bei Vonovia werden da die Zahlen schon sehr grenzwertig. Allerdings sehe ich grundsätzlich bei Vonovia keine Notwendigkeit Immobilien unbedingt verkaufen zu müssen. Durch eine Dividendenstreichung, kann ein Großteil der Schulden getilgt werden. Die Refinanzierungen werden im Absolutbetrag nicht teuer und die Rentabilität ist aus meiner Sicht nicht gefährdet.

Man sollte sich lediglich von dem Gedanken verabschieden hier heuer noch Kurse deutlich über der 30 zu sehen zu bekommen.  

man kann sich einige Szenarien ausmalen, die Mieten werden auf jeden Fall erstmal weiter reinkommen und ziemlich sicher auch weiter steigen, die Kosten für Neubauten wohl kaum signifikant sinken und damit ist das Abwertungspotenzial bei Immobilienpreisen auch eher moderarat, meiner Meinung nach

Hält die Inflation jetzt über Jahre an (im Bereich von 4-5%), werden auch die Löhne dementsprechend steigen und auch die Preise der Immobilen wieder anziehen, die Schulden entwertet....  

Ja. Wer weiß es schon.

Sagen wir 5% Inflation und 5% Lohnsteigerung. Der Leitzins landet dann vielleicht bei 5,5% und die Finanzierung der Immo bei 7%.

Eine Immo die mit 300.000€ fremdfinanziert ist hat dann mindestens 5% mehr Finanzierungszins. Also 15.000€ mehr pro Jahr, 1250€ im Monat. Um mit 5% Lohnsteigerung die Mehrbelastung auszugleichen, braucht es ein monatliches (Familien-) Einkommen von 25.000€.

Also 5% mehr Zinsen sind nicht einfach 5% mehr Lohn oder 5% mehr Miete.

Und sowohl Miete, als auch Lohn laufen den Kosten mit etwa einem Jahr hinterher. Müssen also vorfinanziert werden.  

 

Zinsen liegen aktuell bei 3,6& (10Jahre).
Finanziert beim Tiefpunkt (1%)2021/22 läuft 2032 aus
Finanziert 2013 (3,2%) äuft 2023 aus.

Uns kosten die aktuellen Verträge nur 0,3% mehr.
Aber lass uns mal großzügig 1% Mehrkosten kalkulieren.
4,3% von 300.000=12.900 Euro im Jahr=1075 Euro  Bei 3,3% 825 Euro
Mittlere Mietsteigerung pro Jahr geschätzt 3%, ohne Zinseszins hochgerechnet
2013=700 Euro
2023=910 Euro
Zinsmehrbelastung=250 Euro
Mietsteigerung=210 Euro

Bei Vonovia laufen nie mehr als 10% der Anleihen in einem Jahr aus. Wir sind also mit allen Zukäufen die zwischen 2014 und 2022 getätigt wurden im grünen Bereich.

 

Zinschart:

https://www.interhyp.de/ratgeber/...ss-ich-wissen/zinsen/zins-charts/  

https://www.morgenpost.de/berlin/article237705569/...-Initiative.html

Wozu noch über Zinsen und Dividenden nachdenken...  

der Wohnungen als Lösung, hm, interessant, das wird den Mangel bestimmt beseitigen  

Faszinierend ist auch die Begründung, warum die Entschädigung sehr niedrig sein kann:

weil nach der Enteignung die Mieten gesenkt werden sollen...  

„Das Land Berlin kann der AöR daher keine fachlichen Vorgaben zum Verwaltungshandeln machen“

„Das Land Berlin haftet für die Verbindlichkeiten der AöR.“
 

Wunderbar ist auch die Wiedergeburt der Räte, Rosa Luxemburgs Traum der Räterepublik wird wahr.

"Bei Vonovia laufen nie mehr als 10% der Anleihen in einem Jahr aus. Wir sind also mit allen Zukäufen die zwischen 2014 und 2022 getätigt wurden im grünen Bereich."

Du vergleichst da Äpfel mit Birnen.

Bei Vonovia liegt die aktuelle Mehrbelastung bei neuen Krediten bei mittlerweile ca. 3,5% !
Bisher Durchschnitt 1,35%, Kosten Q4 4,875%.  Die letzte Anleihe wurde zu 5% auf den Markt gebracht.

In den nächsten 8 Jahren müssen im Schnitt 4 Mrd refinanziert werden ->  140 Mil  mehr Zinskosten Jahr für Jahr
Mietpreissteigerungen von 3%  (wie in Deinem Beispoel) kompensiert davon gerade mal ca. die Hälfte =  70 Mil pro Jahr.

Falls die Refinanzerungen also nicht wieder deutlich günstiger werden, oder die Mieten deutlich mehr als 3% jährlich steigen, dann verschlechtert sich der FFO Jahr für Jahr.
Und alle denkbaren Wege daraus haben Ihre spezifischen Probleme...

Dividendenkürzung würde das lösen....wird aber vielen Aktionären nicht gefallen (und ist bisher auch nicht der Plan von Vonovia).
Kapitalerhöhung zur Schuldentilgung...verwäsert den Aktienkurs
Verkauf von Immobilien zum Marktwert....aktuell zwar geplant, aber wie realistisch ist das ? bisher gibt es zumindest seit dem Announcement keinerlei Erfolgsmeldung in die Richtung
Verwendung von verbleibendem positiven Cashflow (den 30% FFO die nicht als Dividende ausgeschüttet werden) zur Schuldentilgung... das hört sich erstmal gut an, geht aber auf Kosten jeglichem Wachstum ausserhalb von Mietsteigerungen.....momentan sieht es für mich so aus das dies der Weg ist den Vonovia einschlägt (siehe z.B. Stop von Neubauinvestitionen....)
 

 

Die Anleihen habe ich mir auch angeschaut. Weiter bin ich aber nicht gekommen, da fehlt die Zeit. 3,73% effektiv gibt zb die Spardabank München auf ihrer Homepage bekannt. Ist interessant. Warum sich Vonovia 1,28% teurer finanzieren muss. Sind immerhin 34% mehr Zinsen.

Berücksichtigen muss man ja auch Modernisierung und Sanierung. Das hat ja auch den "Gutachter Immopreis" laufend erhöht. Die waren zuletzt und sind aktuell richtig teuer und müssen auch über Mieten finanziert werden. Richtwert ist für Mehrparteienhäuser, in 80 Jahren kostet die Instandhaltung soviel wie die Neubaukosten.

Ich versuch mal eine Annäherung, bin aber Laie.
Immowert 100, Kaufpreis 20xJahreskaltmiete, Sanierungskosten jährlich 100/80 = 1,25, Jahresmiete 100/20 = 5, 25% der Kaltmiete muss man also für die Laufende Instandhaltung ausgeben.

Laut dieser Seite
https://www.fertighaus.de/ratgeber/news/...an-das-sollten-sie-wissen/

sind die Baukosten 2022 locker um 20% gestiegen. Bei 1,25 bedeutet das um 0,25 auf 1,5. Wenn man also 3% mehr von 5 an Miete bekommt, bekommt man 5,15 oder 0,15 mehr, hätte aber 2022 0,25 mehr für Sanierung ausgeben müssen.

Es bliebe dann kein Geld von der Mieterhöhung zur Schuldentilgung übrig, im Gegenteil, die Mieterhöhung könnte die gestiegenen Instandhaltungskosten nicht ausgleichen, geschweige den die gestiegenen Finanzierungskosten bedienen.

Nochmal, ich bin nicht vom Fach. Schade, dass niemand vom Fach solche Sachverhalte mal durchrechnet.
 

"Schade, dass niemand vom Fach solche Sachverhalte mal durchrechnet."

Ich bin sicher, dass auch den Fachleuten die grundsätzlichen Zusammenhänge klar sind.

Und dass man bei Vonovia diese auch durchrechnet, zeigt z.B. die Meldung, dass Neubauvorhaben erstmal zurückgestellt werden.

Bei allen Berechnungen sollte man aber berücksichtigen, dass sich die Parameter auch künftig ändern werden. Es ist also keineswegs sicher, dass die Anleihen in Zukunft mit 5% verzinst werden müssen.

Abgesehen davon sind 5% historisch betrachtet nicht sonderlich hoch. Und auch damals wurden Immobilien finanziert - und die Mieten waren niedriger als heute.