Vonovia Aktie

0,1 mehr ....Katastrophe :-)  

 

 

Der hat das selbe Botox-Gesicht wie dieser Jenke von Wilmsdorff. Seit der sich für sein Experminent hat liften lassen. Hohe glatte Stirn und dadurch werden die Augen ganz klein. Einheitsbotoxfressen. https://a2.tvspielfilm.de/imedia/7647/...T8fdy6fVjqVToACQW6BlCw==.jpg

 

Erstaunlich, wie sauber der Trendkanal in den letzten 10 Tage abgefahren wird, heute wurde sogar Intraday erst die obere Grenze dann nach den USA Teuerungs-Daten die untere Grenze berührt.
Die Chart Technik dominiert hier gerade eindeutig die Fundamental Daten.
Leider zu eng für eine Trading Chance.  

Heute ging sowas von in die Hose… knapp unter 20 gekauft und dann dass 😅

Zum Glück habe ich nur Aktien gekauft.  

Was für fundamentale Daten? da sind halt leider keine mehr vorhanden, wenn die Ratingagenturen mit den Abstufungen loslegen...
Hier ne random TAG Immo Anleihe, 11,1% Rendite mittlerweile - das wär der Zins den die bei der Refi zahlen müssten - holla die Waldfee...
Das ist wirklich Finanzkrisenauslöser reloaded - klar kann man wetten, dass die Dinger überleben, aber das wird zunehmens zocken.
 

https://www.comdirect.de/inf/anleihen/DE000A3E46Y9  

Vonovia-Aktie: Was für den Kauf spricht
https://www.finanznachrichten.de/...was-fuer-den-kauf-spricht-486.htm  

Was bei dem Thema Finanzierungen nicht vergessen darf, dass man immer noch die Möglichkeit hat klassische Bankfinanzierungen mit Objektbesicherungen aufzunehmen. Vonovia würde in dem aktuellen Umfeld auch niemals eine Anleihe begeben. Bankfinanzierungen sind aktuell viel viel günstiger als über Kapitalmarkt. Pfandbriefmarkt wäre zusatz option für Vonovia. Für Vonovia wäre es daher in dem aktuellen Umfeld gar nicht so schwer neue Bankfinanzieurngen aufzunehmen. Meine Firma hat auch erst kürzlich ein Portfolio mit Bankfinanzierungen finanziert und war null Problem. Einzig natürlich auch die Zinsen höher als früher. Vonovia würde aktuell für 5 Jahre Laufzeit ca. 4-4,5% Zinsen zahlen mit Objektbesicherungen.

Moody hat zB letztens analysiert das Vonovia ca. 8 Mrd. Fremdkapital aufnehmen könnte (damit Anleihen ersetzen) ohne ein Problem mit den Anleihen Covenants zu bekommen. Die Anleihen sind zwar nicht objektbesichert verlangen aber das bestimmte Kritieren eingehalten werden wie zb. höhe des LTV oder Anzahl der Immobilien die Objektbesicherungen haben. Da Vonovia den Großteil des FK über Anleihen aufgenommen hat sind die Objekte zu einem wesentlichen Teil nicht fremdfinanziert. Was in der aktuellen Situation aber auch den Vorteil hat das wenn man Objekte verkauft ohne Fremdfinanzierung dann den kompletten Anteil für die Schuldentilgung verwenden kann.

Vonovia wäre vermutlich auch ohne Immobilienverkäufe in der Lage durch den normalen FFO plus den 8 Mrd. Bankfinanzierungen die nächsten rund 3,5 Jahre ohne Emission von neuen Anleihen auszukommen.

Hab heute bei 18,7 noch mal zugekauft. Schauen wir mal wie es weiter geht. Jemand hat heute gemeint er ist enttäuscht vom IR das die nix machen im Moment. Ich finde der Capital Markets Day erst vor 2 Wochen war sehr gelungen und die Präsentation die sich jeder anschauen kann sehr professionell. Wenn man von Vonovia überzeugt ist darf man sich von der negativen Stimmung die einem natürlich trotzdem beeinflusst nicht unterkriegen zu lassen. Ich wollte ursprünglich bei 20 Euro kaufen hatte dann aber nicht den Mut weil durch die Panik auch verunsichert. Es dann jetzt aber trotzdem durchgezogen. Ich bin überzeugt das Vonovia langfristig wieder deutlich über dem aktuellen Niveau notiert. Das die Stimmung aktuell so negativ ist und das Vonovia den Dax auch so massiv underperformed ist ech bitter. Gerade heute im Minus obwohl Dax so stark im Plus. Aber es ist im Moment halt so wie es ist. Immobilienaktien sind halbtot im Moment.

Better Vonovia times will come :)
 

"Was für fundamentale Daten? da sind halt leider keine mehr vorhanden, wenn die Ratingagenturen mit den Abstufungen loslegen..."

???

Die Bilanzen sind weg, wenn Analysten ihre Meinung äussern?

Und wann lagen die mal richtig, bevor der Kurs drehte?  

"11,1% Rendite mittlerweile - das wär der Zins den die bei der Refi zahlen müssten"

Ich bin da eher bei Helmut.

Realkredite mit 2stelligen Zinsen gabs im vereinten Deutschland noch nie.    

Fremdkapital bleibt Fremdkapital wenn man nur noch besichertes bekommen würde umso schlimmer. Vonovia ist sicher nicht Pleite aber ihr Wachstum bezogen sie aus  anorganischem Wachstum was in dem Umfeld nicht mehr möglich sein wird. In dem Umfeld ist eine Telekom interessanter als Vonowia.  

getreten weil die Briten vor dem Kollaps standen, könnte die Zinswende in den USA sein  

wohnimmobilienaktien steigen

https://tradingeconomics.com/bonds

so einfach ist das derzeit, was da die einzelnen unternehmen machen, wie die aufgestellt sind usw., fast egal  

Gut möglich!
Dafür noch ein paar Zahlen "analysiert" bzw. "neu ausgewertet" und schon hat man den Kampf gegen die Inflation für sich entschieden.
Ein Hoch auf die Zentralbanken!  

Also wenn die Zentralbanken ihren Kurs sehenden Auges in eine "geplante" Rezession steuern sollten, ohne Gegenmaßnahmen überhaupt in Erwägung zu ziehen, das kann eigentlich nicht ihr Sinn und Zweck sein. Zunächst wurde über Monate beschwichtigt und von vorübergehender Inflation gesprochen um nun auf der anderen Seite zu übersteuern.

https://www.businessinsider.de/wirtschaft/...-vor-groesserer-krise-a/

https://www.finanzen.net/nachricht/aktien/...ezession-voraus-11788190  

Deine Analysen finde ich grundsätzlich nachvollziehbar und interessant.

Allerdings gibt es 2 Details die ich nicht teile:

1) Deine Analyse die ziegt, dass bei einer Ablösung von 4 Mrd. Kredit pro Jahr der FFO bis 2030 sich nicht signifikant verändern wird, auch wenn die Zinslast bei den neuen Verschuldungen von 1,2% auf 4,5% ansteigt.

Den Punkt den ich nicht teile ist die gleichzeitige Annahme das 600 Mil / Jahr für Tilgung veranschlagt werden können und man gleichzeitig dennoch mit 4% pro Jahr Wachstum bei den Einnahmen rechnen kann.  Die bisherigen Steigerungen lagen eher unter 1% pro Jahr, wenn man Steigerungen die Investitionen vorraussetzen herausrechnet z.B. 2021 vs 2020  3,4% davon aber 2,7% durch energetische Sarnierungen und Neubau. Wenn Du also die Investitionen in Deiner Berechnung komplett zurükfahren willst um 600 Mil jedes Jahr zu tilgen, dann kann man aus meiner Sicht auch nicht mehr mit 4% Wachstum bei den Einnahmen rechnen. Und wenn Du nur noch mit 1% Wachstum bei den Einnahmen rechnest sinkt der FFO langsam, aber letztendlich deutlich.

2) Bei Deinem Upside potential rechnest du mit einem Kurswert von 17,5x FFO

Das ist viel viel zu optimistisch in a) dem aktuellen Zinsumfeld und b)  keinem Wachstum mehr ohne Neuverschuldung.
Solche FFO multiples sind normal in Zeiten in denen Anleihen guter Bonität 0,5% abwerfen. Mittlerweile werfen solche Anleihen bei Laufzeiten zwischen 10-15 Jahren um die 4% ab . Bei Anleihen in USD ca. 6-6,5%.  Da sind eher FFO multiple 10-12 realistisch ( da ein höheres Risiko im Vergleich zu den Anleihen bezahlt werden will).  

'Also wenn die Zentralbanken ihren Kurs sehenden Auges in eine "geplante" Rezession steuern sollten'

Das ist das erklärte Ziel der Zentralbanken. Die Inflation in Europa ist zentral durch Energiepreise und die berühmten Lieferkettenprobleme getrieben. Es ist nicht so, dass Putin darauf wartet, dass der Leitzins steigt um dann den Gashahn wieder aufzudrehen. Ebenso wenig wartet Xi der Pubär auf eine Zinserhöhung der EZB bevor er die Lockdowns beendet.

Der Einfluss der Zinsen auf die Inflation kann in dieser Situation nur über drei Wege geschehen (nach meinem Verständnis):

 1) Auslösen einer Rezession -> Nachfrage fällt -> Preise fallen
 2) Durch die höheren Zinsen steigt der Euro -> Importe  werden billiger
 3) Erwartungsmanagement: Inflation entsteht auch dadurch, dass alle über Inflation reden und sie erwarten.
     Da die EZB eigentlich nicht viel gegen die Inflation machen kann, tut sie einfach 'irgendwas' in der Hoffnung, damit
     die Erwartung des Marktes zu beeinflussen. Das wäre dann quasi der geldpolitische Placeboeffekt.

Punkt 2) ist meiner Meinung nach nicht entscheidend. Ich habe einige Interviews mit Zentralbankern und Ökonomen gelesen und keiner konnte erklären wie die steigenden Zinsen in der jetzigen Situation gegen Inflation helfen sollen. Einer hat offen gesagt, wir brauchen die Rezession. Die anderen haben alle von den Erwartungen gesprochen. Ich fürchte bloß, es ist zu spät für den Placebo...
 

Hier ein paar Zitate und Links zu dem Thema:

„Ein großer Teil der Inflation geht (...) auf Faktoren zurück, die wir nicht direkt beeinflussen können“, Isabell Schnabel.

https://www.handelsblatt.com/finanzen/geldpolitik/...en/28698222.html

„Die Geldpolitik muss entschlossen reagieren, um die Glaubwürdigkeit des Inflationsziels zu bewahren“, sagte Nagel am Dienstag [...]
Ansonsten verlören Unternehmen, private Haushalte und Tarifparteien womöglich den Glauben an das mittelfristige Inflationsziel. [...]
„Um eine Entankerung der Inflationserwartungen zu verhindern, sollte das Eurosystem Zweifel an seiner Entschlossenheit beim Kampf gegen die Inflation daher gar nicht erst aufkommen lassen.“

https://www.handelsblatt.com/finanzen/geldpolitik/...en/28640266.html

"Aber was bringen Zinserhöhungen, die die Nachfrageseite bremsen, wenn das Angebot das Problem ist?
Es entstehen gravierende Probleme, wenn eine Zentralbank schneller handelt als eine andere, hier also die Fed vor der EZB. Der Wert des Dollars steigt dann, und für Europa werden die Importe noch teurer. Noch mehr Inflation würde also importiert."

https://www.handelsblatt.com/politik/konjunktur/...ehen/28403170.html


"Sind die Notenbanker nicht überfordert, wenn die Inflation von der Angebotsseite getrieben wird? Sie können ja keine Chips herstellen oder Energiequellen erschließen.
Ohne Frage stellt ein Angebotsschock die Notenbanker vor viel schwierigere Herausforderungen. Die Welt wäre aus ihrer Sicht nahezu perfekt, wenn die Inflation nur ein Nachfrageproblem wäre. Nur, so ist die Welt eben nicht." Kenneth Roggoff

https://www.handelsblatt.com/politik/...en-weltkrieg-zu/28668574.html
 

Ist das vorgestern und gestern die Bodenbildung gewesen die Duftpapst2 abwarten wollte? #3954

Ich habe nichts von ihm gehört. Vielleicht weil die 5,1% Plus nur auf auflodern des Kurses war? Oder er hat heimlich gekauft und schweigt darüber.  

Ich denke die Chance könnte da sein, dass sich Vonovia auf dem aktuellen Niveau stabilisieren könnte. Was man aktuell beobachten kann, ist dass die Zinssätze (SWAP Rate) seit 27. September kein neues Hoch mehr erreicht haben und diese Woche auch ein leichtes Minus verzeichnet haben. Da die Inflationsrate in den USA für den September gestern leicht gefallen ist und man aktuell die Erwartung hat das sich die Inflationsraten in den USA im nächsten Jahr halbieren könnte die Chance das sein, dass man den Peak bei den Inflationsraten in den USA bereits erreicht hat. Europa ist der USA sicherlich etwas nachgelagert aber eine Entspannung in Amerika wäre für Europa auch sehr positiv. Speziell wenn in Amerika die Fed einen moderateren Kurs beginnt einzulegen.

@ K.Platte: Ja Fremdkapital ist Fremdkapital und ich als Aktionär erwarte mir das sich Vonovia so günstig wie möglich refinanziert. Gibt immer wieder Phasen am Markt wo Bankfinanzierungen oder Anleihen besser sind. Mir ist egal wie Vonovia sein FK aufnimmt. Und wenn aktuell Bankfinanzierungen günstiger sind erscheint mir das dann sinnvoller.

Da man bei Vonovia zukünftig kein wirkliches Wachstum beim FFO erwarten darf ist die Aktie ja auch stark gesunken. Wäre die Aktie noch bei >50 Euro wäre sie nicht attraktiv. Heute bei 20 Euro ist das aber natürlich ein anderes Thema. Und ich würde ja per se nicht ausschließen, dass Vonovia nach 2-3 Jahren wieder einen Wachstumskurs einschlagen wird. Über die nächsten Jahre wird die Miete der Vonovia (bereinigt um Verkäufe) jedes Jahr stark steigen aufgrund des Mietpreisspiegel. Da der Großteil der Finanzierungen von Vonovia erst in vielen Jahren fällig ist wird der aktuelle Zinsanstieg Vonovia auch nur für einen kleinen Teil der Finanzierungen treffen. Die Zinsen ja werden über die nächsten Jahre voraussichtlich jedes Jahr ansteigen. Wenn der Höhepunkt der Inflation überschritten ist und sich das Zinsniveau womöglich wieder entspannt könnte dann ein starkes Mietwachstum auf eine abschwäche Dynamik bei den Zinsen treffen. Das sind aber nur zusätzliche mögliche Upside Geschichten. Auch wenn es über die nächsten Jahre kein wirkliches Wachstum gibt ist eine Vonovia bei dem aktuellen Niveau attraktiv bewertet.
 

"Auch ohne Wachstum auf dem jetzigen Kursniveau attraktiv bewertet"

Das sehen mindestens die Hälfte der aktuell mit der Aktie handelnden zur Zeit nicht so. Sonst gäbe es mehr Käufer als Verkäufer und der Kurs wäre nicht da wo er ist  :)

Ich bin ja auch in Vonovia investiert, allerdings sehe ich meine Investition anders. Für mich ist es eher ein interessantes Chance/Risikoprofil.  Ich sehe ein erhebliches Upside Potential fallls das positivie Szenario eintriff, dass nach einer gewissen Übergangszeit die Zinsen wieder sinken.
Sollte sich aber die Inflation und die hohen Zinsen "festfressen" dann wird es noch sehr viel weiter runter gehen.  
Bei den aktuellen Zinsätzen ist das Business Modell von Vonovia tot !
Die Bruttorendite bei Vonovia liegt um die 3,5%. Wie soll langfrisitg Geld verdient werden, wenn die Bruttorendite unter den Refinanzierungskosten liegt.
Aufgrund der relativ lange gestaffelten Refinanzierungen hält Vonovia das locker ein paar Jahre aus, aber falls es wirklich dazu kommen sollte, das diese Zinsen (oder gar noch höhere) sich für eine Dekade oder länger wieder festsetzen, dann ist einfach das Geschäftsmodell im Eimer.
Und dann wird man die Immobilien auch nicht mehr zu den aktuellen Bewertungen verkaufen können. Welcher Finazinvestor kauft sich ein Objekt, dass 3,5% Bruttorendite abwierft ?

Aus den Gründen würde ich nie mehr als max. 2-3% meines Kapitals in Vonovia stecken.  Hohe Chance, hohes Risiko, selbst bei dem Kurs  

werden die Löhne, die Immobilienpreise und die Mieten aber auch weiter steigen und die Schulden entwertet, und bis zu dem Punkt wo es kritisch würde, hätte vonovia auch noch zeit die Bilanz durch die Einnahmen zu verbessern  

Danke für dein Feedback:

Zu Punkt 1.
Der Unterschied jetzt ist auch die hohe Inflation in 2022 und vermutlich mind. auch noch in 2023. Durch den Mietpreisspiegel wird das zu erwartende zukünftige Mietwachstum deutlich höher sein. Mein Szenario war gedacht was würde passieren wenn Vonovia die 13 Mrd. Verkaufspipeline nicht durchführt und auch kein neues EK aufnimmt, Schulden tilgt und nur organisch wächst. Ist Vonovia auf die Verkäufe, die im aktuellen Umfeld schwierig sind, überhaupt angewiesen? Und da war das positive nein. Die Verkäufe jetzt werden quasi nur gemacht um den Kapitalmarkt zu besänftigen und auch das Risiko in der Firma runterzufahren. Was es bei Vonovia aber immer geben wird und ein gewaltiges Potential ausmacht sind die Verkäufe von Wohnungen zum Marktpreis wenn zb. jemand auszieht. Das Geld kann dann investiert werden in die Modernisierung von Häusern zur Mietsteigerung. Ich habe früher sehr viel mit der BUWOG (Tochter der Vonovia) gearbeitet und war immer beeindruckt was da für Rendite nach dem Auszug vom Mieter möglich sind. Ja womöglich sind die 4% bei mir etwas zu hoch gegriffen. Das Vonovia es aber jetzt nicht schaffen würde das EBITDA pro Jahr um 3% zu steigern würde mich überraschen. Auch erwarte ich mir einige Synergieeffekte durch die Deutsche Wohnen Übernahme. Vonovia agiert mit iher Größe und das sie quasi alles aus einer Hand anbieten und überall kräftig mitverdienen einfach aus einer gewaltige starken Position.

Zu Punkt 2:
Was man bei Vonovia langfristig nicht vergessen darf das Thema Wohnen ist eines der konservativsten Geschäftsmodelle überhaupt ist in Phasen mit Bevölkerungswachstum …. Sobald sich der aktuelle Sturm auch mit den politischen Risiken und sonstigen Themen gelegt hat werden Wohnimmobilien wieder als sehr defensives Geschäftsmodell angesehen wo man auch eine höhere Bewertung akzeptiert. Für so ein Unternehmen erscheint mir ein KGV von 17,5 (FFO Multiple umgelegt) nicht übertrieben. Speziell man darf auch nicht vergessen, dass beim FFO auch Bewertungseffekte … ausgeklammert sind. Ein Teil des Gewinns bei Immobilien wird auch immer der Wertzuwachs der Immobilien sein. Wenn Vonovia den kompletten FFO ausschüttet und der NTA aufgrund Anstieg der Immobilienpreise trotzdem wächst wird auch irgendwann der Aktienkurs sich daran orientieren und steigen.
Das schöne bei der aktuellen Bewertung von Vonovia ist aber wir brauchen uns über meine FFO Prognose oder FFO Multiple nicht streiten. Weil auch wenn ich den erwartenden FFO 2022 um 10% kürze und das ganze mit einem FFO Multiple von 12,5 (anstelle von 17,5) rechne komme ich auf ein langfristiges Kursziel von knapp 29 Euro. Für mich ist ein Kurs von 30 Euro das mindeste was ich mir erwarte für die nächsten Jahre und damit hätte ich eine schöne Rendite und dafür bin ich in Vonovia nun recht stark investiert.