Vonovia Aktie

Das klingt doch gut. Ich mein wer Kursraketen sucht ist bei so einem devensiven Wert ohnehin Fehl am Platz. Hier geht es mehr um das Investieren und Cashflow aufbauen...  

auch wenn der FFO um 20 % steigt ist die Dividende definitiv nicht bei 2 EUR!  

war die Wahl der Aktiendivi noch niedriger als bei VNA.
https://www.finanzen.net/nachricht/aktien/...eg-aktie-tiefer-11443609  

€1,66 + 20% ist bei mir immer noch  €2

 

schau dir lieber den erwarteten FFO und die Auszahlungsquote an.
 

Ich wünsche euch ihr habt recht wie ein paar Seiten vorher schon gesagt - für mich sind die zu over leveraged - ich sehe nicht wie die in 2 Jahren noch ne Dividende zahlen wollen wenn die Zinsen weiter steigen.  Genaueres dazu kann man nur mit genauen Daten sagen - wenn ich drauf angewiesen wär würd ich die IR anrufen und 3 Sachen Fragen: wie hoch ist der aktuelle FFO, wie hoch der Goodwill nach der dt. Wohnen übernahme und wie hoch genau der Schuldenberg. Wenn die Ratingagenturen nicht schlafen wie 2008 und diesmal früher abwerten kann der Zinssatz wie gesagt sehr schnell in Höhe von 5-10% gehen für hoch verschuldete Unternehmen wie Vonovia bei der Refinanzierung.  

Ich les hier auch, dass die mediale Berichterstattung einer der Gründe sein soll für den Kursverfall. Ich glaub hier wird Ursache und Wirkung verkehrt. M.m.n ist Vonovia gezwungen die Mieten rasant zu erhöhen da sie n.ackt baden und die Ebbe naht wie man so schön sagt - dass das dann in der Politik und beim Mieter natürlich zu vollkommenem Unverständnis führt kann ich verstehen. Für unternehmerisches Fehlverhalten (over-leveraging) sollen jetzt mal wieder die kleinen Leute bluten - das ist meine Ansicht zu dem Wert und jetzt verprügelt mich wieder :P  

" kann der Zinssatz wie gesagt sehr schnell in Höhe von 5-10% gehen für hoch verschuldete Unternehmen wie Vonovia bei der Refinanzierung."

Wie denn das?

Ohne das jetzt nochmal en detail geprüft zu haben, meine ich, dass die Anleihen i.d.R. mit Festzins versehen und auch die Fälligkeiten über viele Jahre gestreckt sind.

Das geschilderte Schreckenszenario ist m.E. daher weit hergeholt, da nur wenig in den nächsten Jahren refinanziert werden muss.

Auch finde ich einen ltv von um die 50% nicht wirklich "over-leveraged".  

wie das? das sind ganz normale Zinssätze für Unternehmen, wenn wir uns von Negativ bzw 0 Zinsen wegbewegen und die Unternehmen kein A Rating haben.
Ich bekomm hier mehere Zahlen bei Verschuldung bzw FFO je nachdem welche Seite ich nachschaue, wie gesagt für die genauen Werte nach der dt. Wohnen Übernahme müsste man wohl nachfragen.
50-70 Mrd Schulden je nach Seite. Das sind bei 1% Zinserhöhung 500 - 700 Millionen mehr Kosten. Dazu müssen nichtmal die Zinsen steigen wie gesagt, da reicht schon ne Rating Abstufung aufgrund von fallenden Immopreisen. Natürlich sind das alles Negativszenarien aber man sollte nicht so tun als ob es die Finanzkrise oder aktuell Evergrande nie gab.
Wenn man unbedingt in Immos investieren will in der jetzigen Immoblase, dann sollte man doch auch nen Unternehmen/Reit finden, dass nicht einen Schuldenberg vor sich her trägt, der grösser ist als der der meisten Länder, oder gibts iwas was Vonovia so viel besser als andere Immos macht ohne son Arch voll Schulden?  - meine Meinung
 

"wie das? das sind ganz normale Zinssätze für Unternehmen, wenn wir uns von Negativ bzw 0 Zinsen wegbewegen und die Unternehmen kein A Rating haben."

Das bezweifle ich gar nicht.

Aber das kann erst mit anstehender Refinanzierung ein Problem werden.

Nicht, solange die Zinsbindung läuft.

Das Thema wird also nur stufenweise über die nächsten 10 Jahre aktuell.

Und auf der anderen Seite kann man davon ausgehen, dass auch die Mieten weiter steigen.

Abgesehen davon waren die Zinsen im Grunde fast immer viel höher, als in der letzten Zeit. Ist also nichts Ungewöhnliches.
 

Welche zum Beispiel arbeiten nur mit EK?

Die absolute Höhe der Verschuldung hängt mit der Grösse des Bestandes zusammen.  

Es kann auch anders laufen und die kommen mit den rasanten Mieterhöhungen durch und steigern den FFO sogar schneller als die Zinsen unter dem "Deckmantel" der Inflation - ähnlich wie die Ölfirmen derzeit. Ich hab 0 Ahnung wie die Mietverträge aussehn die die abschliessen - ich muss gestehn ich war noch nie Mieter - aber es ist schwer vorstellbar, dass das dann alles so durchgewunken wird bei unseren Mieterschutzgesetzen imho.  

Ich hab ka, prinzipiell würd ich im Moment nen Bogen um Immos machen - ich wollte letztes Jahr zur Geldanlage was kaufen und da war die erzielbare Rendite unter 2% in meiner Gegend - und das setzt voraus, dass das Ding immer vermietet ist ohne Probleme und kein "Mietschmarotzer" drin ist der nicht zahlt. Die Rendite war absolut absurd, besonders vorm Hintergrund der steigenden Anleihezinsen.  

können im Rahmen des BGB erhöht werden:

https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558.ht

Bei Neuvermietung gilt die sogenannte Mietpreisbremse. Man kann also nicht rasant steigern, aber grundsätzlich schon, da die Mieten bei Vonovia etwa dem Durchschnitt entsprechen.

"ich wollte letztes Jahr zur Geldanlage was kaufen und da war die erzielbare Rendite unter 2%"

Glaube ich gern. Ist aber nicht vergleichbar. Denn Vonovia hat die Bestände schon seit längerem und daher einen günstigeren Einstandspreis.

Aber auch nach den Zuschreibungen liegen die qm-Werte noch im Rahmen des Üblichen. Und der Kurs ist weit davon entfernt, das auch nur annähernd zu reflektieren.  

Nunja ist Vonovia wirklich so günstig? nur weil etwas 50% gefallen ist ist es nicht automatisch günstig.
Wie hoch ist der erwartete FFO? Reuters spuckt mir nen forward PE von 12,33 aus - bei 3% Mietwachstum (nein weiteres Leverage und damit schnellers Wachstum is wohl vorbei -wobei ich befürchte bei den 3% sind steigende Zinskosten nicht enthalten) und mit ziemlicher Sicherheit fallenden Immobilienpreisen liegt da günstig im Auge des Betrachters -  

"mit ziemlicher Sicherheit fallenden Immobilienpreisen liegt da günstig im Auge des Betrachters"

Dem letzten Teil stimme ich zu.

Beim ersten Teil bin ich skeptisch angesichts der weiterhin hohen Nachfrage nach Wohnungen in den Ballungszentren.

Der entscheidende Punkt ist aber, dass man bei der Beurteilung von den Werten ausgehen muss, zu denen Vonovia ihren Bestand in der Bilanz hat. Das sind für D 2.400€/qm.

Daraus ergibt sich ein NAV von über 60€/Aktie.

Und der Kurs steht knapp über 30€. Da ist also schon einiges eingepreist.  

Hört doch auf mit Buchwerten oder NAV - wen juckt das?
Im Endeffekt gehts nur um den FFO - wird der hoch genug sein um weitere Zinsschritte zu verkraften ? wie gesagt 1% mehr Zinsen und wenns nur durch ne Ratingabstufung sind sind 500-700 Mios mehr Kosten.
Es gibt ltz Yahoo finance 912 Mio Aktien(ohne Gewähr) mal um die 2 Euro Dividende die erwartet wird sind 1,8 Mrd + sagen wir mal die Zinsen steigen in der Refinanzierung um 2-3% also 2,1 Mrd Mehrkosten mittelfristig.  Macht Pi mal Daumen 4 Mrd pro Jahr bald + natürlich muss man die Schulden auch mal abzahlen falls die Zinsen weiter steigen. Also 6-8 Mrd sollten die m.M.n schon machen im Jahr damit ich sorgenfrei schlafen kann :/  

"Im Endeffekt gehts nur um den FFO - wird der hoch genug sein um weitere Zinsschritte zu verkraften ?

Auf S. 124 sind im GB die Fälligkeiten der Anleihen aufgeführt. Da kann man konkreter sehen, wann sich die Zinsen für welchen Teil der Schulden erhöhen können.

Ich denke nicht, dass Vonovia viele bonds mit variablen Zins draussen hat. Und wenn doch, werden die vermutlich gehedged sein.  

haben für DW zu viel bezahlt oder hätten das mit einem Merger ohne Cash machen sollen.

q1 ffo war 0,70

*4 = 2,80

davon 70%
Dividende €1,96

Buch hat nun angekündigt die Mieten an die Inflation anzupassen was einen FFO Turbo geben dürfte
mal sehen

hab nun natürlich sehr viel Geld verloren mit meinem NK in 2022
auf der anderen Seite habe ich VNA alles zu verdanken

2008 habe ich meine Reise mit Vonovia begonnen und bin nun ziemlich vermögend
 

Wie hoch soll der FFO nun sein mit den dt. Wohnen Immos? - ich geh hauptsächlich davon aus, dass die sich überhoben haben mit der Übernahme und  die ganzen Schulden gemacht haben für die 2% Immorendite dies letztes Jahr am Markt gab.  

2,8 pro Aktie? autsch - da isses kein Wunder, dass die Aktie abschmiert - wenn die Zinsen steigen und die Mieterhöhungen geblockt werden kanns wirklich hässlich werden.
912 Mio Aktien? stimt die Zahl? autsch  

Mh, macht ja keinen wirklichen Unterschied obs 2,8 MRD FFO sind oder 2,8 pro Aktie bei 912 Mio Aktien.
Die Frage aller Fragen wäre nun, wieviel % müssen die Mieten steigen um 1% mehr Zinskosten zu neutralisieren - 500 bis 700 Millionen pro %- Punkt bei 2,8 Mrd FFO rum .. ja... no way... da muss ich jetzt nen Denkfehler drin haben oder das wird hässlich werden  

Achso ja klar, wasn die gesamten Mieteinnahmen vor Abzug der Kosten?  

"500 bis 700 Millionen pro %- Punkt bei 2,8 Mrd FFO rum .. ja... no way... da muss ich jetzt nen Denkfehler drin haben"

Hast Du m.E. auch tatsächlich:

Du berechnest Zinserhöhungen über den Gesamtbestand der Schulden ohne deren Fälligkeiten zu berücksichtigen.  

Die Fälligkeiten sind für mich irrelevant. Ich habe keine Ahnung wie hoch sie steigen, über welchen Zeitraum und wie lange sie wie hoch bleiben. Ich versuche mir nur ein Bild davon zu machen,um wieviel % die die Mieten erhöhen müssen pro 1% Refinazierungskostensteigerung damit die Dividende zumindest nicht in Gefahr ist.
Bei 10-11 MRD Gesamtmieteinnahmen vor Kosten (ka ob der Wert stimmt) wären das 5-7% notwendige Mietsteigerung nur um die Zinssteigerung von 1% aufzufangen - kommt das grob hin? ohne andere echte Inflationäre Kostensteigerungen zu berücksichtigen bei Löhnen Reparaturen etc.
1% Steigerung gibt der FFO wohl noch her, danach müssen die Mieten  dann wohl 7-10% pro Zinspunkt rauf (wohl eher 10% um sicher zu sein bei der sonstigen Kostenexplosion) sonst ist die Divi weg wenn diese Rechnung grob stimmt.
Natürlich werden die Refinanzierungskosten zuerst! langsamer steigen- aufgrund der festen Zinssätze - das ist dann ne Wette, dass sie nicht weit steigen und dann stagnieren oder wieder fallen. Best Case: alles nur kurzfristig, Worst Case: die Rating Agenturen wachen auf... dann wird die Refinanzierung wie 2008, nämlich unmöglich.
Das sieht wirklich alles eher nach nem Kartenhaus als nach nem konservativem Investment aus m.M.n - ich wünsch euch viel Glück, aber solang wir am Anfang der Zinsschraube stehen und noch kein Ende in Sicht ist würd ich den Schuldenberg bei sowenig FFO nicht anfassen.