Grand City Properties S.A.

Aktie eher doppelt so hoch stehen und selbst dann hätten wir noch einen Abschlag zum Substanzwert von 30%, das kgv für 25 würde ich dann immer noch einstellig verorten und die dividende, wenn sie denn mal gezahlt wird bei knapp 5%, aber das mit der dividende wird vermutlich so eine Art running Gag

das grösste Risiko für den Aktionär sehe ich darin das sich irgendwann jemand das unternehmen günstig einverleibt, ohne das man da als Aktionär davon profitiert  

Die Aroundtown-Tochter Grand City Properties hat es wieder in die schwarzen Zahlen geschafft. Unter dem Strich stand im vergangenen Jahr ein Überschuss von gut 242 Millionen Euro, wie der SDax-Konzern am Mittwoch in Luxemburg mitteilte. Im Vorjahr hatte Grand City Properties noch einen Verlust von gut 638 Millionen Euro wegen einer Abwertung des Immobilienportfolios ausgewiesen. Die Aktie legte zur Wochenmitte um rund 0,7 Prozent zu.
https://www.ariva.de/news/...-properties-macht-wieder-gewinn-11566060  

Tjo der Markt spielt wieder die höheren Zinsen, wie vor 2 Jahren. So schnell wirken die sich aber nicht aus auf die Refinanzierung aus und die permanent am maximum steigenden Mieten aufgrund des Wohnungsmangels wirken dagegen.
Das entscheidende langfristig sind imho sowieso die Neubaukosten, denn früher oder später mus man ja wieder einigermassen rentabel bauen können um irgendwie wieder ins Gleichgewicht zu gelangen und die steigen unablässig immer und immer weiter.
Ich hoffe wie gesagt die Dividende wird wirklich nen running Gag. Keines der Immounternehmen sollte im Moment irgendwas an Immos verkaufen zu den momentanen Marktpreisen, wenn sichs irgendwie vermeiden lässt und Geld ausschütten während die Neubaukosten immer weiter den Bestandspreisen davon ziehen und man an der Börse sogar noch überall weit unter Bestandspreisen handelt ist nüchtern betrachtet auch schlecht.
Alle wollen ja in Zukunft wieder wachsen durch Bau oder Kauf.
Was bringt es irgendwas zu kaufen, oder anfangen wollen zu bauen, wenn die Immos sobald sie in den Besitz übergehn ein Grossteil an Wert verlieren, weil die Börse sagt: haha die sind ja nur 50% wert. Wertvernichtung pur für alle Aktionäre wär das im Moment.
Wäre viel besser man hält die Immos und bezahlt die Schulden ab und nimmt ein Teil der Einnahmen für Aktienrückkäufe. Billiger als die eigenen Immos, soweit unter Buchwert, über Aktienrückkauf wird man nie wieder Immos bauen/kaufen können, wenn ich mir den Neubauindex so anschau.  

In Sachen Sinnhaftigkeit eines ARP bin ich voll bei dir. Wann, wenn nicht jetzt?

Bezüglich einer Dividendenzahlung bin ich indes anderer Ansicht.
Immobilienaktien sind wegen des vergleichsweise risikoarmen Geschäftsmodells und stabiler Dividenden seit jeher ein beliebtes Anlagespektrum für Income Investoren.

Was mit dem Kurs passiert, wenn Income Investoren, Pensionsfonds und ETFs scharenweise aus Immobilienaktien fliehen, haben wir in den Jahren 2022 / 2023 gesehen.

Ohne diese sehr langfristig investierenden Aktionäre sind Immobilienaktien kurzfristig agierenden Charttradern und Shortsellern schutzlos ausgeliefert.

Das auf Langfristigkeit angelegte Geschäftsmodell von Immobilienunternehmen verträgt sich überhaupt nicht mit dem ultrakurzfristigen Hü und Hott der Kurszfristtrader.

Für langfristig orientierte Investoren ist der seit dem Ende der Nullzinsphase beobachtbare explosive Vola-Anstieg bei Immobilienaktien untragbar und stellt die Sinnhaftigkeit eines Investments in Immobilienaktien grundlegend infrage.

Aus diesem Grund erachte ich die Rückkehr zu einer Dividendenzahlung für ein unverzichtbares Signal an besagte Income Investoren, deren Rückkehr eine Normalisierung der Volatilität verspricht und die Attraktivität für Kurzfristtrader deutlich reduzieren dürfte.

Immobilienaktien werden m.E. erst dann wieder eine faire Marktbewertung erhalten, wenn der Einfluss chart- und trendorientierter Kurzfristzocker merklich zurückgeht. Jedes private Immobilieninvestment würde ad absurdum geführt, wenn man die Immobilie und Finanzierung tagtäglich neu bewerten würde. Genau um diesen täglichen Börsenwahnsinn zu verhindern werden Immobilien mit langfristigen Darlehensverträgen und Zinsbindung finanziert.

Um mehr finanzielle Freiheit bei Dividendenzahlungen, Neuinvestitionen etc. zu genießen, bedienten  sich Immobilienunternehmen vorzugsweise der Finanzierung durch ungesicherte Anleihen und Perpetuals anstelle besicherter Bankenfinanzierungen.

Dass der Markt den kurzfristigen "Freudenhüpfer" der Anleiherenditen von 2,3% auf 2,9% postwendend in einen 15%-Crash der Aktien von GCP, Vonovia und Co. ummünzten ist betriebswirtschaftlich als Wahnsinnstat zu qualifizieren.

Für keines der auf Jahre hinaus durchfinanzierten Unternehmen zeitigt der Anstieg der Bundesanleihen kurz-, mittel- und langfristig negative Auswirkungen auf das Geschäftsmodell, der einen Marktwertverlust in Multimilliardenhöhe rechtfertigen könnte.

Ich möchte nur daran erinnern, dass in den USA vor wenigen Monaten noch ein Anstieg der 10-jährigen Staatsanleihen über 5% diskutiert wurde. Und wo stehen sie jetzt?

Ist dieser Kapitalmarkt wirklich so bescheuert, dass er seine eigene Funktionsweise nicht mehr kapiert und nicht mehr in der Lage ist, kurzfristige Hypes, ausgelöst von teilweise hysterischem Sentiment und Momentum, von langfristigen Entwicklungen unterscheiden zu können?

Wenn es nach mir ginge, würde ich Daytrading bei Unternehmen mit extrem langfristigen Geschäftsmodellen durch Einführung einer Mindesthaltedauer gesetzlich verbieten.
Ebenso ungedeckte Leerverkäufe.

Fazit:
Ich sehe der am Sonntagabend erwarteten Nachricht über den Beschluss des Dividendenvorschlags für 2024 freudig entgegen. Da das Unternehmen selbst eine Guidance von 0,78 € bis 0,83 € gesetzt hat, gehe ich davon aus, dass die Höhe der Dividende einen positiven Schockmoment auslösen könnte und wäre alles andere als unglücklich über einen (m.E. überfälligen) anschließenden Shortsqueeze.

Nachdem Langfristanleger seit Monaten durch mehrheitlich short agierende Kurzfristzocker malträtiert wurden, könnte die Ankündigung einer signifikanten Dividende die Spielregeln grundlegend ändern.

Ich erhoffe mir einen Gamechanger :-)  

Kurs schlecht! so gehts auch.
Trifft übrigens alle Immos zu ob TAG, LEG alles durch die Bank mit guten Zahlen, Zahlen sind also (noch) egal. Das Zinsgespenst geht zu Unrecht um.

Dividende wird kommen für GJ 2025 75% vom FFO also so +- 80 Cent.
Ist doch ein guter Kompromiss! LG smartdrago  

Die Aroundtown-Tochter Grand City Properties will spätestens für 2025 wieder eine Dividende zahlen. Vorgesehen sei, für das laufende Jahr 78 bis 83 Cent je Aktie an seine Aktionäre auszuschütten, teilte der SDax-Konzern am Montag bei Vorlage des Geschäftsberichts in Luxemburg mit. Ob der Immobilienkonzern bereits für das Jahr 2024 wieder eine Dividende zahlen wird, will das Management vor der Hauptversammlung im Juni entscheiden. Grand City Properties hatte für 2022 und 2023 wegen erhöhten Unsicherheiten auf den Märkten die Dividende gestrichen. Für 2021 hatte der Immobilienkonzern 83 Cent je Aktie ausgeschüttet.
Grand City Properties hatte in der vergangenen Woche bereits vorläufige Zahlen vorgelegt und ein Gewinnziel ausgegeben. Die Eckdaten bestätigte das Unternehmen nun.

Quelle: dpa-AFX  

https://www.grandcityproperties.com/...024_Financials/GCP_FY_2024.pdf

Weil hier das Thema Aktienrückkauf aufkam...

GCP hat im Dezember das glatte Gegenteil gemacht und still und heimlich 3,7 Mio Eigene Aktien (treasury shares) an diverse Investoren für insgesamt 43,5 Mio € verkauft.

Super, dass man sowas als Aktionär erst im Geschäftsbericht erfährt und dort auch nur aus einer kleinen verschämten Textziffer 17.3 zur Entwicklung der Eigenen Anteile.

Diese Intransparenz ist genau der Grund, warum hier kein Vertrauen herrscht.
Solche Vorgänge bringen mich auf die Palme und wenn hier im Forum vergleichsweise gut informierte Aktionäre von einem ARP träumen, während GCP gleichzeitig das Gegenteil veranstaltet und meint, bei 11,76 € sei ein guter Zeitpunkt für den Verkauf Eigener Anteile gekommen, dann scheint der Glaube an höhere Aktienkurse im Management nicht gegeben.

Wenn dann auch noch der einzige im letzten Jahr gemeldete Insiderkauf eine Ausübung von Aktienoptionen zu einem Kaufpreis von - man halte sich fest - 1 € je Aktie ist, dann muss man sich nicht wundern, wenn der Kurs bei erster Gelegenheit binnen Tagen mal eben um 20% abgeschlachtet wird.

Die Manager bei Immobilienfirmen scheinen in allererster Linie in die eigene Tasche zu wirtschaften und Shareholder Value ist nicht existent.

Sorry für den Frust, aber das musste mal gesagt sein.  

wer auch immer diese Investoren sind!
An dieser Stelle können sie noch besser werden, dem stimme ich definitiv zu!

Aber die Kurse stagnieren nicht weil die Zahlen schlecht aufgenommen werden, das Zinsgespenst (vor allem bei den Amis die in Europa investieren) killt gerade alle Immo Werte  ===> zugreifen wenn die anderen nicht wollen. Viele sind auch in der Rüstungsparty, wenn es sich dort langsamer zugeht geht es bei uns wieder up.

Leider dauert das öfters länger als gedacht! LG smartdrago  

aber aktiv nach nem Haar in der Suppe oder?
As at 31 December 2024 the issued share capital consists of 176,187,899 shares.
Das wichtigste ist die Gesamtzahl und die hat sich nicht verändert.
Mitarbeiteraktien sind nunmal üblich leider, schau Dir mal die Amiunternehmen an... Amazon oder so hauen da im Jahr soviel an Aktien raus für Mitarbeiter wie das BIP eines kleinen Landes, wenn die Börse sowas mal realisiert und anfängt diese irrsinnigen Summen abzuziehn vom Gewinn würde da fast nix mehr übrig bleiben ;)
Naja, für die Shares die sie noch hatten haben sie immerhin 11,75 bekommen. Könnten sie ja gerade wieder zurückkaufen mit gutem Gewinn, was langfristig die beste Wahl der Kapitalverwendung bei allen Immofirmen ist im Moment. Natürlich nur sobald das LTV wieder stimmt, solang heissts Kredite abbezahlen um jeden Preis, denn wenn die Ratingagenturen anfangen zu meckern wegen zu hohem LTV willst du nicht in der Haut von den Immofirmen sitzen und Kapital brauchen am Markt. Das hat geklappt LTV is runter und das ist eigentlich das wichtigste. Den Rest wird die Inflation und MIetsteigerungen dann von selbst erledigen.  

Das Problem bei Aroundtown und GCP sind die Perpetuals, die betriebswirtschaftlich glasklar Fremdkapital darstellen, von S&P dennoch als EK-Instrumente anerkannt werden und daher im LTV nicht berücksichtigt sind.

Wird der LTV nur auf das den Aktionären zurechenbare EK gerechnet, wie es die Analysten tun, liegt der Verschuldungsgrad bei ca. 50%.

EK: 3,7 MRD € + Minderheiten 0,5 MRD € = 4,2 MRD EUR

FK: Net Debt 2,9 MRD € + 1,2 MRD € perpetuals = 4,1 MRD EUR

=> GK = 8,3 MRD €
=> FK-Quote = 4,1 / 8,3 = 49,4%

LTV 33% sieht fraglos schöner aus als LTV 49,4%.
Das Problem ist halt, dass Analysten keine Deppen sind und die Perpetuals knallhart als FK ansetzen.

GCP und Aroundtown sind verschuldungsmäßig in der Vergangenheit einen extrem heißen Reifen gefahren und haben jetzt das Problem, dass sie eigentlich massiv Immobilien verkaufen müssten, um die mittlerweile teuer gewordenen Perpetuals zurückzukaufen.
Bei 4,9% Mietrendite sind 6,5% Perpetuals-Zinsen ein miserables Geschäft für uns Aktionäre.

So wie es aussieht, wollen Aroundtown und GCP den heißen Reifen weiter fahren und auf Wertsteigerungen spekulieren, statt die Verschuldung auf ein solides Maß von 25% bis 30% zu senken, wie es etwa eine finanziell hochsolide Dt. Wohnen aufweist.

Aroundtown und GCP sind offensichtlich nur bereit, ihr Geschäftsmodell auf ein solideres Verschuldungsniveau einzudampfen, wenn S&P dem negativen Ausblick des Anleiheratings tatsächlich eine Abstufung folgen lässt und Perpetuals zukünftig nicht mehr als EK anerkennt.

GCP hat die Divi-Entscheidung für das Geschäftsjahr 2024 ausdrücklich an das S&P-Rating geknüpft.
Man könnte selbst aktiv das Delevern und Perpetuals abbauen... aber man will augenscheinlich lieber weiter auf Bewertungsgewinne zocken...

Dumm nur, dass den Analysten Neubewertungsgewinne relativ schnurz sind und sie in allererster Linie auf den FFO1 schauen, der durch steigende Anleihezinsen und teure Perpetuals spätestens mit Fälligkeit der nahe Null verzinsen 1 MRD Anleihe Anfang 2028 absehbar kräftig in die Knie gehen wird, wenn GCP nicht endlich reagiert und mindestens 1,5 bis 2 MRD Schulden durch Immoverkäufe abbaut.
 

Also der LTV ist mit 46% angegeben ohne Perpetuals was 2% runter ist. Der Immowert steht auch allein bei 8,6 Mrd oder?
Cash ist ja auch einiges da nun.
Alle deutschen Wohnimmounternehmen sind in dem Bereich bei LTV, zumindest die bis SDAX runter.
Ok, deutsche Wohnen hab ich jetzt nicht geschaut aber das ist ja sowieso quasi Vonovia durch die vollständige Übernahme jetzt und auch da sieht das so aus. Welches von den soliden hat denn nur 20-30% ? das erscheint mir  argh wenig, Vonovia, LEG, TAG waren alle mitte 45%+ mein ich mich zu erinnern.  

PS.: Auf Seite 169 ist die LTV Berechnung. https://www.grandcityproperties.com/...024_Financials/GCP_FY_2024.pdf

Sorry das ist so ausführlich alles, das ne Lektüre für den ganzen Tag...
Hast Du Einwände gegen die Rechnung da?  

Der LTV ist eine von der Immobilienwirtschaft erfundene Verschuldungskennzahl, welche die Netto-Finanzverschuldung (net debt) in Relation zum Marktwert des Immobilienvermögens stellt.

31.12.2024

Investment Property: 8.532.253.000 €
+ Investment Property - held for sale: 224.705.000 €
= Gesamtwert des Immobilienvermögens: 8.756.958.000 €

Net debt: 2.920.625.000 €

EK der Aktionäre: 3.700.201.000 €
+ Perpetuals: 1.212.444.000 €
+ Minderheiten: 501.560.000 €
= Total Equity: 5.414.205.000 €

LTV:
2.920.625.000 / 8.756.958.000 = 33,35%

EPRA LTV (GB Seite 169):
EPRA net debt: 4.125.148.000 €
EPRA net assets: 9.052.826.000 €
4.125.148.000 / 9.052.826.000 = 45,57%

https://www.grandcityproperties.com/...024_Financials/GCP_FY_2024.pdf


Das Problem des LTV-Konzepts ist, dass der verwendete Marktwert des Immobilienvermögens nicht vollständig zur Schuldenfinanzierung zur Verfügung steht. Sofern der bilanzierte Marktwert über den historischen Anschaffungskosten des Immobilienvermögens liegt, fallen beim Verkauf der Immobilien Ertragsteuern an. Der Wert der im Veräußerungsfall entstehenden Ertragsteuern ist im Konzernabschluss als passive latente Steuerlast bilanziert.
=> Ansatz 31.12.2024: 691.637.000 €

Die passiven latenten Steuern sind in den Netto-Finanzverbindlichkeiten (net debt) nicht enthalten.

Um die Höhe der hypothetischen Schuldendeckung durch das Immobilienvermögen realistisch abzuschätzen, müsste der Marktwert der Immobilien um die auf den stillen Reserven (= Wertzuwachs seit Immobilienkauf) lastenden passiven latenten Steuern bereinigt werden.

LTV bereinigt:
2.920.625.000 / (8.756.958.000 - 691.637.000) = 2.920.625.000 / 8.065.321.000 = 36,21%

EPRA LTV bereinigt:
4.125.148.000 / (9.052.826.000 - 691.637.000) = 4.125.148.000 / 8.361.189.000 = 49,34%


Wie man unschwer erkennen kann, ist der um passive latente Steuern bereinigte EPRA LTV nahezu identisch mit der von mir ermittelten FK-Quote i.H.v. 49,4%.

Mit dem LTV rechnet sich die Immobilienbranche den Verschuldungsgrad systematisch schön, indem sie die passiven latenten Steuern weder als Minderung des Immobilienwertes noch als Finanzverschuldung berücksichtigt.

Es ist aber Fakt, dass nur der um die beim Verkauf anfallenden Ertragsteuern bereinigte Netto-Marktwert zur Schuldentilgung verfügbar ist.

Man sollte immer misstrauisch werden, wenn einzelne Branchen sich eigene Verschuldungskennziffern basteln...

Die betriebswirtschaftlichen Verschuldungskennziffern namens FK-Quote (FK / GK) und Verschuldungsgrad (FK / EK) sind universell verwendbar.

Über den Daumen gepeilt ist GCP aktuell mit ca. 50% verschuldet, was bei einer Mietrendite von 4,9% und aktuellen Marktzinsen für unbesicherte Anleihen und Perpetuals im Bereich von 4% bis 7% schlichtweg zu hoch ist!

Dank steigender Immobilienpreise hat GCP derzeit freilich einen bequemen Ausweg für eine angemessene Schuldenreduzierung namens Immobilienverkauf.

Aus Anlegersicht ist es dauerhaft nicht akzeptabel, den Aktienkurs bei weniger als 50% des NAV zu sehen. Wenn GCP die Anleger nicht davon überzeugen kann, dass der Ertragswert des Unternehmens in etwa dem NAV entspricht, heißt die betriebswirtschaftliche Konsequenz LIQUIDATION!!!

Das Problem ist, dass die Liquidationsoption dem Management schlussendlich die Jobs kostet und daher faktisch nur von den Aktionären in der Hauptversammlung erzwungen werden kann.
Hier liegt ein klassischer Principal-Agent-Konflikt vor!