Axa Immoselect: to buy Or not to buy

Da flattert mir ein öffentliches Kaufangebot zum Preis von 21 Euro ein. Bieterin ist die MAK Severin. Keine Ahnung wer das ist. Bin mir aber sicher, dass da einer mehr weiß und die Anleger über den Tisch ziehen will. Warne davor das Angebot anzunehmen. Inzwischen befinden sich über 500 Mio. Cash im Fonds, sprich über 10 Euro pro Anteil. D.h. die Immobilien sind auf Basis dieses Angebotes mit weniger als 11 Euro bewertet. Zieht man vom offiziellen Kurs von rd. 35 Euro die 10 Euro Cash ab, bewertet man die Immobilien also mit 25 und das nach einer Vielzahl von Abwertungen. Das Angebot bedeutet, dass man erwartet, dass alle Verkäufe nochmals rd. 60% unter Verkehrswert erfolgen. Bisher war der schlechteste Verkauf das holländische Portfolio mit einem Abschlag von 50%. Dies war der große Ausreißer nach unten. Also: für das sehr geringe Restrisiko würde ich  meine Stücke nicht abgeben, es ist eher ein Signal Anteile an der Börse zu kaufen.  

Lt. Monatsbericht gibt es am 19.11.2013 eine Ausschüttung von 4,80, die weitestgehend steuerfrei sein wird. Denke es bleibt genügend Cash im Fonds um kurzfristig eine weitere Ausschüttung vornehmen zu können. Dafür spricht auch der erneute Zufluss aus dem diese Woche angekündigten Immobilienverkauf.  

Endlich schafft es das Management einige Immobilien mit Abschlägen von nur 21% zu verkaufen.
In Polen sind damit alle Immobilien weg, in Spanien fast alle.
Damit dürfte bereits vor der jetzt kommenden Ausschüttung von Euro 4,80.- die Basis für eine weitere Ausschüttung gelegt sein.
Bei Abschlägen von "nur" 21% können wir uns auf mehr als die aktuellen Euro 23,50 die es gerade an der Börse gibt freuen.

Bieter ist wiederum MAK Severin. Gebot 21,15, also leicht über dem Börsenkurs. Ich empfehle wiederum die Nichtannahme. Nach den letzten Verkäufen sollte in Kürze eine weitere Kapitalrückzahlung erfolgen. Da sind durchaus 10 Euro möglich. Die Restimmobilien wären danach weiterhin mit weniger als der Hälfte bewertet. Da dabei durchaus auch noch relativ stabile Standorte wie Deutschland und Luxemburg sind, glaube ich, dass die Abschläge eher im Bereich von 20% liegenwerden.  

Wenn ja, wieviel Prozent der angebotenen Aktien hat der Käufer damals abgenommen? Ich frage, weil das Angebot auf 950.000 Anteile begrenzt ist.  

wahrscheinlch wenige. daher wohl das erneute Angebot. Wie gesagt würde ich nicht annehmen weil die vorhandene Liquidität den Kurs schon zur Hälfte erklärt. D. h. die Restimmobilien werden mit weniger als 50% des Buchwerts bewertet. Zudem sind diese Immobilien ja auch schon heufig wertberichtigt worden.  

Wie die Gesellschaft auf Ihrer Homepage mitteilt, werden am 27.03.2014 weitere 7,00 Euro je Anteil zurückgezahlt.
Das Kaufangebot von MAK Severin reduziert sich dadurch auf 14,15 EUR. Beim aktuellen Börsenkurs ist das nicht mehr attraktiv.  

Der offizielle Fondspreis wird sich nach Ausschüttung auf ca. 22,8 reduzieren. Darin enthalten ist weiterhin ein Cashbetrag von ca. 330 Mio. Dazu kommen 62 Mio. aus dem Verkauf der Immobilie in Dresden, also beträgt der Cash-Anteil knapp 400 Mio. Der Immobilienbestand betrug Ende Februar 792 Mio, nach dem Dresden-Verkauf noch ca. 730 Mio.
D. h. incl. Dresden-Verkauf sind immer noch 8 Euro Cash/Anteil  vorhanden. Verkauft man die Immobilien  mit 50% Abschlag ergibt dies min. 7,50 je Anteil. Also stellt für mich 15,50 die absolute Untergrenze dar, das Angebot von MAK Severin bleibt ein Witz.
Persönlich gehe ich davon aus, dass der Abschlag realistischerweise eher bei 20-25% liegen wird, da ja gerade viele Objekte zum wiederholten Male neu bewertet worden sind( abgeschrieben worden sind).
Darau folgt, dass der reale Wert wohl zwischen 18 und 20 liegt.  

...wahrscheinlich mal wieder Neubewertungen zum Monatsende. Wenn wir damit nahe an den tatsächlichen Verkaufspreisen liegen, ist es o.k.  

kann man sich unter
http://www.axa-immoselect.de/index.php
herunterladen. Dort steht, dass die Immobilien in Österreich erheblich abgewertet wurden.  

...teilweise erhebliche Wertberichtigungen. Warum eine bis 2026 vermietete Immobilie in Düsseldorf abgewertet wird ist mir schon ein Rätsel. Wäre doch ein solides Investment z.B. für eine Versicherung. Abwertung in Österreich ist recht hoch, aber die Immobilien dort sind eher klein. Abwertung Schweden war zu erwarten. Wollen wir hoffen, dass die Verkäufe nahe an diesen neuen Werten erfolgen.  

aber ein neuer Investor. Diesmal bietet die "Parkstrasse Immobilien" aus Luxemburg 16 Euro je Anteil. Frist 3.6.2014. Das sollte den Kurs an der Börse stützen, der aktuell darunter liegt. Rechne weiterhin mit einem Kurs im Bereich von 18 bei Abschluß der Liquidation. Aktuell befindet sich weiterhin ca. 1/3 Cash im Fonds. Darlehen wurden inzwischen komplett getilgt.  Nach den letzten Wertberichtigungen gehe ich davon aus, dass die restlichen Immobilien mit einem Abschlag von höchstens 25% veräußert werden können. Witzigerweise kommt der Bieter aus Luxemburg. Da steht noch das ganze Paket zum Verkauf. Vielleicht weiß da ja schon einer mehr als die Allgemeinheit.  

D.h. Ihre Empfehlung lautet weiterhin auf Halten? Was mich persönlich betrifft, muss ich anmerken, dass mein absoluter Wertbestand nach den letzten Ausschüttungen inzwischen relativ gering ist. Insofern wäre es kein Beinbruch, wenn die nächste(n) Ausschüttung(en) geringfügig unter dem Kaufangebot liegen würde(n).

P.S.: Ich bin mit der Materie nicht vertraut und - sorry, dass ich es so blöd formulieren muss - nur eines dieser Beratungsopfer.  

Ich werde das Angebot nicht annehmen. Der angebotene Kurs liegt nur leicht über dem Börsenkurs und wie gesagt erwarte ich einen Liquidationskurs, der ca. 10% über dem aktuellen Börsenkurs liegt. 10% Potential ist zwar nicht viel, aber besser als Festgeld bei überschaubarem Risiko. Wenn man das Geld allerdings für andere, scheinbar lohnendere Investments braucht oder die mit dem Immoselect erzielten steuerlichen Verluste schnell steuermindernd mit Gewinnen aus anderen Investments verrechnen möchte, kann man natürlich auch zu einer anderen Entscheidung kommen.  

Mit fast 50% unter dem NAV wurden die Immobilien in Österreich verkauft. Wann schreitet hier mal die Finanzaufsicht ein? Plötzlich gibt es eine schwierige Vermietungssituation. Das weiss man ja wohl vorher und die Gutachter sollten das bei der Bewertung berücksichtigen. Und AXA kassiert ewig für die überhöhte Bewertung und kassiert jetzt eine Provision für getätigte Verkäufe . Unglaublich. Schenkungssteuer wäre hier der richtige Ausdruck. Nur zahlt die i.d.R. der Beschenkte. Frage mich wer das ist und ob da jemand mitverdient. Aber man darf wohl keine Böswilligkeit unterstellen.  

Zu dem Österreichdeal fällt mir auch nix ein.
Ist einfach unglaublich diese bereits abgewerteten Immobilien für die Hälfte des Gutachterwerts zu verkaufen.
Hab mich schon beim Holland Deal gefragt, ob die Verkäufer dämlich oder korrupt sind.
Die Bafin wird uns die Frage leider nicht beantworten.
Ich möchte gerne wissen,
ob alle Fonds so schlecht sind,
oder hat nur der Axa Immoselect alle Vollpfosten der Immobilienbranche eingestellt?

Bei knapp unter 16.- Euro habe ich meine Anteile an der Börse Hamburg verkauft.

Nach dem richtig schlechten Verkauf in Österreich habe ich die Hoffnung verloren, das das Management für die restlichen Immobilien einen Verkauf mit kleinem Abschlag hinbekommt.
Zudem steht im Monatsbericht vom Mai, das das Management hofft bis Oktober gerade mal 4 Immobilien für ca. 130 Millionen Euro zu verkaufen.
Die Restlichen Immobilien sind womöglich fast unverkäuflich.

Wenn ich auf die noch vorhandenen Immobilien einen Abschlag von ca. 50% einrechne, ist der aktuelle Kurs über den Daumen das was langfristig ausgezahlt wird.
Das das Axa Management fast nie positiv überrascht -> jetzt bin ich raus.

Albacete für 14 Mio. verkauft, Buchwert 38 Mio. Dass die Preise in Spanien gefallen sind ist wenig überraschend, aber der Verkauf kommt zu einem Zeitpunkt wo Spanien gerade einen Boden bildet oder sogar wieder auf dem Weg nach oben ist.
Wenn die Mieteinnahmen um 75% gefallen sind, dann frage ich mich warum man die Immobilie nicht schon lange neubewertet hat. Antwort: um eine höhere Verwaltungsvergütung auf einen offensichtlich falschen Wertansatz zu erhalten. Grenzt schon an Betrug. Eigentlich müsste sich hier die Finanzaufsicht um jeden Deal und jede Bewertung kümmern. Warum hat man zum Schutz der Anleger die Geschäftsführer nicht abgesetzt und durch Unabhängige ersetzt.
AXA ist eine Katastrophengesellschaft für Kunden. Ich persönlich werde nie wieder in meinem Leben ein AXA-Produkt kaufen.  

.. es hat eine Ausschüttung von € 4,60 pro Anteil stattgefunden  

Nach der Ausschüttung bin ich jetzt auch raus mit etwas mehr als 11 Euro. Habe keine Lust mehr mitanzuschauen wie das Management die letzten Immobilien verschenkt, sorry verscherbelt.  

Hat jemand eine Ahnung, wie es mit diesem Wert weitergeht. Noch 2 oder 3 oder 4 Auszahlungen bis zur vollständigen Auflösung. Oder???  

Lohnt es sich hier noch zu investieren oder wird der Fond aufgelöst?