Axa Immoselect: to buy Or not to buy

Die Allianz (Allianz Global Investors) hat beschlossen, den Dachfond-Immobilienfonds PMIA abzuwickeln.
Vom Axa Immoselect kommen damit 1.124.000 Stück auf den Markt.
Ich bin verwundert, das das den Kurs in Hamburg nicht berührt.
Es gibt noch einige weitere Immofonds, die diese Auflösung be(trifft):

Ich überlege, ob es sich lohnt ab 30.- einzusteigen.

Dann habe ich mir den Immobilienfonds "MorganStanley P2 Value" angeschaut, der gerade abgewickelt wird.
Ist ja unglaublich, wie weit die Bewertungen der Immobilien von den Erlösen entfernt liegen, wenn die Immobilien verkauft werden.
Grob der Leidensweg des "Morgan Stanley P2".
2 Monate nach Schliessung (10. 2008):          
    Offizieller Fondskurs ca. 55.- Fondsbörse ca 50.-
Kurz vor Abwicklung (10.201) erste offizielle Abwertungen:
    Offizieller Fondskurs ca. 47.- Fondsbörse ca 24.-
-> Bis 9 vor der Abwicklung hat sich der Fondsbörsen Kurs über 40.- gehalten.
Nach dem Beschluss zur Abwicklung:
    Offizieller Fondskurs ca. 47 -> 37 -> 27 -> 23 Fondsbörse ca 24.- -> 12.-
-> Nach dem Beschluss zur Abwicklung wertet die Fondsgesellschaft nochmal um 40% und mehr ab. Einige Objekte können nur noch zurückgegeben werden.

Wenn ich das auf Axa übertrage, dann steige ich da nicht bei 30.- an der Fondsbörse ein, sondern vielleicht bei 15.-.

Kann natürlich sein das Axa konservativer bewertet hat, aber die alten Informationen von MorganStanley P2 lesen sich alle so gut wie die gerade bei Axa vorliegenden.
Kann man alle noch lesen:
http://www.morganstanley-p2value.de/Downloads.html

.... halte ich für ein Gerücht.
Bei der  Interpretation des Morgan Stanley P2 hat MIIC vermutlich nicht berücksichtigt, dass der Fonds -da er in Abwicklung ist- halbjährlich seine bis dahin jeweils erzielte Liquidität auszahlt. Somit ist der "dramatische" Verfall des Morgan Stanley gar kein solcher, sondern den Auszahlungsschritten geschuldet.

Dass sich der ganze AXA -Laden für sein KAG-Geschäft mit dem Verhalten beim AXA Immoselect auf dem Deutschen Markt einen Bärendienst erwiesen hat, ist bei den Franzosen im Headquarter Paris noch nicht angekommen. Die werden sowieso auf lange Zeit für ihr Investmentgeschäft einen ganz schwierigen Stand in Deutschland haben und wenn sie den Immoselect noch gänzlich an die Wand klatschen können sie eigentlich gleich dicht machen und sich wieder auf das Versicherungsgeschäft zurückziehen.

 

 

schlechtes Geschäft. Ich glaube zwar nicht, dass der Fonds im November wieder öffnen kann, aber ich vermute, dass er zumindest so viele Immobilien zum Buchwert verkaufen kann, dass er auf 30% Liquidität kommt. Das haben schlechtere Fonds, die sich schon längst in Abwicklung befinden, auch geschafft.
30% Liquidität würden 15 Euro pro Anteil bedeuten. Die würden ziemlich schnell ausgezahlt werden. Übrig blieben Immobilien mit einem Buchwert von gut 35 Euro pro Anteil. Selbst wenn die nur zum halben Buchwert verkauft würden, würde man mehr als 30 Euro zurückbekommen. Bei den Immobilien sind zwar auch in paar weitgehend leerstehende Lagerhallen in Südeuropa, aber überwiegend sind sie gut vermietet, so dass der Liquidationserlös sicher deutlich höher liegen wird.  

Hallo Dramaxa,

es stimmt, es gab 2 Auszahlungen 2,75.- + 2,50.- macht zusammen 5,25.-.

Damit sehen die ca. 12.- die es aktuell an der Fondsboerse gibt etwas besser aus.

Trotzdem sind diese 12 + 5 = 17.-  ca. 20% weniger als die 20 - 23.- an der Fondsboerse kurz vor Verkündung der Abwicklung.

Ich befürchte auch bei Axa kommt die Abwicklung und nach Verkündigung der Abwicklung ein weiterer Kursrutsch 30 -> 24.-

Der Morgan Stanley P2 Value laeuft seit der Schließung an der Fondsboerse nur nach unten.

Bin gespannt, ob für die Anleger des P2 Value die jetzt kaufen noch ein Gewinn herausspringt. Wenn ja, werde ich bei Axa vielleicht ab 22.- einsteigen.

Mit ganz viel Glueck hat das Management ja auch schon Verkaeufe getätigt, die dann alle zusammen mit der Meldung auf Wiedereröffnung verkündet werden.
Dann ärgere ich mich, das ich nicht bei 30.- gekauft habe.

Leider kein Wunder des Managements.
Der Axa Immoselect wird abgewickelt.
Ich tippe ein wenig geht es noch abwärts, dann kommt die spannende Frage, ob sich ein Kauf an der Fondsbörse lohnt.

Ich denke die Vergleiche mit dem Morgan Stanley-Fonds sind nicht zulässig. Wir sind nunmehr weiter im Zyklus und haben bereits viele Wertberichtigungen gesehen. Auch die Fremdkapitalquote ist nicht übermässig hoch und somit sollten Vorfälligkeitsentschädigungen keine allzu grosse negative Rolle spielen. Man stellt sich allerdings schon die Frage warum das Management nach dem Mißmanagement der Vergfangenheit überhaupt noch Gebühren bekommt. Für jeden Verkauf gibt es immer noch eine - reduzierte - Vergütung von 0,75%.Bei einer Vollauflösung in den nächsten 3 Jahren ist das schon eine Riesensumme, die man fürs Versagen bekommt. Und das zusätzlich zur laufenden Vergütung. Und wahrscheinlich läuft die Verwaltung nur noch auf Sparflamme. Ich werde mir die Deals auf jeden Fall genau anschauen. Ich hoffe, dass man die Informationen bekommt wohin die Immobilien gehen. AXA hat sich sicherlich keinen Gefallen mit der Auflösung getan. Es wäre eigentlich einfach gewesen, wenn die AXA Immobilien zum Buchwerrt übernommen hätte um die Liquidität zu gewährleisten. Aber Eigennutz geht vor. Kundenfreundlichkeit gibt es nur in Hochglanzbroschüren. Aber trotzdem rechne ich mit einem Erlös von über 40 EURO je Anteil und insofern ist der Kurs in Hamburg zu tief.  

Ich tippe die beiden Schwergewichte CS Euroreal, SEB immoinvest werden auch abgewickelt.
Wenn diese Meldung kommt, gibt das nochmal Druck an den Fondsbörsen.
Allein weil dann alle Dachfonds wahrscheinlich auch am Ende sind.
Ich rechne in 1-2 Monaten mit noch etwas niedrigeren Kursen für alle geschlossenen offenen Immofonds.
Ein Kauf sollte sich dann erst recht lohnen.

Alle Pessimisten haben recht bekommen. Beim AXA immoselect sind wir jetzt bei 23 EURO angekommen obwohl der offizielle Preis noch bei 50 steht. Ich könnte wetten das Management nimmt die Nicht-Verwaltungsvergütung vom höheren Wert. Bisher sind die Verwertungen zu erbärmlichen Preisen erfolgt - nicht nur bei AXA. Und für die Verlustrealisierung nimmt man dann nochmal eine Vergütung. Verluste wurden in der Branche bisher hauptsächlich in den einfachen Regionen wie Deutschland und Frankreich realisiert. Die meisten haben ihre Immobilien in Italien und Spanien noch im Bestand - wahrscheinlich zum überhöhten Buchwert um eine höhere Verwaltungsvergütung zu kassieren. Gibt es eigentlich keine Finanzaufsicht, die den Leuten auf die Finger klopft? Kann man als leidender Kunde nicht beantragen den Verwalter fristlos vor die Tür zu setzen? Die Muttergesellschaften schauen dem Treiben zu. Eigentlich müsste man den MorganStanleys, AXAs ,Aberdeen e.t.c. die Lizenz für Geschäft in Deutschland entziehen. Und jetzt kommen noch die Dachfondsauflösungen. Ist Allianz nicht gross genug die Anteile aufs Buch zu nehmen? Stattdessen macht man die Kurse an der Börse kaputt. Ob das im Sinne der Anleger ist? Die Art und Weise der Schließung dieser Fonds ist ein Skandal. Zum Schluß werden wahrscheinlich die Muttergesellschaften der betroffenen Fonds die Filetstücke zum Ausverkaufspreis selbst kaufen, damit es nicht so auffällt dann gegenseitig. Und der Dumme war dann zum Schluß mal wieder der Kleinanleger, der die Party finanziert hat.  

Bei ca. 27 Euro habe ich einige Anteile an der Fondsbörse Hamburg gekauft.
Nachdem viele Immobilien abgewertet wurden, schafft es das Management hoffentlich die Immobilien über 75% des aktuellen Buchwerts zu verkaufen. Dann sollte sich ein Kauf unter 30 Euro rechnen.
Für die Käufer gibt es mit der Eurokriese gute Gründe Immobilien zu kaufen.
Über die Bezahlung des Managements möchte ich lieber nicht nachdenken.
Da wird mir immer so schlecht.
Die ganze Finanzwelt ist voll mit Geiern, die das Risiko beim Kunden lassen und sich selbst sehr großzügig an selbstdefinierten Erfolgen beteiligen.
Die größten Yachten haben die Finanzheinis, nicht deren Kunden.
Das ist beim Axa Immoselect auch nicht besser.

Heute 1,85 Euro je Anteil Ausschüttung erhalten. Sprich nur die Erträge und keine Teil-Rückzahlung. Ich bin ja mal gespannt, ob oder wann und wie die Axa die Immobilien vermarkten kann.  

Die Abwicklung läuft weiterhin sehr schleppend. Verkauft wurden bisher lediglich die einfachen Kandidaten in Deutschland, Luxemburg und Frankreich(AXA-Heimatland). Erschreckenderweise auch hier meistens mit Verlust. Im Süden ist noch nichts passiert. Da kassiert man weiterhin Verwaltungsvergütung auf den wahrscheinlich viel zu hohen Wertansätzen. Wen stört´s? Die Finanzaufsicht schaut dem Skandal schweigend zu. Die Geldvernichter dürfen sich selbst die Taschen weiter füllen. Bis zur Schliessung des Fonds kassieren die alleine durch die Verkäufe noch mal zusätzlich ca. 10 Mio. Verkaufsprovisionen zulasten der geschädigten Anleger. Haftung für Mißmanagement: Fehlanzeige. Haftung der Gutachter für falsche Bewertungen:Fehlanzeige - Die zahlen wir übrigens auch. Haftung der Finanzaufsicht: Fehlanzeige.Haftung des Kleinanlegers: 100%.
Ich befürchte, dass sich der offizielle Fondspreis noch einmal halbiert.  

und durch.
Wegen der hohen Kosten für das Management kaufe ich normalerweise keine Fonds.

In besonderen Marksituationen wie diesen:
Fonds müssen abgewickelt werden und können von Altanlegern nur mit hohen Abschlägen verkauft werden ergeben sich hoffentlich Chancen auf einen Gewinn.
Die Altanleger tun mir leid, aber wenn ich nicht kaufe geht es ihnen auch nicht besser.

Bei 22 habe ich nochmal nachgelegt.
Der Fonds ist nur sehr gering verschuldet.
Das Management verdient bei jedem Immobilienverkauf eine Prämie.
Der Abschlag darf dabei nicht höher als 10% im 2'ten Jahr
und 20% im 3'ten Jahr nach der Abwicklung sein.
In diesem Rahmen wird das Management sicher langsam Gas geben, um an die Abwicklungsprämien zu kommen.
Damit haben das Management und Anleger endlich mal ein gemeinsames Ziel.

Da verkauft Axa Immoselect 7 Immobilien an einem Stück in den Niederlanden.
Der Abschlag zu den schon reduzierten Gutachterwerten beträgt ca. 50% !!!

Bei dem Preis frage ich mich, ob da nicht ein oder mehrere Manager von Axa vom Käufer Geld oder Jobs bekommen, wenn Sie es schaffen die 7 Immobilien so günstig an den Käufer zu transferieren?

Es soll ein Bieterprozess für die 7 Immobilien gewesen sein.
Warum werden die 7 Immobilien zusammen angeboten??
Das Paket ist damit so groß, das die meisten Bieter ausscheiden.

Die Axa Manager sind im Moment sicher unzufrieden.
Sie haben ja bald alle keinen Job mehr.
Beweise für Schiebung habe ich keine, aber es würde mich nicht wundern.
Damit wäre dann die Plünderung der Anleger auf die Spitze getrieben.

Die Abwickler gehen immer skrupelloser vor. Scheinbar gibt es keine Finanzaufsicht und auch keine klagenden Anleger. Der Muttergesellschaft ist der Ruf wohl egal. Ich werde bestimmt keine AXA-Produkte mehr kaufen und sei es eine Haftpflichtversicherung mit 3 Euro Monatsbeitrag.
Im Fall Holland gab es jetzt ja noch ein 2.Wertgutachten. Man fragt sich warum die Werte nicht vorher angepasst worden sind. Ist ja klar: Um bis zur letzten Minute von den Anlegern die Gebühr auf höhere Wertansätze kassieren zu können. Und jetzt kassiert man selbstverständlich auch noch eine Verkaufsgebühr - Gebühr für Geldvernichtung.
Der akzeptierte Preis ist eine absolute Frechheit. Zweistellige Anfangsrenditen für den Käufer!! Wo gibt es denn sowas? Das soll normal sein?  Auch in Holland tendieren die Zinsen Richtung Null; eine Alternativanlage bringt also mehr als 10%, doppelt soviel wie spanische Staatsanleihen, sogar mehr als Griechenland? Ein Witz. Hätte ich auch gekauft.
Bin mal gespannt mit welchem Abschlag die Spanien verkaufen. 80-90% wahrscheinlich. Und kurz vorher taucht dann ein dubioses Gutachten auf.
Wenn man sich diese Machenschaften ansieht fragt man sich schon, warum die Geldvernichter den eigenen Fonds auch noch abwickeln dürfen. Im Sinne des Anlegers ist das nicht. Eigentlich sollten diese Fonds unter externe Zwangsverwaltung kommen. Was hier bei AXA passiert ist wirklich modernes Raubrittertum.  

Die Abwicklung läuft so intransparent wie vorher der Fonds selbst.
Unglaublich schlechte Ergebnisse werden mit ein paar Informationsfetzen verkauft.
Die Geschäftberichte waren dafür mit Bildern gepflastert wie Kinderbücher.
Echte Informationen musste ich mir immer mühsam herausklauben.

Netterweise ist die Finanzaufsicht mal wieder auf allen Augen blind.
Die schauen auch immer dahin wo gerade nichts passiert.

Ich glaube alles was in den Händen professioneller Geldanleger liegt wird von denen geplündert.
Entweder ist das Management korrupt oder dämlich.
Beim Axa Immoselect ist mir nicht klar was die nun sind.
Beim Hollanddeal glaube ich die waren auch korrupt.
Für so einen günstigen Kauf wird der Kunde schon dankbar sein.

Was kann man da machen? Welche Rechte hat man als Anteilseigner? Finanzaufsicht informieren? Bericht von der Gesellschaft anfordern? Ich wundere mich immer wieder wie die Plünderung so ruhig ohne Gegenwind durchgeführt werden kann.  

Trotz der Verkäufe der letzten Zeit soll es im  Juli nur eine Kapitalrückzahlung von 48 Cent geben. Scheinbar geht der Rest an die Kreditgeber.
Das nahezu verschenkte Immobilienpaket in Holland ist im aktuellen Preis noch nicht berücksichtigt; da kann man noch etwas länger Gebühren vom höheren Fondspreis erzielen. Warum keine Abwertung wenn man den Preis schon kennt? Diese Gesellschaft betrügt überall wo es nur geht.
In den neuen Vertragsbedingungen verzichtet die Gesellschaft generös  auf die Performancefee! Aber für Transaktionen - verschenkte Immobilien - gibt es weiter eine Verkaufsprovision.  

Axa zieht die Posse durch. Der Verkauf des Portfolios bringt einen Riesenverlust. Dabei handelt es bei Holland nicht um ein Krisenland; die Zinsen sind ähnlich niedrig wie in Deutschland. Ein Geschenk für den Käufer. Man sollte die Aufsicht einschalten um den Deal zu durchleuchten.  

Mit dünnen Argumenten rechtfertigt man die hohe Cash-Position des Fonds. Hauptgrund ist m.E., dass, solange das Cash im Fonds ist, eine höhere Verwaltungsvergütung erhält. Vorsorglich weist man schon mal darauf hin, dass man nicht alle Immobilien verkaufen kann und dann der Übergang auf die Depotbank Grunderwerbsteuer i.H.v. 50 Mio. auslösen könnte. Warum eigentlich, wenn nur der Verwalter ausgetauscht wird? Der Eigentümer  - wir - bleibt ja gleich.
Auch hier: Wenn unveräußerlich, warum werden dann die Bewertungen nicht runtergenommen? Antwort s.o. für die überhöhte Verwaltungsvergütung, in diesem Fall besser Nichtverwaltungsvergütung.
AXA Immobilien - ein Skandal. Die Mutter schaut zu wie Anleger über den Tisch gezogen werden. Meine Konsequenz: Nie mehr ein AXA-Produkt und das werden ich auch allen Freunden und Bekannten so empfehlen.  

xoxos: Das Axa Management macht mich sprachlos.
Entweder sind die vollkommen dämlich oder korrupt (und bei den Verkäufen laufen Dinge unter der Hand).
Eins ist sicher: Die Anleger also wir werden die Kosten tragen.
Das Managment verkauft Immobilien in der Regel zum halben Einkaufspreis.
Was für Experten haben die Immobilien mal zum doppelten Preis gekauft??
Vielleicht habe ich auch nur ein falsche Verständnis vom Wort Experte und die wahre Definition eines Finanzexperten lautet:
Mann/Frau in teurer Kleidung, die bei der Anlange von anvertrauten Kundengeldern besonders ungeschickt/erfolglos ist.

Glaube leider dass die erste Bemerkung stimmt. Ich bin inzwischen so verärgert , dass ich nichts mehr dazu sagen kann ohne Gefahr zu laufen danach einen Anwalt am Hals zu haben. Dabei sollte eigentlich jemand der AXA auf die Finger klopfen. Hatte immer gehofft, dass die auch mal eine positive Überraschung produzieren könnten. Aber das wird jetzt nicht mehr klappen. Die sind inzwischen dafür bekannt, dass Sie Ihre Immobilien verschenken. Man soll den Managern nicht Böses wünschen, aber einen neuen Job in der Industrie finden die hoffentlich nicht mehr. Aber vielleicht brauchen die auch keinen Job mehr und haben genug an uns verdient.  

die Bafin schreibt vor, dass der Restbestand nach einer bestimmten Zeit verramscht werden muss. Natürlich zum Schutz der Anleger!

http://www.manager-magazin.de/finanzen/artikel/a-872472.html

bin im SEB, Eure Kommentare hier zum Axa Immoselekt haben mich aber jetzt zum Nachdenken(und -forschen) gebracht - ich steige aus

 

Endlich mal eine gute Nachricht. Verkauf in Frankreich über Buchwert!!! Und immerhin eine größere Transaktion. Könnte bald eine Ausschüttung geben denke ich.