Westgrund AG

ich hatte einen sonnenstich ​

 

wie der NAV von 14,80 nach der Übernahme zustande kommen soll.
Letztlich muss ja damit die Synergieeffekte von 20 Mio. eingerechnet werden und für die Immobilienbewertung der Diskontierungszinssatz soweit gesenkt werden (schätze auf 3,9%), dass wir durch Immobilienaufwertungen dann bei 14,80€ stehen. Oder übersehe ich hier etwas? Bzw. sind in die Betrachtungen schon die 2700 Wohneinheiten eingerechnet, die Westgrund gegen Ende des Jahres noch projektiert hat?
 

Nur Gewinnmitnahmen, oder was bedenkliches?

wenns zu spät ist. Den heutigen Preisrückgang sehe ich - als nicht-Insider - als unproblematisch an. Natürlich kann etwas im Busch sein, aber Preisschwankungen von 1-2% sind bei Aktien auch nicht unüblich.
 

Ich muss noch rein und hoffe andienen zu können. Was ist vom DOW zu erwarten. Fällt er,könnte man noch mal günstigere Immo-Kurse bekommen. Chefetage hat kürzlich gekauft, das deutet für mich auf baldige Bafinmeldung hin, vielleicht schon morgen.

wie seht ihr das?

#Equity siehe BM

LGMaus

Was ist denn so ungewöhnlich an ein paar geringen Kursschwankungen?
Gestern war SK bei 4,98, vorgestern bei 4,90. Letzten Freitag bei 5,06.

Das sich derzeit nicht viel tut ist ja wohl logisch. Und evtl. könnte derzeit ja auch ein Zusammenhang bestehen zwischen dem Kursverlauf von Adler und dem jeweiligen von Westgrund. Wer weiß, wer weiß.....  

ich sag es mal so: alles lliegt hier auf der Lauer wegen der Andienung an Adler. Es fehlt nur noch der BAFIN-Entscheid.

LG Maus

letzten Ad-Hoc der Adler Real Estate könnte man aus der Äußerung bezüglich des Schweizer Großaktionärs Herrn Wecken ("Die Meldepflichtigen beabsichtigen innerhalb der nächsten zwölf Monate weitere Stimmrechte durch Erwerb oder auf sonstige Weise zu erlangen.") annehmen, dass es lohnenswert wäre noch mal ordentlich in Westgrund zu investieren, um Sie ihm dann zu verkaufen zwecks Umtausch in Adler Aktien.

Allerdings stört mich ein wenig der zweite Halbsatz :"oder auf sonstige Weise zu erlangen." ein wenig.

 

Guten Morgen ,

Habe heute Morgen in Westgrund AG investiert. Falls jemand etwas über die Fusion von Annington mit GAGFAH, wissen möchte (bin dort seit letztem Jahr dabei), bin ich gerne bereit Infos weiterzugeben, auch für TLG und gerne auch per BM.

Schönes Wochenende und liebe Grüsse

Maus

Mich würde vor allem interessieren wie es mit der Steuer ablief. Wird die Barkomponente als Dividende gewertet und mit 25% versteuert? Dividenden kann man leider nicht mit Kursverlusten verrechnen.  

der Baranteil muss gemäß §20 Absatz 4a Satz 2 EStG versteuert werden.
Siehe:

https://www.jurion.de/Gesetze/EStG/20  

bei der kapitalerhöhung der adler wird der ausgabepreis der neue stücke festgelegt, daraus ergibt sich der "verkaufswert" der westgrund und das wird mit deinen einstandskosten verrechnet.  

du dienst deine westgrund der adler einfach nicht an und verkaufst sie über die börse aber dann kann das colonia real estate/tag immobilien szenario passieren...  

Meine  Barkomponente von Annington wurde als Kapitalertragsgutschrift  in mein Depot eingebucht. Davon wurde mir eine Kapitalertragssteuer über 25 % abgezogen und davon noch einmal 5,5 % Solidaritätsbeitrag, wie es  bei Gewinnmitnahmen erfolgt. Allerdings kannst Du das mit Gewinn-Verluste verrechnen lassen, bzw. mit einem Sparer-Pauschbetrag, den Du über einen Freistellungsantrag bei den Kreditinstituten beantragen kannst.
Genaues dazu erfragst Du aber am besten bei Deinem Bankberater.


Gruß Maus

Was sit da bei Colonia Real Estate und Tag Immobilien passiert?  

Wenn die 3€ Barkomponente als Dividende behadelt wird macht es Steuerrechtlich ja viel mehr Sinn die Westgrund Über die Börse abzustoßen und sich auf gleichem Weg die Adler ins Depot zu holen, denn die wenigsten werden 3€ Kursgewinn auf der Westgrund haben...

Zur TAG...

Die TAG ist in den letzten Jahren stark, vor allem durch Übernahmen, gewachsen. Die Colonia Real Estate AG war damal eine der ersten. Der TAG wurden ca 80% der Aktien angedient, ich glaube zu 5,50€ und es gab eine riesige Diskusion, dass die CRE viel mehr wert sein müsste, es war glaub ich 2009 oder 2010 als die Kurse noch im Keller waren.
Die restlichen 20% haben scheinbar ein strategisches Interesse an der CRE gehabt oder wollten auf eine höhere Abfindung warten. Die TAG hart die Übernahme für Abgeschlossen erklärt, hält bis heute nur 80% und die Restaktionäre mussten dann erstmal Kurse bei 3,xx € ertragen.

Daqs ganze hat einen ganz einfachen Hintergrund: 51% reichen bekanntlich zur Mehrheitund Kontrolle, und solange man die 94,9% nicht überschreitet fällt auch keine Grunderwerbssteuer an!!! Das sind je nach Bundesland momentan um die 5%...

Daher hat die TAG die beiden anderen Übernahmen nicht Börsennotierter Unternehmen (TLG Wohnen und DKB Immobilien) immer nur zu 94% getätig und die anderen 6% hat eine Tochter oder anderes verbundenes Unternehmen getätigt.

Die Adler hat zum beispiel 2013 mehrer Wohnungspakete mit Partnern zusammen gekauft, an der Estavis AG waren es glaub ich auch nur 87%...

ich bin gespannt und warte ab...    

im Großen und Ganzen hast du Recht. Die 94,9% Freigrenzen-Regelung in Bezug auf die Grundsteuer bei Übernahme eines Immobilienunternehmens durch ein Anderes gibt es aber nicht mehr in dieser Form.
Siehe dazu: http://www.twobirds.com/de/news/articles/2013/...im_steuerspar_modell

Was die Besteuerung der 3,- Euro Barabfindung angeht, so muss jeder für sich selbst ausrechnen, was interessanter für ihn ist. Westgrund kaufen, auch jetzt noch, und Adler andienen um somit Adler Aktionär zu werden, oder direkt bei Adler einzusteigen. Solange nach Abzug der Kapitalertragsteuer, Soli und gegebenenfalls auch noch Kirchensteuer und dem anschließenden Umtausch der Westzgrund-Anteile in Adler-Aktien immer noch ein Plus vor der Rechnung steht macht es Sinn. Das aber muss jeder für sich selbst ausrechnen. Beim derzeit hohen Stand der Adler-Aktie dürfte die Chance auf einen Gewinn durchaus noch bestehen. Unter Ausnutzung des Sparerfreibetrages sicherlich auch. Aber wie gesagt, da muss JEDER SELBST RECHNEN.

Dies alles sind nur meine Überlegungen und KEINESFALLS eine Kaufempfehlung!  

Guten Abend:

Zu Deinem Beitrag:

(Was die Besteuerung der 3,- Euro Barabfindung angeht, so muss jeder für sich selbst ausrechnen, was interessanter für ihn ist. Westgrund kaufen, auch jetzt noch, und Adler andienen um somit Adler Aktionär zu werden, oder direkt bei Adler einzusteigen. Solange nach Abzug der Kapitalertragsteuer, Soli und gegebenenfalls auch noch Kirchensteuer und dem anschließenden Umtausch der Westzgrund-Anteile in Adler-Aktien immer noch ein Plus vor der Rechnung steht macht es Sinn.)

Solange die BAFIN noch kein grünes Licht gibt, kann  man hier noch nicht feststelllen, ob ein Plus bleibt oder nicht.Also macht es noch keinen Sinn, hier was auszurechnen. Z. zt. dümpelt der Kurs sowohl bei Westgrund als auch bei Adler vor sich hin, da alle in Lauerstellung sind.
Ich weiss nur, nachdem die BAFIN bei Annington für GAGFAH grünes Licht  gab, schnellten die Kurse bei beiden Firmen in die Höhe und wurden von Wasserstandsmeldung zu Wasserstandsmeldung immer besser und jetzt nachdem wir ehemaligen GAGFAH-Aktionäre die neuen Annington-Aktien haben ist noch lange nicht das Endziel erreicht.

Ich vermute und hoffe mal, dass es jetzt hier mit Westgrund/Adler ähnlich abläuft und warte geduldig auf den Bafin-Entscheid. Ab kommenden Montag ist die 4-Wochen Frist um. Dann kann es ganz schnell zu höheren Kursen kommen.

Warten wir es ab.

LG Maus

Formsache ist. Beide Unternehmen haben im Verhältnis zu anderen so wenige Wohnungen, dass da durch den Zusammschluss nie eine marktbeherschende Stellung erreichen können.

Also ihr meint man müsste die 3 Euro voll als Ertrag versteuern? Eigentlich ist ja tatsächlich zumindest teilweise eine Rückzahlung aus dem Eigenmittelkonto - weiss aber faktisch nicht wie das steuerlich gewertet wird.
Mich überrascht die komplette Steuerpflichtigkeit, weil man ja nach Tausch weniger Vermögensanteil je Aktie hat.  

wieso 3€ ? Adler hat als Bargeld 9€ pro 3 Aktien angeboten



Ich zitiere die Information von Annington an mich (nicht meine Meinung , sondern Fakt):

          §(0,565 neue Aktien der ADLER Real Estate AG werden für drei eingereichte WESTGRUND-Aktien eingetauscht. Für 1.000 WESTGRUND-Aktien bekäme man somit ca. 188 ADLER-Aktien.

Die zusätzliche Barleistung von 9,00 € bezieht sich ebenfalls auf drei WESTGRUND-Aktien. Für   1.000 WESTGRUND-Aktien würden also 3.000 € bar gezahlt.)

und falls es steuermäßig genauso gehandhabt wird, wie bei Annington, läuft es wie folgt ab:

Kapitalertragssteuer 25% von 3000  wären 750 € davon 5,5 % Soli wären 41,25 € und falls du keine zusätzliche Kirchensteuer zahlen musst und auch keinen Sparpauschbetrag oder Gewinn-Verluste zur Verrechnung hast, musst Du von den 3.000€ insgesamt 791,25 € abziehen, bleibt Dir Netto 2.208,75 € Bargeld zusätzlich zu den neuen Adler-Aktien übrig.

Da jetzt aber noch nicht erkennbar ist, wie sich der Kurs nach der Andienung entwickelt,(z. Zt. bei Adler Kursziel 16,20 € ) kannst Du auch noch nicht wissen, wie es letztendlich mit den Gewinnen aussieht. Ausserdem ist noch lange nicht entschieden, ob es bei dem derzeitigen Angebot von Adler bleibt. Also, erst mal Geduld und den Bafin-Entscheid abwarten, weil auch dann erst die Angebotsunterlagen mit allen dazugehörenden Informationen veröffentlicht wird.Vorher kannst Du garnicht andienen.

jetzt meine Meinung zu der Marktbeherrschung:

dazu vom 3. 3. ein Zitat von der DZ-Bank:

(Die letztlich mitgeteilte Übernahme der Westgrund AG werde für das Unternehmen der bislang größte Wachstumsschub, so der Analyst. Der Zukauf passe strategisch ideal zu ADLER und berge signifikante Synergiepotenziale.)

Ich denke, es geht auch nicht unbedingt um  das " Wieviel", sondern eher um das "Wo und Wie" und auch darum dass Adler nach der Fusion Aussicht hat auf den SDAX und damit auf größere Ressonanz und somit wieder interessant wird für andere. (Vielleicht will dann jemand Adler kaufen wollen. Da würde ich sogar die großen oder größten, wie z. B. Annington nicht ausschließen, zumal es Gerüchte gibt, dass Annington weitere Käufe tätigen möchte.
Ich habe auch außerdem erfahren, dass Adler sich Immobilien,z. B. in Wilhelmshaven gesichert hat, was aus verschiedenen Gründen sehr lukrativ sein könnte.

Gerne Gegenmeinung, oder BM

LG Maus

(Allerdings stört mich ein wenig der zweite Halbsatz :"oder auf sonstige Weise zu erlangen." ein wenig.)

Dann sollte man das nachprüfen. z. B. Firma Wecken anschreiben und fragen, was sie damit meint.

so, habe jetzt erst mal die Frage an Adler gestellt und warte deren Antwort ab.

LG Maus

Zur Grunderwerbssteuer:
Das Steuersparmodell / "Shared Deal" ist weiterhin möglich.
Die Anpassung erfolgte nur bei mittelbarem Besitz der restlichen 5,1%- wie in dem geposteten Artikel auch zu lesen ist.
Adler hat dementsprechend Vorkehrungen getroffen und z.B. bei der Estavisübernahme mit Großaktionären Vereinbarungen getroffen, dass 5,1% nicht angedient werden. (vgl. Angebotsunterlagen)
Bei der Estavisübernahme hat Adler eigentlich ~92,7% der Aktien übernommen. (Meldung vom 23. Juni)

Warum sie jetzt nur noch 88% besitzen, wäre eine interessante Frage.

Um den Kreis zu schließen: die Gewerbesteuer fällt nur an, wenn man innerhalb von 5 Jahren mindestens 95% des Kapitals übernimmt.
Entsprechend wird Adler vermutlich nach 5 Jahren (=Ende der steuerlichen Frist) ein Übernahmeangebot für die restlichen Aktien machen. Eine Börsennotierung macht dann für Estavis keinen Sinn mehr.

Zu der Wecken-Meldung: Die Formulierung ist natürlich im Sinne von Wecken, aber ich betrachte sie nicht als kritisch. Letztlich ist die Formulierung im Kontext zu sehen, dass er vermutlich weitere Adleraktien durch Andienung der Westgrundaktien bekommt. Dies ist kein klassisches Kaufgeschäft, sondern letztlich ja ein Erwerb "auf sonstige Weise".

 

Was ist denn ausgerechnet an Wilhelmshaven so interessant?

 

Wilhemshaven ist interessant, das es sich um die Wohnungen des Hafenbetreiber handelt, die er jetzt verkauft. Der Jade-Weser-Port fängt langsam an zu blühen, vor allem weil die Schiffe immer Größer werden und Hamburg nicht nachlegen kann im Bezug auf immer neue Elbvertiefungen, wenn Olympia auch noch nach Hamburg kommt, wird jedoch ein segnifikanter Hafenteil komplett neu gebaut...soweit ist es ja aber noch lange nicht.

Ob die "neue" Adler dann im SDAX eventuell ein Übernahmekandidat ist wird sich zeigen. Mit 50.000 Wohnungen ist sie zwar kein Riese aber der Starke Anstieg der letzten Jahre macht sie für eine Übernahme uninteressant, da sie mit Ihren starken Kennzahlen dem Übernehmenden wenig Spielraum für Bewertungsgewinne gibt. Auch kenne ich außer der TAG niemanden der groß/größer ist und in B-Lagen so aktiv.

Die Immobilienzeitung hat letzten über die LEG das hier geschrieben:



Mit Kennzahlen Stärke zeigen


Von Monika Leykam

Unter deut­schen Im­mo­bi­li­en-AGs gras­siert das Fu­si­ons­fie­ber. Wer hier als Jäger mit­mi­schen oder we­nigs­tens nicht zum Ge­jag­ten wer­den möch­te, nutzt po­si­ti­ve Bi­lanz­zah­len als Bot­schaft an den Markt. Auch LEG und al­stria Of­fice gin­gen bei der Vor­la­ge ihrer Er­geb­nis­se von 2014 die­sen Weg.


Als sich der Bran­chen­pri­mus Deut­sche An­nington kürz­lich 90% des Wett­be­wer­bers Gag­fah si­cher­te, ver­sprach er sei­nen Ak­tio­nä­ren dar­aus ein Syn­er­gie­po­ten­zi­al im Wert von 84 Mio. Euro bis Ende 2016. Vor we­ni­gen Wo­chen zog die Deut­sche Woh­nen nach und bot für die Con­wert. Der Con­wert wür­den da­durch güns­ti­ge­re Re­fi­nan­zie­rungs­kon­di­tio­nen er­öff­net, wo­durch wie­der­um Er­trags­stei­ge­run­gen rea­li­sier­bar seien, hieß es zur Be­grün­dung. Die Con­wert zahlt für ihre Ver­bind­lich­kei­ten ak­tu­ell 4% Zins p.a., die Deut­sche Woh­nen nur 2,5%.

Eine Markt­ana­ly­se aus dem Bank­haus Lampe hat vor kur­zem die LEG Im­mo­bi­li­en als den "ers­ten Über­nah­me­kan­di­da­ten" ge­ou­tet, der nach dem An­nington-Gag­fah-Ma­nö­ver noch am Markt zu fin­den ist. Die LEG hat eine über­durch­schnitt­lich star­ke Ei­gen­ka­pi­tal­quo­te von 47% und ist an der Börse sehr gut be­wer­tet - in den ver­gan­ge­nen zwölf Mo­na­ten stieg ihr Bör­sen­wert um satte 56%, Ana­lys­ten schät­zen die Prä­mie auf den Net­to­ver­mö­gens­wert auf ca. 40%. Das macht eine Über­nah­me der LEG zu einer teu­ren Ak­ti­on. Mit po­si­ti­ven Jah­res­zah­len 2014 und einem er­höh­ten FFO-Aus­blick tut das Ma­nage­ment das Seine, um den Kurs wei­ter­hin hoch zu hal­ten.

Dank stei­gen­der Mie­ten (+3%), Kos­ten­dis­zi­plin und Zu­käu­fen stieg der FFO 2014 um 16% auf 163,6 Mio. Euro. Die neue FFO-Pro­gno­se für die bei­den Jahre 2015 und 2016 wurde auf +14% er­höht. Es gebe wei­te­ren Spiel­raum für Mar­gen­ver­bes­se­run­gen, er­klärt das Ma­nage­ment. Die LEG werde das ex­trem güns­ti­ge Ban­ken­um­feld nut­zen, um Dar­le­hen über 900 Mio. Euro mit Lauf­zeit bis 2018 und einem Zins von 3,86% p.a. vor­zei­tig zu re­fi­nan­zie­ren - für we­ni­ger als 2%. Das soll zum FFO I im lau­fen­den Jahr wei­te­re 7 Mio. Euro bei­tra­gen. Die vor­zei­ti­ge Kre­dit­ab­lö­sung kos­tet die LEG al­ler­dings 60 Mio. Euro. Dass die FFO-Pro­gno­se dar­un­ter nicht lei­det, liegt an der Be­rech­nungs­for­mel für diese Kenn­zahl. Ein­ma­li­ge Son­der­auf­wen­dun­gen wie die be­sag­ten 60 Mio. Euro lässt die LEG hier näm­lich außen vor.

Ab 2016 wird ein wei­te­res Ef­fi­zi­enz­pro­gramm bei der LEG pro Jahr 5 Mio. Euro Kos­ten ein­spa­ren. Zudem wird dem­nächst das ge­sam­te Hei­zungs- und Strom­sys­tem in ihren 100.000 Woh­nun­gen zur Aus­glie­de­rung in ein Joint Ven­ture aus­ge­schrie­ben. Das soll in der Ge­winn­rech­nung 2015 einen po­si­ti­ven Ein­mal­ef­fekt brin­gen und lang­fris­tig Kos­ten spa­ren. "Na­tür­lich wol­len wir au­ßer­dem so schnell wie mög­lich wei­ter wach­sen", sagt der CFO. Plus 5.000 Woh­nun­gen pro Jahr heißt der Plan, zu­züg­lich grö­ße­rer Zu­käu­fe bei pas­sen­der Ge­le­gen­heit.

Ein In­si­der sieht das stän­di­ge Dre­hen an der Kenn­zah­len­schrau­be bei der LEG als Ab­wehr­stra­te­gie gegen Wett­be­wer­ber. "Über­nah­men wer­den heut­zu­ta­ge häu­fig damit be­grün­det, dass sich da­durch ent­schei­den­de Steue­rungs­grö­ßen wie Fi­nan­zie­rungs­zins oder Be­wirt­schaf­tungs­kos­ten re­du­zie­ren las­sen. Je mehr die Kenn­zah­len durch das po­ten­zi­el­le Über­nah­me­ziel be­reits op­ti­miert wur­den, desto we­ni­ger Fan­ta­sie bleibt übrig, die eine Fu­si­on noch loh­nend er­schei­nen las­sen."

Die Prä­sen­ta­ti­on von po­si­ti­ven Kenn­zah­len nutz­te nun auch die Ge­wer­be-AG al­stria Of­fice Reit, um ihre ei­ge­nen Wachs­tum­sam­bi­tio­nen an­zu­mel­den. Bei al­stria wer­den ab Mitte 2015 viele teure Swap-Ge­schäf­te aus­lau­fen, das wird die Fi­nan­zie­rungs­kos­ten (ohne Um­fi­nan­zie­rungs­ge­büh­ren!) von ak­tu­ell 3,4% auf 2,1% ver­min­dern - an­de­ren Ge­wer­be-AGs dürf­te es schwer­fal­len, das noch zu un­ter­bie­ten. Im Im­mo­bi­li­en­ge­schäft läuft es eben­falls rund, die ope­ra­ti­ve Er­trags­kenn­zahl FFO ver­bes­ser­te sich 2014 ge­gen­über dem Vor­jahr um 5,1% auf 47,6 Mio. Euro. 2015 soll der FFO auf 49 Mio. Euro stei­gen.
Olivier Elamine Bild: alstria
Oli­vier Ela­mi­ne

Bild: al­stria
"Fu­sio­nen al­lein zur Op­ti­mie­rung von Fi­nan­zie­rungs­kos­ten sind ab­so­lu­ter Un­sinn"

Der Markt hat die po­si­ti­ve Ent­wick­lung seit Jah­res­be­ginn mit einem Kurs­plus der al­stria-Ak­tie von 20% ho­no­riert, ak­tu­ell no­tiert sie etwa 10% über NAV - eine gute Vor­aus­set­zung, um durch die Aus­ga­be von Ak­ti­en eine Über­nah­me zu fi­nan­zie­ren. "Der Kurs­ge­winn hat un­se­re Po­si­ti­on im Spiel schon ver­än­dert", freut sich Vor­stands­chef Oli­vier Ela­mi­ne. "Aber wir wer­den trotz­dem nichts Dum­mes tun." Am Ka­pi­tal­markt wird eine Kon­so­li­die­rung im Kreis der drei gro­ßen Bü­ro-AGs - al­stria, DIC Asset und Prime Of­fice - be­reits seit län­ge­rem er­war­tet und sogar ge­for­dert. Doch Ela­mi­ne lässt sich von sol­chen Bör­sen­fan­ta­si­en nicht so recht an­ste­cken. "Der Kon­so­li­die­rungs­pro­zess ist Ta­ges­ge­spräch. Und wir sind be­reit, hier schnell zu han­deln. Doch manch­mal ist die na­he­lie­gends­te Lö­sung nicht die beste", so Ela­mi­ne mit Blick auf die ein­schlä­gi­gen Wett­be­wer­ber, die eben­falls bör­sen­no­tiert sind.

Zu­käu­fe, sagt er, müss­ten zu­al­ler­erst auf der ope­ra­ti­ven Ebene Zu­satz­wer­te schaf­fen: durch eine Er­hö­hung der Ver­mie­tungs­quo­te, bes­se­re Aus­nut­zung der Grund­stü­cke oder bes­se­res As­set-Ma­nage­ment. "Ein Un­ter­neh­men oder Port­fo­lio nur des­halb zu kau­fen, weil die Ka­pi­tal­markt­theo­rie das so vor­sieht oder weil sich da­durch Fi­nan­zie­rungs­kos­ten op­ti­mie­ren las­sen, halte ich für ab­so­lu­ten Un­sinn." al­stria halte zwar durch­aus nach Über­nah­me­zie­len Aus­schau, al­ler­dings vor allem nach Be­stän­den, die der­zeit noch in pri­va­ten Hän­den lie­gen.