DE0008303504 - TAG Immobilien

Ich bin überrascht, dass die TAG Führung hier im Forum so schlecht weg kommt.
Aus meiner Sicht haben sie bisher richtig gehandelt. Die Kapitalerhöhung war notwendig. Wie Schnapplücke bereits geschrieben hat, war dort das Ausmaß der Zinserhöhungen noch nicht absehbar. Jetzt die Dividende einzusparen und die finanzielle Stabilität des Unternehmens zu sichern ist auch wichtig. Sie waren jetzt vielleicht in Deutschland die ersten (einer der ersten?) Immobilienunternehmen die die Divdende gestrichen haben. Aber sie werden sicher nicht die letzten sein.

Aus meiner Sicht zeigt das von einem mutigen Management mit Weitblick, die auch unpopuläre Entscheidungen zum Wohle des Unternehmens treffen.  

Dann musst Du bloß neue Investoren anwerben und überzeugen, ihr Geld in TAG zu investieren.
Statt 3% auf dem Festgeldkonto einfach in TAG Aktien anlegen und auf den Tag warten bzw. hoffen, an dem sich die Geschäftsführung wieder in der Lage sieht Dividenden an die Anteilseigner auszuschütten, die nur aus diesem Grund die Aktie halten.
Ich wünsche Dir dabei viel Erfolg, zumal ich selbst eine kleine Position halte!

PS: Heute neues 52W Tief markiert und somit wäre der Weg nach Süden wieder frei.  

aber Weitblick: nein.
Wie schon gesagt, wenn ich mich an Anfang dieses Jahres erinnere...  

Da die Stimmung hier ja in der Mehrheit relativ schlecht ist hab ich heute mal zugeschlagen. Die Dividendenstreichung sollte nun eingepreist sein.

Langfristig ist hier einiges möglich.

Freue mich auf den Austausch :)  

Aber ich warte immer noch mit meinem ersten Nachkauf,
erstens steigen so langsam die Chancen, dass der Markt konsolidiert.

Und zweitens, was längerfristig wirkt, wird der Tiefpunkt hier dann erreicht sein,
wenn die Zinsen ihren Hächststand haben werden. Das wird vermutlich im Frühjahr
bzw. Sommer nächstes Jahr so sein.

 

in den nächsten Tagen von einem Ausbruch nach oben aus.

Habe 200 Stück zu 6€ gestern gekauft ;)  

Dividende. Was ist passiert? Die Aktie hat sich um mehr als die zu erwartende Dividende vergünstigt. Was macht man in diesem Fall jetzt, genau günstig nachkaufen bzw. einsteigen, abwarten und je nach Trading bzw. Investmentstrategie wieder verkaufen ....  

@S2RS2: Also grundsätzlich gibt es genügend Anlegertitel die keine Divdende ausschütten (Berkshire Hathaway zum Beispiel - die werden trotzdem gerne gekauft). Sicher es macht einen Unterschied bei der Veranlagungsstrategie. Wenn man so sehr auf die Dividende angewiesen ist, dann hat man aus meiner Sicht den Markt nicht verstanden. Es kann immer passieren, dass jedes Unternehmen (z.B.: aufgrund geopolitischer Veränderung) sich nicht in der Lage sieht eine Dividende auszuschütten. Aber wieso sollte ich da eine Aktie verkaufen die profitabel wirtschaftet?

@Vermeer: Grundsätzlich unterstelle ich der Unternehmensführung, dass sie diesen Trend nicht in diesem Ausmaß vorhersehen haben können (zumal viele in der Branche von weiterem Wachstum gesprochen haben).  

Wer will schon Dividende, das sag ich auch. Aber die Begründung, die hat es in sich. Sie lautet: Wir wissen nicht was kommt, wir könnten uns den Geldabfluss womöglich nicht leisten...
Da kann man nicht den Vergleich mit Berkshire Hathaway bringen.  

auf Kurzbesuchen in Polen in Swinemünde und Stettin.Die neuen polnischen Städtenamen kann ich nicht schreiben.

Was man sieht: es fehlen dort schöne Mietwohnungen, die Wohnblöcke strahlen null Ansehen aus, sehen viel schlimmer aus als der DDR Plattenbau.


Ich denke es könnte sehr lukrativ sein mit attraktiven Wohnangeboten in Polen tätig zu werden/sein, so wie es TAG schon ist.  

 

Das stimmt schon. Sicher waren da auch "Fehler" (ich würde sagen Fehleinschätzungen) des Managements dabei, dass man in diese Lage gekommen ist.
Grundsätzlich ist das aber kein Phänomen, dass alleine die TAG betrifft. In der Branche war es üblich, dass man sich zu günstigen Konditionen massivst verschuldet. Dass dies nicht auf Dauer funktioniert war wohl jedem klar. Aber das so rasch auf die Bremse gedrückt wird, hat die ganze Branche überrascht.  

von wem wohl? Deutsche Bank na klar!
"Deutsche Bank (Deutsche Bank Aktie) Research hat das Kursziel für TAG Immobilien (TAG Immobilien Aktie) von 9,50 auf 5,50 Euro gesenkt und die Einstufung auf "Sell" belassen. Seit seiner Verkaufsempfehlung im August sei die Lage für das Immobilienunternehmen noch viel schlimmer geworden schrieb Analyst Thomas Rothäusler in einer am Mittwoch vorliegenden Studie. Die risikosenkenden Maßnahmen seien richtig, aber wohl nicht ausreichend. TAG Immobilien sei im Umfeld deutscher Wohnimmobilien besonders schwach aufgestellt."

So, dass muss jetzt erstmal verarbeitet werden.  

Es gibt ein Anlagevermögen, es gibt ein EK, es gibt Kosten für das Fremdkapital (bei Immofirmen recht hoch) und es gibt wiederkehrende Einnahmen. (die Hausverwaltung u.ä. Mal bei Seite gelassen.

Die Fremdkapitalkosten sind massiv gestiegen. Das Anlagevermögen muss neu bewertet werden. Hier ist das Ertragswertverfahren wohl das Mittel der Wahl. Das Ertragswertverfahren reagiert sensitiv auf Zinsen und Mieten.

Hat irgendwer eine Analyse die sich versucht <bet dem Ertragswertverfahren, der Bewertung zu näher?  

Es muss natürlich "unterboten" heißen!

Wann sind die Divi-Enttäuschten hier raus?
Bald  

" Wenn man so sehr auf die Dividende angewiesen ist, dann hat man aus meiner Sicht den Markt nicht verstanden."
Na dann hast Du Dich wohl noch nie mit den Einkommensinvestoren beschäftigt. Solltest Du vielleicht einmal nachholen. ;)  

Noch im September wurde von einer Kürzung der Dividende gesprochen, von einer Streichung war nie die Rede.
Vertrauensbasis dennoch unbeschadet?

https://www.finanzen.net/nachricht/aktien/...idende-gekuerzt-11662658  

vor allem große Player schauen auf die Dividende.
Die ziehen dann natürlich ihr Geld ab.
 

Mir ist schon klar, dass man eine Dividenstrategie verfolgt. Allerdings muss einem in so einem Umfeld klar sein, dass Unternehmen in Situationen geraten können, wo keine Divdende mehr ausbezahlt werden kann. Aus meiner Sicht wird das dieses Jahr alle Immobilienunternehmen (zumindest jene mit einer Eigenkapitalquote von unter 50%) treffen.

Klar kann man jetzt alle Immobilientitel verkaufen und auf Aktien wechseln die Dividenden ausbezahlen können. Ob das sinnvoll ist (ein Marktsegment aus seinem Portfolio zu streichen) bezweifle ich allerdings.

Für mich wirkt das hald momentan Buy-High - Sell-Low...

Natürlich weiß ich nicht, wie viel Abwärtspotential hier noch vorhanden ist.  

Das wird weiter volatil sein, allerdings verwundern mich diese "Analysten". Die hinken dem Markt gefühlt  6 Monate hinterher - bei über 20 noch Kaufempfehlungen bei einer theoretischen Rendite von um die 3-4% als die Zinserhöhungen schon absehbar waren und jetzt hagelts Verkaufsempfehlungen bei ner 10-20% Rendite (alles gemessen am FFO) nach über 70% Kursverlust obwohl die Inflation dahinschrumpft und die Zinsen schon wieder fallen (deshalb ja die Rally der letzten Wochen). Sicher ist das mit den sinkenden Zinsen erstmal nur eine Momentaufnahme und die ganze Rally steht auf wackeligen Füssen, aber da jetzt noch bärischer zu werden wo die ersten Wolken schon wieder abziehn... naja ka
Wenn es nächstes Jahr wie angepeilt nur 170 Mio FFO werden nach 190 rum dieses Jahr bei ner Marktkap von um die 1 Mrd... - selbst wenns nur die Hälfte würde und ab da wieder steigt (ja langfristig werden die Mieten aufholen zur Inflation) find ich das günstig für nen Immowert, wir werden es in ein paar Monaten wissen, wer richtig lag.  

das dürfte die Inflation ebenfalls dämpfen.

Ich rechne mit positiven News, d.h. die Inflation wird schon bald sinken, das dürfte den Immowerten sehr stark helfen.

 

Sinkende Inflation bei steigenden oder stabil hohen Zinsen ist Gift für Immos. Die Fremdfinanzierung wir teuer und die indexgebundenen Mieten können nicht erhöht werden.

Ob die Zentralbanken die Zinsen tatsächlich mit sinkender Inflation auch senken ist eine Vermutung. Das 2% Ziel ist ausgerufen, gerne betrachtet die EZB auch mehrjährige Durchschnittswerte.

Also zuerst muss die Inflation unter 2% sinken und selbst dann kann die EZB noch Jahre weiter die Zinsen hoch halten.

Aber jeder hat seine Strategie und passende Argumente dazu.  

Selten so ein buntes Gemisch an Analystenempfehlungen gesehen. Da ist von Buy bis Sell alles dabei:  

Grundsätzlich haben Sie es in Ihren beiden Posts gut zusammengefasst.

Leider ist aus meiner Sicht bei Immobilienunternehmen das Ertragswertverfahren schwierig anzuwenden, da viele Parameter berücksicht werden müssen. So sind bei den aktuellen Anleihen noch niedrige Zinscoupons vorhanden. Erst eine Refinanzierung wird teuer.
Zusätzlich ist von außen betrachtet schwierig einzuschätzen, welches Kosteneinsparungspotential im Unternehmen vorhanden sind bzw. welche Möglichkeiten vorhanden sind, die Einnahmen zu erhöhen.

Die Bundesbank stellt grundsätzlich zum Gesamtmarkt Prognosen an, wo von einer 15-40% Preisblase die Rede ist (https://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/...t/28088834.html). Hier gehe ich davon aus, dass diese Beträge mit dem Ertragswertverfahren ermittelt wurden. Aufgrund der hohen Fremdkapitalquote der Immobilienunternehmen kann diese Preisblase existenzbedrohend sein. Eine Reduktion der Preise würde sich ja lediglich auf das Eigenkapital niederschlagen. Bei 30%iger Blase komme ich bei meiner Rechnung auf ein Eigenkapital von 1 Mrd. Euro (das ist in etwa das wo wir jetzt stehen). Nachdem aber die Anleihen noch niedrig verzinst sind, kann dann das Eigenkapital erhöht werden (sofern das Unternehmen grundsätzlich rentabel wirtschaftet). Deswegen ist es aus meiner Sicht auch wichtig, dass Anleihen nach Möglichkeit durch Erträge getilgt werden, da sonst die Zinslast die Erträge auch auffressen kann. Zumal ja das schlechte Rating der TAG das Unternehmen zusätzlich belastet.

Das heißt der Immobilienmarkt wird sich aus meiner Sicht neu ausrichten (müssen). Dennoch muss das Mietgeschäft auch in Zukunft rentabel gestaltbar sein. Aus diesem Grund halte ich trotz wissentlicher Blasenbildung Immobilientitel (als Beimischung). Aktuell sind aus meiner Sicht (je nach Titel) 30-40% eingepreist. Nachdem ich aber selber von 30% ausgehe, ist allerdings für mich auch das Potential nach oben eher beschränkt. Bis die 10 erreicht wird, sollte man hier einige Jahre (möglicherweise dividendenlos) einkalkulieren.  

gab es hier ja zuletzt doch enige sachliche und interessante Beiträge. Ich bin jetzt doch deutlicher investiert, obwohl ich ganz klar sagen muss, dass nach der KE und den dort getätigten Aussagen der völlige Wegfall der Dividende kommunikations- und imagemässig ein Schlag der Aktionäre ist, insbesondere der Aktionäre, die die KE gezeichnet haben. Ich denke, das werden insbesondere viele Privat-und Kleinaktionäre nicht vergesseen und die Aktie erst mal lange meiden. Bei institutionellen sieht das natürlch schon wieder anders aus. Die gucken - wobei es auch da Fonds gibt, die Ausschüttungen erwarten, eher so sein, dass man die Zahlen und Aussagen vorrangig bewertet. Und ich denke, auch wenn es aktuell tatswächlich ein wildes Gemsich an konträren Kurserwartungen bei den diversen Finanzinstiuten gibt, die Zahlen, die vorgelegt wurden, entsprachen doch dem was man so gemeinhin erwarten durfte und die dann auch zu einer Kurserholung in den 7 er Bereich geführt hatten. Ich denke, auch die Prognose kommt nicht wirklich überraschend und ehrlich gesagt, ist die Nachrichtenlage aktuell ja auch so, dass für sehr wenige Unternehmen deutlich prognostizierbar ist, wie das Jahr 2023 sich entwickeln wird. Sicher wird es schwierig starten und auch zu mancher Ergebnisenttäuschung führen, aber was sich aktuell doch zeigt, ist dass sich Inflation doch nach und nach zurück entwickeln sollte. Aufjeden Fall sehen wir bei Öl und vielen Rohostoffenb doch zum Teil einen deutlicheren Rückgang. Und auch wenn da vielleicht Hoffnung mitschwingt, aber ich denke, im Ukrainekrieg, den offensichtlich keine Seite mitlitätisch gewinnen kann und der nur Opfer mit sich bringt und genaugenommen keinen einzigen Gewinner, sollte es vielleicht doch zu einer Lösung kommen. Was man auch sehen sollte, irgendwie muss die Inflatino runter und auch die Zinsen. Vor einigen Jarhen war das Tagesthema- zurecht- die Schuldenkrise in Europa und der Welt. nun ist auch Covid da, Ukrainekrieg, Energiepreisexplosion, Agrarpreisexplosion, Verschuldung wohl überall deutlich gestiegen- also da kann sich eigenltich niemand wirklich hohe Zinsen auf Dauer leisten, sonst gibts wohl Totalabsturz  und Weltwirtchaftskrise in kaum vorstellbarer weise. Insoweit denke ich, dass die doch starkt zuürückgekommenen Immowerte- und TAG liegt da ja leider ganz vorne- gar nicht so uninteressant sind, jedenfalls nicht zu den aktuellen Preisen. ich denke, mit etwas Glück könnten sogar bis zum Jahresende sogar 7 E erreichbar sein. Also das kursneiveau vor dem grossen Absturz nach Bekanntgabe des Dividendenausfalls.  

7 Euro ist verhalten in meinen Augen -- falls die nächsten Inflationsdaten auch gut ausfallen wie die nächsten gehts ganz schnell in Richtung 10 Euro. Bei schlechten halt Richtung 4, Volatilität ist vorprogrammiert, aber ich denke auf dem Niveau nach dem jüngsten Abverkauf überwiegen die Chancen - die Daten sollte man trotzdem im Blick behalten und die Reissleine ziehen, wenns nochmal nen Inflationsschub gibt. Ansonsten laufen lassen und nicht gleich bei 5% verkaufen oder beim kleinsten Rücksetzer die Panik bekommen, denn falls sich alles wieder normalisiert kann man sich in ein paar Jahren über 20% Dividende freuen, wenn man hier gekauft hatte.