Kaufsignal bei Gagfah
Von den 40 Immoaktien auf meiner Watch, haben sich heute nur Gagfah und IVG (knapp 4%!) ins Plus bewegt.
Zwei andere haben zwar über 8% "gut" gemacht, aber sind vom Umsatz her nicht ernst zu nehmen.
Also, in dem Moment in dem Fritz Muellers Kauf von 100 Stück des Hochglanz-Aktienfonds der Abzocker und Söhne Bank verbucht wird, werden 11 Kauforders für Gagfah, 12 für IVG, 8 für Deutsche Wohnen etc... erzeugt.
Der Umsatz von schon über 1 Million Stück läßt auch auf die Beteiligung institutioneller Anleger am heutigen Gagfah-Fest schließen.
Tja - so kann's kommen.
Heute morgem hatte ich mich noch ein bißchen geärgert, daß ich die Balda 24 Stunden zu früh verkauft habe. Obwohl die TPK IPO mE inzwischen mehr als eingepreist ist.
Inzwischen ist mir das piep-egal, da Gagfah mein bei weitem größeres Investment ist.
die anleger haben bemerkt das gagfah viel mehr wert ist als der börsenkurs und haben gekauft weil sie angst haben nicht mehr günstig genung einsteigen zu können. (NAV: 12,xx EUR)
Aktuell und bestimmt lesenswert!
http://www.ftd.de/finanzen/immobilien/...erlaengerungen/50181244.html
Moderation
Zeitpunkt: 07.12.10 12:43
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Zeitpunkt: 07.12.10 12:44
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Die Dividende ist halbiert!
Sie bauen EK auf und wollen Aktien rückkaufen.
Die Aussichten für eine Refinazierung sehen gut aus.
Eine Ke würde ich u.U. nur dann sehen, wenn sie ein Riesenportfolio aufkaufen würden.
Und da gibt es zur eit nur eines, das nennenswert wäre, darf den Namen aber nicht nennen.
Ergo, meiner Meinung nach keine Ke!
Fortress bzw. diese Fonds sind ja der Grossaktoinär von Gagfah mit rund 60%. Diese Fonds sind zur Zeit ständig klamm und brauchen nötig und immer wieder gute Ertragszuflüsse. So haben sie ja auch schon , auch zu niedrigen Kursen kleine Anteil der Aktein verkauft. Sie hielten ja mal knapp 70% nach dem Börsengang.
Also Wenn eine KE kommmen würde, müsste ja Fortress mitmachen. Das wollen sie bestimmt nicht, sondern sie wollen ja eher etwas Geld aus Gagfah rausziehen und nicht noch Geld rein stecken.
Aber bei Kurse zu 6,60 oder auch 7,50 einfach auf seine Werte verzichten, weil ja mit jeder Aktie die unterhalb des NAV neu verkauft wird, das NAV sinkt, das will fortresse sicherlich auch nicht.
Das Fortress immer hohe Ausschüttungen will und woltle sieht man schon an der sehr hohen Dividende von zuvor 80 cent im Jahr.
Die Absenkung auf nun 10 cent, sehe ich nur interimsweise. Es mag auch eine Bedingung der Banken gewesen sein, dass sie noch gut und kostengünstig finanzieren wolllen und dann neue Kredite bewilligen. In 2013 werden die allermeisten Verbindlichkeiten fällig!
Also ich hätte eine KE durchaus gut gefunden! Denn es gibt ja tatsächlich sehr günstige Kaufgelegenheiten. Es sind wohl Objekt auf dem Markt zu haben, auch in wachstumsstarken Lagen wie Berlin, wo man wohl weniger zahlt, als man vergleichbare Objekte in den Büchern hat.
Eine Kapitalerhöhung senkt natürlich immer auch das NAV, wenn man eine KE unterhalb des NAV vornimmt-. Da das NAV bei über 12 Euro ist, wird das nujr auf niedrigerem Niveau möglich sein.
Aber wenn den Aktionären ein Bezugsrecht eingeräumt wird, also nur Aktien abgegeben werden im Verhältnis zu den schon gehaltenen Aktien, der verliert kein Aktionär etwas. Also es gleicht sich komplett aus.
Zwar würde das NAV sinken, aber der Aktionär hat ja dann auch mehr Aktien. Gekniffen ist nur derjenige der nicht mitmacht. Aber evlt kann er sich schadlos halten, wenn er die Bezugsrechte zu einem vernünftigen Kurs verkaufen könnte.
Aber wie man auch hier das sieht, es ist extrem unwahrscheinich, dass hier in absehbarer Zeit eine KE kommt!
Bei einem unter Buchwert stehenden Aktienkurs hingegen führt sie zur Vernichtung von shareholder value.
Denn was ist eine Kapitalerhöhung? Der Aktionär stellt der Gesellschaft Mittel zur Ausweitung des Geschäfts zur Verfügung.
Geschäftsausweitung heißt bei einer Immobiliengesellschaft aber Erwerb von Immobilien. Ich soll Gagfah also 100 Euro (z.B.) geben, damit Gagfah dieses Geld zum Erwerb von Immobilien verwendet die dann wiederum vom Markt mit 65 Euro bewertet werden?
Doch wohl offensichtlicher Unsinn. 35 Euro Minus.
Theoretisch sollte eine Gesellschaft die beständig unter Buchwert notiert ihre Aktiva verkaufen und an die Anleger ausschütten. So machen die Aktionäre nämlich 10,50 Euro aus 6,50 Euro (Im Falle von Gagfah).
In dem gegebenen Fall in dem eine Erhöhung der Eigenkapitalquote zur Verbesserung der Refinanzierungsbedingungen führt könnte man natürlich argumentieren, daß deshalb eine KE Sinn machen würde, weil sie dann ja eben auch zu einer Reduzierung des Bewertungsabschlages führt. Grundsätzlich stimmt das zwar, bloß gibt es leider keine Garantie dafür daß die Aufholung der Bewertungsabschlags den Anlegern das bringt was sie die KE kostet.
Schließlich braucht man für eine Kapitalerhöhung auch Aktionäre die die Mittel zur Verfügung stellen können und wollen.
Die Mehrheit der Gagfah Aktien gehört von Fortress verwalteten Fonds, die diese Mittel nicht haben.
Allein deshalb kann man eine Kapitalerhöhung bei Gagfah für die absehbare Zukunft ausschließen.
Entweder verstehe ich das nicht richtig, oder ich weiss hier mehr als du @Zahlen.
Es spielt meiner Ansicht nach keine grosse Rolle, ob eine KE oberhalb oder unterhalb des NAV gemacht wird. Einig sind wir uns sicher, das i. R. der aktuelle Kurs die Obergrenze des Bezugskurses sein kann.
Wenn die Alt-Aktionäre, allein die neuen Aktien zeichnen, im gleichen Verhältnis zu ihren Bestand, dann hat keiner etwas verloren.
Es ist auch kein Wert vernichtet worden. Eine KE ist immer wertneutral- wenn, wie gesagt die Aktionäre im Verhältnis die Aktien zeichnen, was ja auch gesetzlich so vergesehen ist, und nur abänderbar ist, wenn die HV dazu extra dem Vorstand die Ermächtigung gegeben hat, was auch oft, oder sogar meistens vorkommt.
Beispiel:
NAV 10 Kurs 6 Euro KE zu 5 Euro Bezugskurs.
Bezugsverhältnis je 5 alte Aktie einen neu.
Nun kauft der Aktionär der 5 Stücke hat 1 neue Aktie und zahlt dafür 5 Euro.
Die bisherigen 5 Aktien hatten zusammen ein NAV von 50 Euro.
Das NAV erhöht sich um den Kapitalzufluss durch die KE. Der Einfachheit halber nehmen wir an, dass die Kosten niedrig sind und berücksichtigen hier mal nicht. Oder eben noch besser, dass diese dadurch ausgeglichen werden, dass die Gesellschaft Aktie die nicht bezogen wurden, zu Preisen nahe dem Börsenkurs verkauft.
Also der 5 Stück Aktionär zahlt 5 Euro und hat nun 6 Aktien.
Das Unternehmen hatte zuvor 50 Euro NAV und bekommt nun 5 Euro bar dazu, und hat somit 55 NAV.
Also für den Aktionär ist alles gleichgeblieten.Sein Vermögen ist 55 Euro verteilt auf 6 Aktien. Vollständig gleich, weil er zuvor 50 Euro NAV anteilig hatte und nun eben 55, weil er ja 5 Euro einzahlte. Somit 9,17 Euro je Stück
Der Börsenkurs war vorher 6 Euro. Für 5 Stücke dann 30 Euro zuzüglich 5 Euro für die neue, sind dann 35 Euro. Also rein rechnerisch kostet danach die Aktie 35 Euro geteilt durch 6 (5 Alte und 1 Neue) also 5,83 je Aktie.
Zuvor war der Abstand des Kurses zum NAV 40 %. Nach der KE ist der Absstand je Aktie gesunken auf 36,4 %.
Allerdings der Gesamtabschlag für alle Aktien bleibt völlig gleich, wenn man die höhere Anzahl an stücekn berücksichtig und die Einzahlung von 5 Euro für die neuen Aktien, die 20 % der alten Aktien ausmachen.
Alles sieht zwar optisch so aus, als wenn der Anleger/Aktionär jetzt weniger hätte. Doch es ist völlig gleich geblieben.
Also:
Wenn das Unternehmen das durch die KE erworbene Geld behält, dann ändert sich das Vermögen des Aktionärs nicht. Bloß ist das natürlich dann eine sinnlose Aktion - außer Spesen nichts gewesen.
In dem Moment in dem es die 5 Euro aber in Immobilien verwandelt, werden die 5 Euro nur noch mit 3 Euro bewertet, also 2 Euro futsch. Zugegeben - der Vermögensverlust tritt nicht durch die KE als solche ein sondern durch die mit dem Immobilienerwerb verbunden Kursabschlag.
Oder, um es 'mal andersherum zu betrachten:
Wenn ich Gagfah-verwaltete Immobilien will kaufe ich Gagfah-Aktien auf dem Markt. So kriege ich Gagfah-verwaltete Immobilien mit etwa 10% Abschlag. Aufgrund des Hebels erziele ich insgesamt einen Abschlag von etwa 35% auf mein Investment.
Wieso sollte jemand dann Gagfah Geld für eine Kapitalerhöhung geben, bei der er für das gleiche Geld im Endeffekt weniger kriegt, da Gagfah bein Erwerb von Immobilien ja Marktpreise zahlen muß und keinen Bewertungsabschlag bekommt.
Eine KE kann unter diesen Umständen (Aktienkurs < Buchwert/Aktie) nur dann Sinn machen, wenn die Mittel ausschließlich für den Schuldenabbau verwendet werden und nicht für den Immobilienerwerb.
Hallo gate4share und zahlen0815
Danke für eure detailierte Betrachtungen, super!!
Die Crux ist wohl der Abschlag, den die Aktionäre als "Sicherheit" (wie von zahlen0815 erklärt) auf Gagfah einpreisen.
Ich persönlich finde den Abschlag sehr motivierend :-) Wo sonst findet man Werte, deren BODEN so stabil ist ???
Viele liebe Grüße
Wenn der markt dann hingeht und bewertet ganz pauschal das Vermögen der AG eben grundsätzlich mit dem gleichen Abschlag in Prozent wie zuvor, dann wäre in der Tat Geld vernichtet worden.
Also ganz vereinfacht, wie ja Gagfah mit ca 40% Abschlag auf den NAv im Kurs gehandelt. Nach einer KE zu, sagen wir wieder mal 5 Euro, würden diese 5 Euro das gesamtvermögen von Gagfah wohl erhöhen, aber weil ja das Vermögen mit 40% Abschlag an der Börse bewertet wird, wären diese 5 Euro nur noch 3 Euro wert.
Das ist natürlich alles, auch bei mir rein rechnerisch. Die Kurse können durch eine KE sich auch so nach oben und unten bewegen, dass es dann nicht immer genauso sich ergibt.
Also gut, hinsichtlich der Bewertung an Börse, wird bei Gesellschaften die mit hohne NAV bewertet sind, der Betrag der Kapitalerhöhung auch an der Börse, höchstwahrscheinlich, bis ganz sicher, dann anteiligt niedriger bewertet!
Wollte jetzt gerade zwar sagen, das ist nur der Kurswert aber nicht das reale Vermögen der AG.
Aber dann müssten wir auch sagen, unser Aktienvermögen an Gagfah wäre nicht 6,50 sondern 12 Euro oder wo genau der NAV ist.
Das ist natürlich Unfug - der "wirkliche", "reale" Wert für uns alle, ist der Marktwert, also das was wir im Handel bekommen. Und das ist nunmal der Kurswert.
Zwar nicht direkt und real, aber eben aufgrund der allgemeinen Bewertung an der Börse.
Und das ist ja der direkte Wert den wir anteilig besitzen.
Das habe ich so nicht gesagt, und auch nicht gemeint.
Marktbewertungsabschläge auf den Buichwert können viele Gründe haben.
Ein relativ einfacher Grund wäre z.B. daß der Markt den von Gutachtern ermittelten NAV einfach nicht glaubt. Dafür kann es Gründe geben, denn Gutachter bewerten oft mehr oder weniger im Interesse derjenigen die sie für die Bewertung bezahlen. In diesem Fall ist bei Betrachtungen dieser Art für den Buchwert in der Bilanz einfach der "wahre Buchwert" einzusetzen.
Gagfah bewertet seine Immobilen in einem 4-Jahres Turnus, was einen durchschnittlichen Bewertungsnachlauf von 2.5 Jahren ergibt. Da in den letzten Jahren die Bewertungen aber gefallen sind, ergibt sich daraus eine systematische überbewertung. Die beträgt nach meinen Berechnungen aber nicht mehr als 1% bis 2% auf den gesamten Bestand. Der Bewertungsabschlag des Marktes auf die Gagfahimmobilien beträgt aber zur Zeit 10%.
Das heißt, daß es einen "echten" Bewertungsabschlag von etwa 8,5% gibt. Der kann z.B. darauf zurückzuführen sein, daß der Markt eine ineffiziente Bewirtschaftung der Immobilien durch Gagfah - und durch anderer Immobilien AGs - annimmt.
Bei Gagfah werden ja oft zu niedrige Aufwendungen für die Instandhaltung bemängelt. Das ist eine Affassung der ich mich überwiegend nicht anschließe, die aber möglicherweise marktgängig ist.
Ein anderer vernünftiger Grund für einen Abschlag kann der bestimmende Einfluß von Fortress auf die Verwaltung der Gagfah sein. Hier ist es möglich daß die Geschäftspolitik - z.B. überhöhte Ausschüttungen wie bis vor kurzem - durch die Notwendigkeiten der Mehrheitseigentümer diktiert werden, obwohl sie nicht im langfristigen Interesse der Gagfah und ihrer Aktionäre sind.
Bei anderen Immobiliengesellschaften - TAG, Colonia, Patrizia ... - liegen die Gründe für die Abschläge auf der Hand. Diese Gesellschaften haben noch nie Erträge für ihre Aktionäre erwirtschaftet - sie sind reine Anlegerverarschungsveranstaltungen an denen die Insider auf Kosten der Anleger verdienen.
Diese Gesellschaften müßten so billig werden, daß ein Unternehmer den ganzen Laden über die Börse übernehmen und die Geschäftsleitungen auswechseln kann.
Dem versuchen die Insider natürlich durch ein Geflecht von Beteiligungen vorzubeugen. Deutschland AG im kleinen aber nicht im feinen.
Soweit "wissenschaftlich anerkannte" Gründe für Bewertungen unterhalb des Buchwerts.
Wir dürfen aber auch nicht vergessen, das Märkte bei weitem weniger effektiv sind als häufig angenommen wird. Das kann dann sogar dazu führen, daß Unternehmen mit weniger als ihrem Barvermögen bewertet werden, obwohl sonstige Gründe für eine Unterbewertung nicht vorliegen. Derartige Extremfälle findet man allerdings nur in Zeiten extremer Unsicherheit, z.B. März 2009.
Das angenehme an der relativen Ineffizienz der Märkte ist natürlich, daß man damit Geld verdienen kann. Bei vollständiger Effizienz der Märkte könnten wir uns die Beschäftigung mit einzelnen Aktien schenken und unser Depot mit einem MSCI-World Zertifikat ausstatten.
Hallo zahlen0185,
meine Schlußfolgerung aus deinen Ausführungen: Es besteht Potential! Und zwar nach oben. Denn: Muß der Wertansatz der Immobilien in Zukunft nicht zwangsläufig höher angesetzt werden als heuer?
Viele Grüße.
Macht sich gut im Chart.
@all: Es wird ja noch richtig interessant hier im Thread.
Endlich mal wieder interessante Beiträge.
Gruss
Und was wird erst passieren wenn jemand merkt, daß die DCF-Bewertungen der Gutachter zukünftige Mieteinnahmen als Eingangsparameter haben, und daß steigende Mieten zu steigenden Immobilienbewertungen führen, und daß steigende Immobilienbewertungen das zur Zeit scheinbar noch vorhandenene kleine LTV-Problem bei der Refinanzierung zu einem Nullproblem machen, das kann ich mir schon vorstellen:
Das bedeutet das Ende der Einstelligkeit bei Gagfah.
Und ein Zerbröseln aller "Widerstände".
Der Preisindex für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude (Bauleistungen am Bauwerk, einschließlich Umsatzsteuer) stieg in Deutschland im August 2010 gegenüber dem entsprechenden Vorjahresmonat um 1,2%.
http://www.destatis.de/jetspeed/portal/cms/Sites/destatis/In…
Der Baupreisindex hat sich damit im August 2010 gegenüber dem Jahresdurchschnitt 2005 um 14,2% erhöht.
http://www.destatis.de/jetspeed/portal/cms/Sites/destatis/In…
'Der Entwurf des Bundeshaushaltsplans 2011 sieht vor, die bundesweite Städtebau-Förderung 2011 von 610 Millionen Euro auf 305 Millionen Euro, also um 50 Prozent, zu kürzen.'
'Der Direktor des Deutschen Mieterbundes Lukas Siebenkotten nennt insbesondere die Fertigstellungszahlen im Mietwohnungsbereich alarmierend: "2009 wurden nur noch knapp 25.000 Mietwohnungen neu gebaut. Die Bundesregierung muss hier endlich eingreifen und gegensteuern. Denn Wohnungsmangel ist nicht nur ein Problem in München und Hamburg. Gerade für Mieter mit geringen Einkommen sind die Mieten in vielen Regionen Deutschlands bereits heute deutlich zu hoch. Und die beabsichtigte Kürzung beim Wohngeld gießt zusätzliches Öl ins Feuer."'
Der übergang von der verschwenderischen Objektförderung (Wohnungsbauförderung) zur Subjektförderung (Wohngeld) ist insbesondre in Anbetracht der von der Bankenkrise verursachten Knappheit öffentlicher Mittel absolut notwendig.
Staatssubventionierte Billigmieten für alle kann sich der Staat nicht mehr leisten.
Da können die Interessenvertreter von Mieterbund bis Bauwirtschaft noch so laut schreien.
Zugegebenermaßen kommt dies dem Geschäftsmodell der Gagfah entgegen.