publity (WKN: 697250) Büroimmobilien Asset Manager

... soll nach meiner rechnung mittelfristig (12 monate) auf €4,2mrd steigen
davon bis zu 3% = €120mio = eigenanteil publity AG 
finanziert zu
a) 40% = €48mio durch eigenkapital publity AG (€29mio [netto] aus wandelanleihe + €19mio [netto] aus kapitalerhöhung)
b) 60% = 72mio durch darlehen der pfandbriefbanken
("Es ist das Ziel, den LTV [Loan to Value], den Verschuldungsgrad in Abhängigkeit vom Wert des Immobilienportfolios, mittelfristig auf ca. 60 Prozent zu steigern und dadurch das Investitionstempo weiter zu erhöhen", http://www.dgap.de/dgap/News/dgap_media/...es-wachstum/?newsID=933563 )

 

Der Artikel erklärt das Businessmodell sehr gut. Aber die Anleger haben sich glaube ich nicht daran gestört, dass die KE erfolgt ist, sondern dass der CEO mehr als 10% des Kapitals verkaufen wollte. Und dies war nicht gelungen. Jedem sei es gegönnt auch mal einen schönen Porsche zu kaufen, aber gerade vor der Kapitalmaßnahme sind dem CEO ca. 10 Mio. an Dividenden zugeflossen. Eigentlich genug für ein ganzes Leben. Der Ausstieg setzt schon ein gewisses Signal, dass er mit dem Kursniveau zufrieden ist.
Der 2.Punkt, der zu beweisen ist, ist, dass das Unternehmen auch hohe Volumina verwalten kann und mit Erfolg vermarkten kann. Die Gesellschaft gibt es ja schon etwas länger und bisher wurden eher Kleinprojekte durchgeführt. Bei Großprojekten fehlt der Beweis. Man weiß auch nicht ob das entsprechende Personal an Bord ist. Wenn ich den GB richtig verstanden habe, hat man im VJ sogar Personal abgebaut. Man würde das Gegenteil erwarten.
Man möge mich nicht falsch verstehen. Ich finde das Modell interessant, war auch investiert, habe aber mit KE-Ankündigung sofort verkauft, auch weil der CEO verkauft. Wenn das Geschäftsmodell funktioniert wie beschrieben sind hier Kurse im dreistelligen Bereich möglich. Aber ich möchte erst mal eine Verkaufstransaktion im hohen Volumen sehen und mich versichern, dass auch Transaktionen im 3-stelligen Millionenbereich die prognostizierte Wertsteigerung erbringen. Und dann zahle ich auch gerne ein paar Euro mehr für die Aktie.  

Du behauptest immer wieder, der CEO habe verkaufen wollen und weil er nicht alle Stücke losgeworden sei, laste nun Druck auf der Aktie und das sei ein ganz schlechtes Zeichen. Ich sehe das komplett anders. Der CEO hat angeboten, aus seinem Bestand zusätzliche Aktien als Freefloat anzudienen, wenn die Nachfrage größer sein sollte als das Angebot bei der KE. Das bedeutet nicht zwangsläufig, dass er die Aktien unbedingt loswerden wollte und/oder nun in den Markt drückt. Das ist alleine Deine Schlussfolgerung! Ein weiterer Pluspunkt durch den nun erhöhten Streubesitz ist, dass die Aktie handelbarer ist. Und nach wie vor ist der Großaktionär mit rund 50% an Bord und weiterhin größter Nutznießer eines erfolgreichen operativen Fortgangs des Unternehmens.

Dein Hinweis auf die "lange Historie" greift ebenfalls nicht richtig, finde ich. Denn Publity ist kein Fondsvertrieb mehr, sondern hat seit zweieinhalb Jahren ein komplett neues, anderes Geschäftsmodell. Der ehemalige Vertrieb wurde stark reduziert (ja, das heißt Personalabbau), aber im Bereich Immobilienakquise und -Management wurde sachkundiges Personal aufgestockt. Sonst würde das neue Geschäftsmodell gar nicht funktionieren, denn das hängt zuvorderst von den handelnden Personen ab.

Ich empfehle ja, sich die Website des Unternehmens mal genauer anzusehen. Dort finden sich viele Informationen dazu, wie Publity heute aufgestellt ist, was die eigentlich machen, womit die ihr Geld verdienen und wie die strukturiert sind.  

das man verkaufen will......

das geschäftsmodell der publity basiert i.w. auf joint ventures (co-investments) mit institutionellen investoren, jedoch hat die publity Performance GmbH auch die BaFin-lizenz, als Kapitalverwaltungsgesellschaft nach §§ 20, 22 Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) sogenannte geschlossene Alternative Investmentfonds (AIF) zu verwalten, http://www.publity.de/investor/medien/...verwaltungsgesellschaft.html
es gibt zwei arten geschlossener AIF: 
• spezial-AIF, an denen sich nur semiprofessionelle und professionelle anleger (idR institutionelle investoren) beteiligen dürfen, und 
• publikums-AIF, an denen sich auch privatanleger beteiligen können
http://www.hedgework.de/...n-f%C3%BCr-initiatoren-und-investoren.html
AIF haben eine feste laufzeit bis zu 30 jahren und eine platzierungsphase von 18 monaten (in dieser zeit werden anleger für den fonds geworben, anschliessend wird er geschlossen und der anbieter verkauft grundsätzlich keine weiteren anteile mehr), https://www.quao.de/blog/...-investmentfonds-die-besten-aif-anbieter/

publity hat mit dem Publity Performance Fonds Nr. 8 (fondsvolumen €30mio) seinen zweiten KAGB-konformen publikumsfonds initiiert, http://www.publity.de/investor/medien/...lassung-der-bafin.html 
der vorgänger ("publity Performance Fonds Nr. 7 GmbH & Co. geschlossene Investment KG") war im februar 2014 der erste AIF, der von der BaFin die zulassung zum vertrieb an privatanleger erhalten hatte, http://www.publity.de/investor/medien/...-nach-neuem-recht.html 

Publikums-AIF auf dem Vormarsch:
Bemerkenswert [ist], dass inzwischen zwei Drittel der Mittel von Privatanlegern in Publikums-AIF investiert werden, also in Alternative Investmentfonds für Privatanleger, die nach dem neuen Kapitalanlagegesetzbuch deutlich stärker reguliert sind. Mit 855 Mio. Euro hat sich das Platzierungsvolumen für Publikums-AIF in 2015 gegenüber dem Vorjahr nahezu verzehnfacht! Die anfänglichen Vertriebsschwierigkeiten bei Publikumsfonds werden also nach und nach überwunden. 
"Auf das verbesserte Ergebnis von Sachwertbeteiligungen wirkt sich neben der Leistung insbesondere der unabhängigen Vertriebe sicherlich begünstigend die anhaltende Niedrigzinsphase, die Turbulenzen an den Aktienmärkten, die Verwerfungen bei den sog. Mittelstandsanleihen sowie auch das mittlerweile regulierte Umfeld aus, das mehr Sicherheit für den Anleger verspricht. Aus unserer Sicht ist die Branche auf gutem Weg, verlorenes Vertrauen wiederzugewinnen", so Christian Prüßing von ‚kapital-markt intern’. "Limitierender Faktor für das weitere Wachstum der Branche ist sicherlich die teilweise angespannte Kaufpreissituation im (deutschen) Immobiliensektor, was den Objekteinkauf in der stärksten Anlageklasse nicht einfacher macht. ..." 
http://www.markt-intern.de/nc/presse/...en-2015-steigt-um-24-prozent/

 

obwohl die publity Performance GmbH eine BaFin-lizenz für die verwaltung von spezial-AIF besitzt, wurde bisher kein spezialfonds aufgelegt

anders zB die auf inländische büro- und einzelhandelsimmobilien spezialisierte DIC Asset AG (WKN A1X3XX /ISIN DE000A1X3XX4), die seit 2010 vier spezial-fonds im gesamtvolumen von rd. €1,1mrd errichtet hat und verwaltet; DIC unterhält ein eigenes Commercial Portfolio an bestandsimmobilien im marktwert von €2mrd, partizipiert aber als co-investor auch an den aufgelegten spezialfonds, an projektentwicklungen und joint ventures jeweils zu 20% = insgesamt €220mio

publity bearbeitet ausschließlich einen nischenmarkt (immobilien aus bankenverwertung) und wandert auf einem schmalen grad

 

Da Publity auch gerne als kleine Patrizia gehandelt wird, hätte ich nichts gegen eine Kursentwicklung einer Patrizia in den letzten 3 Jahren (+300%). Die Halbjahreszahlen werden einen Vorgeschmack auf das eigentliche Wachstumstempo der Gesellschaft geben. Viele Geschäfte, die erst in der 2. Hälfte des letzten Jahres zum Abschluss kamen, wirken sich erst dieses Jahr positiv auf das Zahlenwerk aus. Diesen Effekt werden wir wahrscheinlich auch im nächsten Jahr wieder sehen. Wachstumsseitig stehen derzeit alle Ampeln auf grün.  

Das ist ja niedlich. Der CEO hat ja nur aus reiner Menschenfreundlichkeit angeboten Stücke zu verkaufen? Die Zeichner sind schlichtweg abgefüllt worden. Bei einer Kapitalmaßnahme, die gut läuft, bekomme ich i.d.R. keine volle Zuteilung. Wenn es dann doch so ist, ist das für einen Fondsmanager ein Warnzeichen und ein Unterschreiten des Ausgabepreise ist ein Verkaufssignal. Da setzt man den STopLoss. Hier gab es ja keinen Greenshoe, keinerlei Marktpflege. Dafür hätte sich das gutgemeinte Angebot des CEO geeignet. Aber der wollte schlichtweg die Aktien loswerden aus welchen Gründen auch immer, aber bestimmt nicht um anderen einen Gefallen zu tun. Ich kritisiere das auch nicht. Das ist sein Recht in unserer kapitalistischen Welt. Aber ich ziehe meine Schlüsse daraus. Die können falsch sein, aber Insidertransaktionen haben nun mal eine Aussagekraft mit einer recht hohen Wahrscheinlichkeit. Und letztendlich hat die Aktie ja auch 20% verloren. Die Statistik  hat also wieder mal geholfen.
Ich behaupte auch nicht, dass die Aktie schlecht ist, ich werde weiter beobachten und ggfs. wieder zurückkaufen.  

http://www.investresearch.net/publity-aktienanalyse/
unter 9/10:
" ... kommt es durch Abschlüsse und Verkäufe auch schnell zu Verzerrungen beim Gewinn ...
... kann man für die Publity Aktie durchaus ein faires KGV von 20 bezahlen"
aber: das kgv wäre dann ein zerrbild, auf so ein kgv kann man verzichten

analysten-eps 2016e:
€4,46  quirin bank Equity Research vom 2 November 2015 (http://www.publity.de/investor/investor-relations/...ff45baee842.html )
€5,28  Baader Bank AG Helvea SA vom 23 November 2015 (http://www.publity.de/investor/investor-relations/...de0b996ba74.html )

 

http://www.publity.de/investor/medien/...ekordergebnisse-in-2016.html

Publity arbeitet weiter fleißig an seinen Zielen und scheint auf einem sehr guten Weg zu sein. Erstaunlich dass die Aktie immer noch so unterbewertet ist. Müsste bei den Zukunftsaussichten im Grunde schon längst bei um die 50€ oder höher stehen.

Publity und WCM sind so ziemlich die interessantesten Stories im Immobilienbereich. Auch wenn die Geschäftsmodelle sich doch erheblich unterscheiden, haben beide Firmen doch ein sehr aktives und kompetentes Management mit starken Netzwerken im Immobilien- und Bankenbereich.

Davon sollte man als Anleger auch erheblich profitieren können.

 

... bis hinunter zur bottom line ("Das Nettoergebnis sollte sich auf ca. 25 Mio. Euro im Jahresvergleich verdoppeln"), http://www.dgap.de/dgap/News/dgap_media/...gebnisse-in/?newsID=935571

 

... lässt sich sagen, dass die seit einem jahr bestehende überbewertung jetzt offenbar abgebaut ist:    

 

 

2016e
€1,6mrd bis €3,1mrd verwaltetes vermögen (AuM)
jahresdurchschnitt: €2,35mrd ([€1,6mrd + 3,1mrd] /2)
>> €44mio umsatz ("fees"***) = 1,87% des verwalteten vermögens (€44mio/€2,35mrd)
***Die Umsatzstruktur der publity AG ist geprägt von "Fees" für den Kauf von Immobilien, laufende Vermögensverwaltung, sowie für die stets angestrebten erfolgreichen Verkäufe der Objekte
>> €25mio nettoergebnis = 56% umsatzrendite (€25mio/€44mio)
= €4,10 eps (€25mio /6,05mio aktien)

2017e 
€3,1mrd bis €5,1mrd verwaltetes vermögen (AuM)
jahresdurchschnitt: €4,1mrd ([€3,1mrd + €5,1mrd] /2)
>> umsatz ("fees")? 1,87% des verwalteten vermögens wie 2016e? = €76mio
>> nettoergebnis ? 56% umsatzrendite wie 2016e? = €42,5mio (€76mio x 56%) = €7,00 je aktie

 

basierend auf Deinen Überschlagsrechnungen über ein 2016er KGV von 9 und 2017er KGV von 5,35...  

basierend auf dem KGV 2017 sollte Publity dann MINDESTENS noch um 50% steigen.  

und Zukunftsmathematik sind zwar sehr schön und sehr interessant - wirken aber nur dann wenn sich genügend der Meinung anschließen und kaufen bzw. nicht mehr verkaufen. Wenn man den Chart und die Umsätze anschaut, war 34/35 € nach Meinung der Marktteilnehmer zu billig und deshalb konnte es nur nach oben gehen. Der Chart hat mit einer Umkehrformation gedreht. Was "sirmike" von sich gibt, halte ich für glaubhaft - auch wenn er im eigenen Interesse  steigende Kurse wünscht .  

Je länger ich mich mit Publity beschäftige, desto besser gefällt mir das Unternehmen. Der positive Newsflow wird hier noch lange anhalten. Ich wage mich mal aus der Deckung mit Kursziel 100€ für 2017. Auf KGV-Basis wäre das definitiv nicht zu teuer.

Was mir jedoch nicht so gut gefällt, ist die hohe Dividende. Habe zwar prinzipiell nichts gegen hohe Dividende, aber bei einem Wachstumsunternehmen wie Publity wird das Cash zur Finanzierung des Wachstums benötigt. Könnte daher bei Publity vorerst auch ganz auf Dividenden verzichten. Was bringt es, wenn man auf der einen Seite hohe Dividenden kassiert, auf der anderen Seite aber immer wieder Kapitalerhöhungen durchgeführt werden und meine Anteile so verwässert werden? Die nächste Kapitalerhöhung wird dann wohl spätestens Anfang 2017 kommen, da Publity spätestens dann wieder Kapital benötigt.  

... der oben #89 kalkulierten gewinne ist zu reden

"Basis dafür sind (siehe http://www.dgap.de/dgap/News/dgap_media/...gebnisse-in/?newsID=935571 )
◾ die Investitionspartnerschaften mit nationalen und internationalen Investoren (hedgefonds?) sowie 
◾ die besondere Marktstellung von publity als Spezialist und Investor für renditestarke Gewerbeimmobilien in Deutschland"

◾ was die investitionspartnerschaften betrifft, könnten abhängigkeiten von den hauptinvestoren entstehen 
◾ bei monopolartiger marktstellung könnten wettbewerber angelockt werden, die "in gleicher Weise Zugang zu geeigneten Immobilien für den Erwerb erhalten sowie ein erfolgreicheres Asset Management bei erworbenen Immobilien einschließlich ihrer Aufwertung betreiben könnten" (geschäftsbericht 2015, seite 11, VII. Chancen- und Risikobericht)

 

dass Wettbewerber angelockt werden, steht außer Frage, ich habe das selbst bereits mal thematisiert: http://www.intelligent-investieren.net/2016/02/...lienunternehm.html.

"Wie lange geht das noch gut?
Kurzfristige Erfolge sind die eine Seite, für ein langfristiges Investment in das Unternehmen muss man sich natürlich die Frage stellen, wie nachhaltig das Ganze ist. Denn wo immer viel Geld zu machen ist, finden sich schnell Nachahmer. Und so natürlich auch in diesem Geschäftsfeld. Während Publity im Jahr 2014 noch etwa jede sechste Immobilie erwerben konnte, auf die man Angebote abgegeben hatte, gelang die 2015 bereits nur noch bei jeder dreizehnten Liegenschaft. Von 400 Angeboten kam man so bei 30 zum Zug. Seit Oktober 2015 bis heute gab Publity bereits unverbindliche Angebote für 780 Objekte ab und rechnet mit einem Zuschlag bei jeder achtzehnten bis zwanzigsten Immobilie. Momentan verhandelt man exklusiv über ein Volumen von rund €700 Mio. und möchte in 2016 insgesamt 50 Immobilien für rund €1,4 bis €1,7 Mrd. erwerben.

Dies gelingt natürlich nur mit entsprechender Man-Power und hochautomatisierten Prozessen und einem Team eingespielter Dienstleister. Hier müssten Mitbewerber zunächst kräftig aufrüsten, um mit Publity Schritt halten zu können. Hier hat Publity also die besten Kontakte, ein eingespieltes Team mit schlanken Prozessen und jeder Menge Erfahrung. Kurz gesagt: zur Zeit hat man einen starken Wettbewerbsvorteil, der auch nicht ohne Weiteres aufzuholen ist von den Mitbewerbern."


Auch aus diesem Grund hat sich Publity ja auf allen Ebenen mit weiterem Fachpersonal gewappnet (und ich meine jetzt nicht die letzten drei Neuzugänge fürs Assetmanagement).

Ansonsten bietet Publity den Banken, von denen man die Immobilien (bzw. die notleidenden Kredite samt der Immobilien als Sicherheiten) übernimmt, einen entscheidenden Vorteil (auch aus dem verlinkten Artikel):

"Denn Publity kauft seine Immobilien nicht am freien Markt, sondern von den Banken. Und es geht ausschließlich um Gewerbeimmobilien. Anders als bei Wohnimmobilien haben diese ihre Höchststände von vor der Finanzkrise noch nicht wieder erreicht, hier gibt es noch einen Abschlag von etwa 30 Prozent. Und genau dieser macht es den Banken so schwer und treibt sie auf die Verkäuferseite. Denn bei der damaligen Finanzierung der Liegenschaften wurden diese ja als Sicherheiten eingebracht. Und diese Sicherheiten haben nun einen um 30 Prozent verringerten Wert und so drohen bei Kreditverlängerungen Zahlungsausfälle für die Bank. Denn sie darf nun nur noch entsprechend weniger Geld als Kredit vergeben und gleichzeitig haben die stark verschärften Regulierungen, wie Basel III, dazu geführt, dass dieses Geld auch noch mit viel mehr Eigenkapital hinterlegt werden muss und damit deutlich teurer ist für die Bank als früher. Notleidende Kredite sogar nicht mit den üblichen 33 Prozent, sondern zu 100 Prozent - Kapital, dass dann für neue Kredite an anderer Stelle schlicht fehlt und für die Bank hohe Kosten verursacht.

Die Lösung für die Banken besteht nun darin, die Verlustbringer schnell aus den Büchern zu bekommen. Da sich alle Beteiligten des Problems vollauf bewusst sind und bei Publity ja viele ehemalige Banker sitzen, die die Gegebenheiten genaustens kennen, kann Publity beim Kauf oftmals zwischen 20 und 25 Prozent günstiger einkaufen als in früheren Zeiten."


Deshalb liegt für Publity der Gewinn im Einkauf und dieser Gewinn ist für die abgebenden Banken kein Verlust! Denn sie haben diese Kredite bereits wertberichtigt oder ganz abgeschrieben und bekommen durch den Verkauf Eigenkapital frei, das sie anders einsetzten können. Hierin liegt der Charme des Publity-Geschäftsmodells.

 

... ist in Deutschland noch lange nicht ausgereizt. Für das laufende Jahr [2016] erwarten wir ein Transaktionsvolumen von rund 6 Milliarden Euro in Deutschland" (Kai Wolfram, Geschäftsführender Gesellschafter von Engel & Völkers Investment Consulting, https://www.engelvoelkers.com/de/blog/2016/...ch-distressed-debt-aus/ ) 

 

... Über Debitos können Banken und Unternehmen zweifelhafte Forderungen verkaufen. Damit ist die Internetplattform ein Schrottplatz für notleidende Kredite – mit rasantem Wachstum. ... Debitos verdient ... je Transaktion eine Provision zwischen 1 und 9 Prozent des Verkaufserlöses."
http://www.faz.net/aktuell/finanzen/...leidende-kredite-14187647.html

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Habe das heute zum Kauf genutzt. Wenn man hier 1-2 Jahre Zeit mitbringt, sollte man auf diesem Niveau nichts verkehrt machen.  

ist mir eh schleierhaft wie man zu diesen Kursen überhaupt eine Aktie verkauft im Moment. In ca. 12 Monaten sehe ich den Kurs zwischen 50-60€  

http://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/...uenn/13546558.html