ADO Properties S.A.
Kaufpreis von Adler für ADO-Anteil: Adler hat 53,8 € pro Aktie durchgerechnet je ADO Aktie gezahlt (Für den Anteil von 33,25%). Nach dem Zusammenschluss werden diese Aktien eingezogen. Durch den Discount erhöht sich sogar der NAV der neuen Adler Group noch. Natürlich wurden die Aktien sehr teuer gekauft, den NAV erhöht es trotzdem (leider aber unter Verschlechterung des LTV).
Der NAV der neuen Adler Group wird über 62,5 € liegen, wenn man zunächst Consus außer Acht lässt. Die Transaktion ist NAV neutral. Abwertungen bei den Immos wird es in der Zwischenzeit nicht gegeben haben. Inzwischen dürften noch über 50 Cent NAV durch die Mieten hinzugekommen sein. Der oben genannte Einzug erhöht den NAV um ca. 2 Euro. Ohne Consus dürfte der NAV also (ohne Bewertungsänderungen) bei ca. 65€ liegen. Vielleicht abzüglich von paar Cent wegen der Kosten des Zusammenschlusses.
Die Dividende soll für 2019 0,75 € betragen. Das neue FFO1 (ohne Consus) liegt bei 2,4 pro Aktie, wenn man annimmt, dass die Schulden von Adler (wie angenommen) mit 1,5% finanziert werden können. Wenn man die sonstigen Synergien noch einrechnet, geht der FFO1 Richtung 2,6 € pro Aktie.
Das der Gewinn von ADO von 6,85 € auf 1,68 € sinkt, ist m.E. irrelevant. Der Gewinn von ADO kommt über Bewertungsgewinne an den Immobilien, die Adler nicht in der Form hat. Dass dieser Gewinn bei ADO (gerade wegen des Berliner Senats) in Zukunft so ausfallen würde ist unrealistisch. Der FFO1 erhöht sich sogar für die alten ADO Aktionäre. Dass das aufsummierte Eigenkapital von von 5.014.297 auf 3.885.337 TEUR sinkt, beachtet nicht, dass 1) ADO Group vorher jemand Dritten gehört hat, der jetzt raus ist. Daher kann man das EK der ADO Group schon mal nicht zu den 5 Mrd. dazuzählen. Es waren also vorher 4,25 Mrd. 2) Es gibt nach dem Zusammenschluss (ex Conus) nur ca. 63 Mio. Aktien, weil man ca. 14,5 Mio. Stück einzieht. Natürlich reduziert das das EK. Aber nicht das EK/Aktie. Wie oben gesagt, steigt das NAV pro Aktie sogar.
Bin ich happy über den Zusammenschluss? Definitiv nicht. ADO davor hatte mit einem LTV von 21% ein ganz anderes Risikoprofil. Die neue Adler Group ist deutlich höher verschuldet. Das gefällt mir nicht. Auch hätte ADO über Rückkäufe eigener Aktien zu 35€/Aktie viel mehr für die alten Aktionäre an Wert geschaffen, als jetzt Adler zu übernehmen. Hat das Management von Adler die alten Aktionäre von ADO über den Tisch gezogen? Definitiv. Ist das rechtlich alles sauber abgelaufen? Kann ich nicht beurteilen. Aber ich glaube, dass ADO zu den aktuellen Kursen immer noch richtig billig ist. Wenn man das LTV-Verhältnis mittelfristig auf das Niveau von Vonovia, DW und LEG bekommt, kann ich mir nicht vorstellen, dass die alle fast zum NAV gehandelt werden, Adler Group aber unter 50% vom NAV. Auch wenn man sich die FFO1 Multiplen anschaut, klafft hier eine große Lücke zu den anderen Unternehmen. Der Rest >20 wir sind hier bei ca. 11-12. Goldman wird sicher auch nicht für 34 gekauft haben ohne zu wissen, was am Ende rauskommt. Die müssen den Plan gekannt haben. Daher: Einfach mal abwarten, bis das Ding steht.
Hast Du rausgefunden, was mit den "treasury shares" passiert. Du sprichts von einziehen. Auf Seite 132 der Angebotsunterlage wird diesen shares ein Zeitwert von 513 Mio zugeordnet. Das sind immer noch knapp 200 Mio weniger als der Kaufpreis. Das macht dann Sinn, wenn diese Aktien als Tauschobjekt genommen werden, eben mit dem Zeitwert. Wenn die Aktien geloescht werden, dann steigt natuerlich das NAV pro Aktie.
Ich stimme Dir zu, das Ado nach wie vor guenstig ist. Aber Ado verlaesst den vorgegebene Pfad des pure-play Berlin Immo Players und wird ein Immo-Mischkonzern. Ob positive oder negative wird sich erst noch zeigen muessen. Das Management hat sich nur gerade nicht besonders Ado-Alt-Aktionaersfreundlich verhalten und kann daher ebenso gut weitere (teure) Zukaefue taetigen um noch groesser zu werden.
ich denke daher wird der Kurs erst ansprongen, wenn mehr Vertrauen in die Zukunft eintritt.
Vorzeitige Anleiherückzahlung bei der ADO Group vereinbart und dafür Zahlungsmittel bereitgestellt
Quelle: https://news.guidants.com/#!Artikel?id=8101870
adler will ado group kaufen
die müssen aber noch 5% verkaufen
adler kauft dann also 33% und 5% als cash zugabe
was wäre dann der kaufpreis pro aktie`?
Eigentlich ist das recht einfach. Ich kaufe Aktien über aktuellem Kurs (=Buchwert) aber unter NAV. Dadurch sinkt zunächst das NAV, weil ich die gekauften Aktien ja zum Buchwert in der NAV Rechnung habe (jedenfalls, wenn Anteil nicht beherrschend ist). Es sinkt der gesamt NAV und der NAV pro Aktie. Wenn ich die gekauften Aktien jetzt einziehe/vernichte, dann sinkt zwar mein Gesamt-NAV, aber mein NAV pro Aktie steigt (wenn ich unter NAV gekauft habe).
Adler hat durchgerechnet 53,8 € pro Aktie für ADO bezahlt. Das ist alles ein bisschen komplizierter, da man ja die ADO Group gekauft hat, die selbst Schulden und andere Assets hat. Dann hat man noch 5% für unter 35 verkauft (was natürlich schon sehr komisch war. Wer kauft was für über 50 und verkauft direkt danach für unter 35. Ich dachte damals, dass die nur kurz wo geparkt werden um keine Übernahme zu triggern. Jetzt weiß ich, dass Adler nie vorhatte selbst voll dafür zu zahlen.) Jedenfalls hat man dann am Ende für die 33,25% 53,8 € pro Aktie gezahlt. Es hieß ja man zahlt 51,25 € pro Aktie für 38,x%. Dadurch, dass man dann aber ca. 5% für unter 35 verkauft hat, steigt der Kurs auf die 53,8 €/Aktie für die 33,25%.
Sehe ich das falsch ?
ADO war da das gegenteil mit 100% core immos in Berlin ohne Schulden
nicht umsonst haben wir nun 50% Abschlag zum NAV
wenn sich der Nebel verzieht wird der NAV Abschlag sicher zurück gehen
Consus kann ja zur Geddruckmaschiene werden wenn die endlich Zugriff auf billiges Kapital bekommen
Insgesamt ein Tripplemerger aus dem nichts
aktuell in meinen Augen ein guter Zeitpunkt zum Einstieg aber leider bin ich schon voll dabei und muss nun die Verluste aussitzen
Daraufhin hat seine Sekretärin der ganzen Verwandtschaft Bescheid gesagt...
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Wertpapier: Adler Group SA |
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Zeitpunkt: 14.02.20 12:10
Aktion: Löschung des Beitrages
Kommentar: Verdacht auf Spam-Nutzer
Zeitpunkt: 14.02.20 12:10
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Ich werde demnächst meinen Blog starten, da wollte ich die erste Analyse zu ADO, Adler und Consus schreiben, dauert aber alles etwas länger mit VG Wort und dann die ganze Bürokratie. Die neue Adler Group ist exklusiv der eigenen Aktien und unterstellt, dass Consus nicht per Aktien übernommen werden würde, ca. 2 Mrd. € wert, inkl. Consus 75% zu 8,40 ca. 2,5 Mrd.
Im Besitz sind dann ca. 80-85.000 Wohnungen. Kann man generell mit Vonovia vergleichen, ca. 1/5 oder 1/6 von deren Bestand, aber nicht intl. diversifiziert.
Schlechter können die Wohnungen auch kaum sein, im letzten Monat eine Whg von Vonovia gleich neben einer Hochspannungsleitung besichtigt. Hätte bis dahin auch kaum für möglich gehalten, dass man so bauen darf. Auch wenn die bisherige Whg meiner Freundin nur 100-200 m von dergleichen Hochspannungsleitung entfernt ist, sind 10-20m nochmal eine andere Sache, vorher denkt man gar nicht unbedingt daran und nimmt es nicht so sehr wahr.
Der ADO Group steht der Aufstieg in den MDax bevor, zudem deutlich günstigere Finanzierungsbedingungen, und im Moment gibts das UN pro Whg zum ca. halben Preis wie Vonovia. Der FFO I dürfte bei ca. 200 Mio. liegen, bei einer Mkt. von ca. 2 Mrd, d.h. bei vor kurzem bekannt gegebenen Plan von einer Ausschüttung von 50% des FFO I sollte man auf den derzeitigen Kurs mit einer Dividende von ca. 5% rechnen dürfen.
Heute wurde bekanntgegeben, dass fast 76% der Adler Aktionäre angenommen haben, allerdings kann es dabei (was vermutlich sehr wahrscheinlich ist) zu Doppelzählungen der von Depotbanken 21,5% gemeldeten Annahmen und der 52% Annahmeerklärungen von 12 Aktionären und den 2,2% eigenen Aktien der Adler gekommen sein.
Die Frage ist eher, wie hoch der doppelt gezählten ist. Die Gesamtzahl liegt also gerade zwischen 54,2% und 76%. An sich hat kaum jmd. einen Vorteil davon früh zuzustimmen, lediglich wenn man wie die 12 Aktionäre auch andere dazu bringen möchte, dies ebenfalls zu tun, würde dies aufgrund von Signalwirkung Sinn machen. An sich werden doch denke ich auch 75% zum BGAV bzw. 90% zum Squeeze-out angestrebt.
Interessant ist die Überlegung, ob es denn Sinn macht, Adler Aktien zu halten oder nicht. Sofern mehr als 75% der Aktien angedient werden, macht dies würde ich vermuten, keinen Sinn. Denn mit BGAV fährt man vermute ich wesentlich schlechter, als mit ADO Aktien. Zwischen 50% und 75% würde es denke ich interessant, halte es aber für ein unwahrscheinliches Szenario.
Kleine Abschläge für DAX vs MDAX, Internetionalität D, AU, SWE, zukünftig wohl noch F, vs Nationalität bei der Diversifizierung, und für (zukünftig leicht) günstigere Refinanzierungskosten und bessere Verteilung der Fälligkeiten der Anleihen/Kredite, Fachwort dazu fällt mir gerade nicht ein, halte ich durchaus für angemessen. Ob das im Endeffekt 10% oder 20% ergibt, darf sich jeder selbst überlegen. Die Wachstumschancen könnten ausgeglichen sein, Vonovia kann kaum im Inland wachsen, im Ausland wird das nicht unbedingt einfacher, und Synergien dürfte das auch nicht unbedingt heben, dass sieht bei Adler/ADO denk ich besser aus, allerdings könnte die Finanzlage auch erst mal zur Konsolidierung zwingen. Das bessere Management hat meiner Meinung nach ganz klar Adler, die neue ADO, braucht man sich nur die Expansion, bisherige Übernahmen und den Mehrwert für die Aktionäre bisher angucken.
Der Schachzug mit der umgedrehten Übernahme war doch Meisterhaft, leider eben nicht für die schon vorher Investierten, oder diejenigen wie ich, die gekauft haben, weil das ARP oder die Übernahme durch Adler kommen sollte. Aber zukünftig arbeitet das Management, das schon oft bewiesen hat, das es Schneid hat, für mich. Da verkauf ich doch nicht. Ein umschichten in, dann günstigere Adler Aktien, hatte ich sowieso geplant.
Als relativen Bewertungsansatz kannst du entweder die langfristige Dividendenrendite bei ca. gleich hoher Ausschüttungsquote, oder den NAV, allerdings nach Abzug von latenten Steuern heranziehen. Generell gefällt mir die erste Option besser, Vonvia ist steht bei knapp 3 bzw, knapp über 3% Divrendite, da gibts mind. 50% Kurspotenzial bei ADO. 18 Monate ist das für mich eine Halte und Kaufposition. Ob die Immoaktien währenddessen steigen oder fallen, ist vermutlich vor allem geldmengenmäßig und zinsgetrieben. Gehedged wäre man natürlich, wenn man gleichzeitig V verkauft, aber das kann auch gehörig schief gehen. Vlt wird der neue Konzern auch von V oder DW aufgekauft, Interesse dürften die sicherlich haben, falls kartellrechtlicherseits keine Einwände erhoben werden würden
bei Vonovia ist aktuell der Kurs der NAV ohne Abschlag
bei der ADO mit 30 und über 60 NAV sprechen wir von über 50% Abschlag aber das war meine Rechnung vor dem Tripple Merger
Das mit dem Einzug ist in der Präsi und durch IR auch bestätigt. Für den Adler deal tauscht m.E. ADO ja auch nicht bestehende Aktien ein, sondern es werden Adler Aktien in Ado (dann Adler Group) Aktien getauscht.
Danke an alle für die wertvollen Beiträge und erhellungen zum Merger.
Zum Einzug der Aktien wäre ich gegenwärtig vorsichtig. Juristisch gehören diese ADO "Treasury shares" immer noch der Adler Real Estate AG.
Einziehen kann sie aber nur die ADO Properties. Zwar wird Adler nun gerade von ADO wieder übernommen, aber selbst wenn z.B. 85% das ADO-Angebot annehmen, verbleiben 15% freie Adleraktionäre, die einen Anspruch auf die 33,25% ADO-shares haben. Ein einfaches Einziehen wird nicht möglich sein - höchstens mit einem Gewinnabführungsvertrag. Mal kucken, was da noch für ein Kaninchen aus dem Hut gezaubert wird.
Zu der Dividende: Ich meine recht sicher, dass in dem Call zur Übernahme gesagt wurde, dass für 2019 die 0,75 pro Share inkl. auch aller neuen Shares ausgeschüttet werden soll. Die restlichen Jahre wird es sich dann wieder am FFO orientieren.
Noch zur KE: Hier fiel irgendwo im Thread noch die Anzahl von 14,3 mio neuen Shares. Ist diese Zahl irgendwo belegt?
Gegenwärtig wäre mir nur eine KE über 500 Mio. bekannt - und die Konditionen werden dann in Q2/Q3 festgelegt. Wenn nach dem Merger die ratingagenturen ein positives Votum abgeben sollten / der gesamte Rauch der Übernahme sich etwas gelichtet hat, ist mit deutlich höheren Kursen zu rechnen. Entsprechend weniger neue Shares. Oder ist mir hier eine Ankündigung entgangen?
klingt immerhin nicht ganz so negativ
Ado ist zumindest für mich eine
Blackbox geworden.
Vonovia ist aber meiner Meinung nach mittlerweile nicht mehr billig.
Ado andererseits sieht sehr billig aus. Oder nur ein Trugschluss?
Wenn die 55 Cent Div. von Ado, wie hier im Forum kolportiert werden, stimmen dann wäre es schon reizvoll.
ende 2021 sehe ich bei Vonovia €70 auf der Uhr
bin ja auch bei Ado fett dabei und das ist wirklich eine Blackbox daher der saftige Abschlag zum nav