Ab heute (fast) alles neu bei AT1

@freeman.... nur Schrott oder...;)  

https://www.grandcityproperties.com/...ions/general-meeting/agm-2023/  

Stand der Kurs bei 4,27 €. Also fast 80 % an Wert verloren innerhalb eines Jahres...nicht schlecht.. so gut ist das Unternehmen...  

Financial Report Q1 2023/Zwischenbericht für das 1.Quartal 2023: 30 May 2023
https://www.aroundtown.de/investor-relations/...ns/financial-calendar
 

#3170 eisbaer1, bleibt nur zu hoffen, dass der Beitrag nicht durch emotionsgesteuerte Einzeiler allzu schnell nach hinten wandert

Immer im Auge behalten aus meiner Sicht:
https://www.shortsell.nl/short/Aroundtown

Sollte dieser Trend anhalten, wird es aus meiner Sicht wohl ggf. nur noch eine Frage der Zeit sein, bis die ersten Gewerbeimmobilien in diese Richtung neue Besitzer finden:

https://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/...our/29154088.html

Leverage  

In meinen überschlägigen Berechnungen des AT1-Liquidationswerts auf Grundlage der aktuellen Marktwerte des !Brutto!-Fremdkapitals und der Annahme von 30% bzw. 50% Preisabschlag auf den gutachterlich zum 31.12.2022 ermittelten "Marktwert" des Immobilienportfolios wurde die bestehende Liquidität i.H.v. 3 MRD EUR nicht berücksichtigt, da die Liquidation eines Unternehmens nicht unerhebliche Liquidationskosten (z.B. Rechts- und Beratungskosten, Abfindungen an Mitarbeiter etc.) verursacht.

Eine für Normalsterbliche unfassbare Summe von 3 MRD EUR ist für die Liquidation eines Unternehmens mit mit nicht einmal 2 MRD EUR Jahresumsatz und weniger als 2000 Mitarbeitern weit überhöht.

Diese erhebliche "Rundungsdifferenz" war indes ausdrücklich beabsichtigt, um die Berechnung des Liquidationswerts so einfach wie möglich zu halten.

@jgfreeman:
Ihre Ansichten zur verheerenden Wirkung eines Zinsanstiegs um min. 400 Basispunkte auf die Entwicklung des Ertragswerts teile ich uneingeschränkt. Aus diesem Grund komme ich zu der Einschätzung, dass der Ertragswert des Unternehmens - in der aktuellen Finanzierungsstruktur - weit unter dem Liquidationswert liegt und mithin unter den durch die Anleiherenditen signalisierten Rahmenbedingungen weit oberhalb der Gesamtkapitalrendite (Mietrendite 4,5%) liegender FK-Kosten (derzeit lt. Börse: 8% bis 12%) die betriebswirtschaftlich einzig zutreffende Direktive "Komplettentschuldung" heißt. Ich rede ausdrücklich nicht von einer teilweisen Schuldenreduktion, sondern von Komplettentschuldung an deren Ende ein vollständig eigenfinanziertes Unternehmen steht.  Jede weniger tiefgreifende Entschuldungs-Maßnahme hätte für den objektivierten Unternehmenswert (= Nettovermögenswert der Aktionäre) einen niedrigeren Erwartungswert, solange FK-Zins > GK-Rendite gilt.

Was ich in Ihren durchaus informativen Posts komplett vermisse, ist eine Aussage zum Liquidationswert (= Substanzwert) des Unternehmens. Im Gegensatz zu vielen anderen Shorties im Forum haben Sie sich - erfreulicherweise - bislang nicht dazu hinreißen lassen, das Szenario einer zeitnahen Insolvenz in den Raum zu stellen.

Daher würde mich interessieren, wie Ihrer Ansicht nach im aktuellen Marktumfeld der konkrete Arbeitsauftrag an das Management lauten sollte und welchen Nettovermögenswert Sie dem Unternehmen nach Umsetzung der Ihres Erachtens nach notwendigen Maßnahmen zubilligen.

Konkret stellt sich mir die Frage, ob Sie in Kenntnis des AT1-Portfolios ernsthaft davon ausgehen, dass ein Wertabschlag von mehr als 50% für eine sofortige Veräußerung des Gesamtportfolios notwendig wäre, womit Sie implizit unterstellen, dass die auf Gutachten basierenden Bilanzansätze am hypothetischen Veräußerungspreis (Fair Value) so dramatisch vorbei gehen, dass man dies nur als Bilanzmanipulation allerschlimmsten Ausmaßes bezeichnen müsste?

Oder bezieht sich Ihre Shortspekulation vordergründig überhaupt nicht auf einen Abgleich des objektivierten Unternehmenswerts (= innerer Wert der Aktie) mit dem durch den Börsenkurs ausgedrückten Marktwert des Eigenkapitals sondern vor allem auf Sentiment und Charttechnik bzw. setzt auf die betriebswirtschaftlich wenig rationale Annahme, dass das Unternehmen das betriebswirtschaftliche Signal FK-Rendite > GK-Rendite nicht als Aufforderung zu einer drastischen Veränderung der Geschäftspolitik versteht und durch Untätigkeit / Apathie quasi sehenden Auges in den Untergang reitet?

Wo also liegt Ihrer Ansicht nach der realistische Verkaufspreis des mit 29 MRD EUR bilanzierten Immobilienportfolios und mithin der Liquidationswert bzw. innere Wert der Aktie?

Eine dezidierte Antwort wäre sicherlich für alle Forenteilnehmer interessant.  

German investment market for commercial real estate slumps by 72 percent. This is 72 percent less than in the equivalent period last year, making it the weakest first quarter since 2010.  https://www.cushmanwakefield.com/en/germany/news/...utschland-q1-2023
“The longer the stalemate continues, the more likely it is that yields will soften further. Many owners are holding back properties earmarked for disposal in anticipation of a better market situation. This risks a selling wave building up that will, at some stage, unravel and cause prices to fall.”
https://www.savills.co.uk/insight-and-opinion/...tment-market-q1-2023
European commercial real estate investment slumps to 11-year low in Q1 2023
https://www.nasdaq.com/articles/...t-slumps-to-11-year-low-in-q1-2023  

Der gesamte Immobilienwert auf der Bilanz ist aktuell nur ein Buchwert.

Es gibt keinen Markt - auch nur Ansatzweise - für diese Volumina.

Deswegen wird auch das ADLER Portfolio nicht liquidiert. Einige Credit Funds hatten die Anleihen zuletzt gekauft mit der Hoffnung auf einen Debt-to-Equity Swap, "leider" werden aus deren Sicht die Laufzeiten verlängert.

Blackstone hatte keine Käufer für das Sponda Portfolio gefunden:
https://www.bloomberg.com/news/articles/...erty-backed-cmbs#xj4y7vzkg

Die Stern Immobilien AG verzögert die Zahlung einer Anleihe.

Aby Rosen bittet um Extension für die Seagram Finanzierung.
https://therealdeal.com/new-york/2023/05/10/...seagram-building-refi/

Vonovia rettet sich in einen teuren strukturierten Deal mit Apollo.

Im Moment gibt es private Käufer (lokale Entwickler, Family Offices, etc.) selektiv für ausgewählte Standorte.

Den Markt für grosse Gewerbe-Portfolien gibt es im Moment in der Breite nicht - da reden wir über theoretische Abschläge.

Center Park wird ein super interessanter Datenpunkt für AT1. Wenn sie das zu einem annehmbaren Preis (in Cash!) verkaufen können, wäre das ggf. ein Wendepunkt. Ansonsten weiter "Drift" der Aktie in die niedrige Zweistelligkeit (Cents), da hier die Fremdkapitalgeber übernehmen werden.

Eben wird "Ab heute (fast) alles neu bei AT1" zum Forum!  

4,5 Milliarden Euro: Bosch platziert größte Anleihe der Firmengeschichte

Der Kapitalmarkt traut dem Unternehmen bei einer Eigenkapitalquote von 46 Prozent mit seiner hohen Langfristbonität von A (Ausblick „stabil“) der Ratingagenturen Standard & Poor’s und Fitch viel zu. Das ursprünglich angestrebte Emissionsvolumen von drei Milliarden Euro soll nach Angaben der begleitenden Banken bereits kurz nach Vermarktungsstart mehrfach überzeichnet gewesen sein. Wegen der hohen Nachfrage habe Bosch das Emissionsvolumen erhöht, um sich attraktive Konditionen langfristig zu sichern.

Die einzelnen Tranchen umfassen Laufzeiten von vier bis zwanzig Jahren und Coupons zwischen 3,625 bis 4,375 Prozent. Dadurch dürfte sich die Zinslast des Unternehmens von zuletzt 240 Millionen Euro nahezu verdoppeln.
https://www.msn.com/de-de/finanzen/top-stories/...8f0c8a6f9&ei=15  

Vergleich mit Aroundtown?  

1. Es gab das Gerücht, dass aroundtown seine center parcs verkaufen möchte, die Gebote sollen bereits in die zweite Runde gehen, ein möglicher Verkaufspreis liegt bei 1,1 Mrd Euro (Kaufpreis 2019 0,9 Mrd), wenn ich es richtig verstanden habe, gibt es die Möglichkeit dass aroundtown das Geld in cash bekommen könnte weil die Finanzierung des Kaufs anderweitig vonstatten ging (also über Anleihen, perpetuals o.ä.), der Vorteil dabei: AT1 könnte mit dem Geld günstig Anleihen zurückkaufen, die stark im Kurs zurückgekommen sind
2. Grand City hat für das erste Quartal recht solide Zahlen gemeldet und ist bis Ende 2025 durchfinanziert (vorher bis Mitte 2025)
3. Baader Bank hat aroundtown abgestuft mit Ziel 1,15, dabei aber schon auf solide Q1 Zahlen von aroundtown hingewiesen, Druck könnte aber im weiteren Verlauf durch Abwertungen im Gewerbeimmobilienbereich entstehen (dürfte mittlerweile auch jedem klar sein, es ist nur die Frage wie hoch die Abwertungen ausfallen)
4. "Hafen-Geschichte" in Zypern wurde von einigen shortsellern angeführt, ist aber im Grunde alt, ich hatte es schon vor Monaten gelesen und die ursprüngliche Planung liegt wohl auch schon 1-2 Jahre zurück
5.Shortseller führten eine anstehende Kapitalerhöhung an, es handelt sich dabei aber wohl um eine Art Vorratsbeschluss, der  in den letzten Jahren auch in gleicher Form schon vorkam und auch bei vielen anderen Unternehmen so beschlossen wird, um handlungsfähig zu sein
6. die Marktzinsen sind in den letzten Tagen eher weiter gestiegen, plötzlich werden neue Zinserhöhungsrunden wieder ins Spiel gebracht, obwohl die Wirtschaft schwächelt (Rezession in Deutschland, sehr schwache Wirtschaftsdaten und schlechte Konsumentenstimmung) und die Inflation ab dem Spätsommer weit weniger stark steigen wird (Basiseffekte)

whats next?:

am 30.5. kommen die Q1 Zahlen
am 31.5. fliegt aroundtown aus einigen MSCI Indizes, meiner Meinung nach zielen die shortseller genau auf diesen Termin um ihre shorts eindecken zu können

letzter Bericht:

https://www.aroundtown.de/fileadmin/user_upload/...s_presentation.pdf

daraus aktuelle guidance für 2023:

FFO I €300 million – €330 million
FFO I per share €0.27 – €0.30
Dividend per share* €0.20 – €0.23

(die dividende werden sie wahrscheinlich und hoffentlich nicht zahlen)

das Geschäftsmodel der meisten Immofirmen in Deutschland beruhte bisher vor allem auf leverage durch hohe Fremdkapitalhebel, bei der jetzigen Normalisierung der Zinsen an den Anleihemärkten müssen die Unternehmen ihre Strategie in Richtung mehr Eigenkapital ändern um die gesrtiegenen Zinskosten abzufedern, in schwierigen Märkten assets verkaufen...
... zur allgemeinen Marktsituation in Bezug auf aroundtown dürfte die Nachfrage an Mietwohnungen weiter stark sein, der Bereich Hotels gut nachgefragt und im Bereich Büroimmobilien weit weniger stark einbrechen wie im Moment gespielt (vieles wird da meiner Meinung nach zu Unrecht aus den USA  1:1 auf Deutschland übertragen), nichts desto trotz ist und bleibt das hier ein Risikoinvestment, ich hab hier nach und nach meine Position vergrössert, wobei ich einen Totalverlust mit einkalkuliert habe, ätzend würde es dann, wenn irgendwelche Kapitalmassnahmen ala Commerzbank mit extremer Verwässerung ins Spiel kommen oder dinge wie Bilanzmanipulation ala Wirecard, aber davon gehe ich erst einmal nicht aus...

es ist eigentlich egal wie die Zahlen ausfallen, die shortseller werden zunächst weiter versuchen draufzuhauen, es ist dann eher interessant wie das Unternehmen nach den Zahlen und Indexänderungen agiert, ob und zu welchem Preis der Verkauf der centerparcs zustande kommt und ob die shortseite dann irgendwann abgefrühstückt ist....



 

Hilton Berlin Gendarmenmarkt Prime
Center
601
Bristol Berlin Ku’damm Prime Center
(ex-Kempinski)
301
Die Welle H-Hotels Berlin
Alexanderplatz
624
InterContinental Frankfurt Prime
Center
473
Hilton London Hyde Park Prime
Center
132
Marriott Conference Hotel Paris City
Center
757
Steigenberger Hotel Cologne Prime
Center
305
Hotel Rooms Brand
NH Hotel Dortmund Prime Center 190
Steigenberger Hotel de Saxe Dresden Prime Center 185
AC by Marriott Berlin Mitte 130
Moxy by Marriott Berlin Mitte 101
Davos Promenade Hotel 100
Ex-Sheraton Brussels Prime Center 533
Ex-Sheraton Rome 640
Resorthotel Schwielowsee Berlin- Potsdam 155
Schlosshotel Grunewald Charlottenburg Berlin 54
Hyatt Regency Paris Airport Charles de Gaulle 388
Berlin Holiday Inn City East 473
Essen Holiday Inn Prime City Center 168
Sheraton Hotel Hannover Business District 147
Manchester City Center Hotel 228
Hotel Rooms Brand
Mark Apart Berlin Prime Center Ku’damm 120
InterCity Hotel Dresden City Center 162
Marriott Hotel Leipzig Prime Center 239
Radison Blu Prime Center Baden-Baden 162
Mercure Munich Conference Center Messe 167
Ibis Munich Conference Center Messe 137
Center Parcs (7 locations) ca.5,000
Berlin Prime Center Mitte Rosa-Luxemburg-Platz 95
Seminaris Campus Hotel Berlin 186
Wyndham Garden Düsseldorf Prime Center
Königsallee 82
Hotel Im Wasserturm Cologne Prime Center 88
Greet (Ibis) Berlin Alexanderplatz 61
Melia Munich Hotel Munich Messe 134
Penta Hotels (17 locations) ca. 2,500
Mercure Liverpool Prime Center Hotel 225  

bei immoscout

https://www.immobilienscout24.de/anbieter/profil/...aroundtown-gruppe

(unter Inserate auf "Gewerbe" und dann "Zur Miete" klicken)  

bei Grand City wird es wahrscheinlich zum zweiten Quartal auch zu leichten Abwertungen der Wohnungen kommen, auf der anderen Seite aber auch noch zu Verkäufen in London die erst in Q2 nach Fertigstellung wirksam werden, wenn ich es richtig verstanden habe, das könnte dann das EPRA LTV vielleicht stabil halten. Die Abwertungen bei den Gewerbeimmobilien werden wahrscheinlich teilweise abgefangen durch die steigenden Mieten durch Indexmietverträge (90% der Verträge +x, ist, war wohl in der Branche so üblich solche Verträge zu machen, wird aber jetzt bei Neuverträgen zunehmend auf Staffelmieten umgestellt), die Indexmieterhöhungen werden aber auch erst nach und nach wirksam, es gibt da wohl so gewisse Schwellen die überschritten werden müssen, d.h. die Mietsteigerungen könnten auch länger anhalten, bin aber nicht vom Fach), so dass ich das alles noch im Rahmen halten dürfte, das wird aber wahrscheinlich alles erst nach Q2 klarer werden.

Also auf der einen Seite gibt es Abwertungen, auf der anderen Seite steigende Mieten. Dazu ist man zu Verkäufen gezwungen um 26/27  zu stemmen, weil man dort sehr stark refinanzieren muss,  denke das man hier aktiv finanzstarke Investoren anspricht und die Sache mit den Centerparks derzeit nicht die einzige Baustelle ist. Also als shortseller könnte man hier auch jederzeit auf dem falschen Fuß erwischt werden, da kann das Geld genauso schnell weg sein (bzw. von jetzt auf gleich bei bestimmten knockoutprodukten) wie auf der Longseite.  

 

 

....  

Schon unter die 90  Cent geht...zu wünschen wäre es  

Die Bewertung ist nicht mehr nachvollziehbar.... Tender macht sich erst im nächsten Quartal bemerkbar.  Verkäufe zu bilanzierten Preisen....  

Kurs heute nach den Zahlen um mindestens 100% steigen  

;-)  

Die Verkäufe Ziegen,dass der abwertungsbedarf bei weitem nicht dass jetzige Kursniveau rechtfertigt.
Echt irre.  

...3 Mrd cash bis Ende 2025, MK 1 Mrd. ... das unerträgliche manipulieren geht weiter bis einer die imos billig kaufen wird.... Die BRD wird von außen zerstört...
Ich hoffe das Management langt jetzt mal zu  

wohl wieder irgendwelche Haare in der Suppe finden,z.b. AT1 macht Verlust in Q1 usw, dabei ist der nur durch Abwertungen enstanden, je mehr Abwertungen bereits gemacht wurden umso besser , alternativ behaupten, dass noch alles ganz ganz schlimm kommt und das die sowieso bald pleite sind...