Vonovia Aktie

Das Fixing der Derivate auf Aktien am Hexensabbat findet um 17.30 Uhr statt. Ich schätze, dass der ganze Spuk dann vorbei sein sollte. Meine Prognose lautet, dass wir voraussichtlich nach einigen Tagen Schamfrist und voraussichtlich in der nächsten Woche das absurde Theater hinsichtlich vieler Titel vorerst beendet sein sollte.

Das betrifft übrigens nicht nur Vonovia. Allerdings haben es die "Hexen" bei diesem Titel in den letzten Tagen ganz besonders wild getrieben.

Jedenfalls schaue ich für meinen Teil freudenvoll auf die dann allmählich einsetzenden Wiedereindeckungskäufe.

Aus meiner Sicht bleibt natürlich dennoch der Wermutstropfen, etwas zu früh eingestiegen zu sein. Jedenfalls habe ich sowas bei der guten Stimmung in den letzten Wochen geahnt und alle Positionen glattgestellt. Dort wo am buntesten abverkauft wurde, habe ich mich Tranche um Tranche eingedeckt. Dabei ist mein Verlust relativ gesehen bei der Vonovia derzeit am höchsten.

Man konnte allerdings viele Titel ziemlich günstig einsammeln. Bei ner Allianz, DB, BASF, etc. kann man bei den Kursen vermutlich gut zugreifen.  

Das beschriebene Szenario stammt aus internen Stresstests Vonovias. Es soll letztlich aufzeigen, dass das Unternehmen auch bei aktuellen Turbulenzen durchaus resilient ist.

Ich denke, sollte das beschriebene Negativszenario eintreten und fortdauern (was ich in der Tiefe und Länge für eher unrealistisch halte) und Covenants zu reißen drohen, wird Vonovia nicht umhin kommen eine schmerzhafte Kapitalerhöhung durchzuführen, sofern der Gesamtmarkt passend steht. Alternativen wären die Umwandlung von gewissen Anleihen in Rücksprache mit den Haltern in Eigenkapital.

Allerdings, bereits vorherrschende Meinung am Geld- und Kapitalmarkt ist, dass wir den Zins-Peak wohl erreicht haben dürften. Ein Grund für den Overshoot beim Kursverfall der Vonovia Aktie ist (Märkte übertreiben stets in beide Richtungen), dass die Akteure schlicht nicht wussten wie weit die Zinsen steigen werden und deshalb Risiken abgestoßen haben. Bei dem Spiel möchte natürlich keiner der Letzte sein. Dies führt dazu, dass eine ganze Herde durch ein Nadelöhr drängt und der Kursverfall eben absurde Ausmaße annehmen kann.
Als Anfang Januar eine Entspannung an der Zinsfront in greifbare Sicht rückte, sprang der Kurs binnen kurzer Zeit von 19,xx Euro auf 28,xx Euro.

Ich möchte gar nicht im Detail auf alle weiteren Risiken eingehen, diese wurden in den vergangenen Monaten ausführlich diskutiert. Allerdings sehe ich es nicht so schwarz. Das sage ich nicht nur als Aktionär, sondern auch als Gesellschafter einer Vermögensverwaltenden Immobiliengesellschaft in Süddeutschland. Wir sind natürlich deutlich kleiner als Vonovia :)
Allerdings kenne ich dadurch die Probleme in der Immobilienbranche, die Chancen und anstehenden Risiken sehr genau. Nicht aus dem Handelsblatt sondern aus dem Tagesgeschäft.

Die Zinsen machen mir aktuell wenig sorgen. Wir sind langfristig finanziert und mittelfristig werden diese deutlich sinken müssen. Makroökonomisch führt kein Weg daran vorbei. Ohne Reset keine nachhaltig hohen Zinsen. Wer jetzt auf Südeuropa schimpfen mag kann das gerne tun. Wir in Deutschland sitzen im selben Boot.
Instandhaltungen haben sich enorm verteuert. Es fängt schon damit an überhaupt Handwerker zu bekommen. Hat man dann mal welche, bekommt man beinahe Sittenwidrig hohe Rechnungen präsentiert. Allerdings spüre ich mittlerweile sehr deutlich, dass Handwerker wieder besser verfügbarer sind. Die Auftragspipeline selbiger leert sich allmählich. In einigen Monaten werden sich diese teilweise in der Krise befinden und Preise und Verfügbarkeit werden sich deutlich verbessern. Hier hat Vonovia übrigens aufgrund der Anstellung eigener Handwerker deutliche Kostenvorteile.
Die Problematik um explodierende Nebenkosten wurde durch die Regierung entschärft. Wir haben nun etwa die hälfte an NK-Abrechnungen für 2022 durch und auch mit den Mietern abgerechnet. Das hat deutlich Liquidität in unsere Kassen gespült. Ausfälle haben wir nur vereinzelt gehabt. Diese Ausfälle haben unsererseits letztendlich zu Kündigungen geführt, was uns ganz Recht war. Zwar müssen wir nun hier und dort etwas machen lassen, allerdings können wir eher bonitätsschwache Mieter nun durch stärkere Ersetzen und die Mieten bei diesem Wechsel deutlich anheben.
Eine etwaige Sanierungspflicht sehen wir relativ gelassen. Wir haben uns jetzt bei einem Objekt in sehr guter Lage sogar auf das Klima gestützt und einfach mal allen Bewohnern gekündigt. Für die Sanierung haben wir ein KfW Darlehen für 0,88 Prozent (mittlerweile bei 1,18 Prozent bei 30 jähriger Laufzeit) gefixt, welches zu insgesamt 25 Prozent Tilgungszuschuss (KfW 55 soll erreicht werden, ohne EE) führen wird. Der angenehmste Aspekt ist jedoch, dass uns so die Kündigung erst ermöglicht wurde. Die aktuellen Mieter wohnen dort zu rund 6 Euro. Nach der Sanierung (Universitätsstadt in Süddeutschland) werden die Wohnungen für nicht unter 15 Euro pro qm vermietet. Die zusätzlichen Mieteinnahmen werden den Zins und die Tilgung für das Sanierungsdarlehen mehr als ausgleichen. Wir sprechen hier schlicht über eine Verzweieinhalbfachung der Mieteinnahmen.
In nem anderen Objekt haben wir nun (ebenfalls mittels KfW Darlehen) Fenster getauscht, Fassade gedämmt, Dach gedämmt, etc. und 8 Prozent auf die Mieter umgelegt. Verhält sich bei uns hinsichtlich des Cashflows neutral.
Kurzum, energetische Sanierungen sind nicht Lasten sondern durchaus Chancen.
Hinsichtlich des Verbotes des Einbaus neuer fossiler Heizungen muss ich wirklich lachen. Das haben wir in abgeschwächter Form bereits jetzt. Wer eine fossile Heizung austauscht, braucht seit Jahren 15 Prozent EE. Wir umgehen das ganz easy dadurch, dass wir defekte Heizungen schlicht nicht im Ganzen austauschen lassen, sondern letztendlich zur Not alles bis auf das Gehäuse (Typenschild, Seriennummer) austauschen.
Fakt ist, dass wir im Falle eines Verkaufes natürlich wesentlich schlechtere Preise aktuell erzielen könnten als z.B. noch im Januar 2022. Allerdings, siehe oben, wird sich das mit fallenden Zinsen wieder legen. Ferner wird ein großer Teil des Kaufkraftverlustes in den nächsten Jahren nachgeholt werden. War auch während der großen Ölkrise so. Und dann sind Mieten und Kaufen auch wieder relativ gesehen erschwinglicher.
Ich könnte jetzt noch ewig aus dem Alltag Geschichten erzählen.

Meine persönliche Meinung ist, dass jede Regelung ihre Umgehungsmöglichkeiten bietet bzw. Chancen generiert. Insofern halte ich es mit den in den Raum geworfenen Risiken nicht so dramatisch.  

man auch fast mit Anleihen von Top-Firmen wer hier kauft geht halt auf Spekulation auf steigenden Kurs.

Ich enthalte mich zum Wert der Prognosen des "Aktionär".
Dem hat's den Stoploss gerissen und sie erwarten einen möglichen Test der Tiefs aus 2014, wenn die Unterstützung um 18,50 Euro nicht hält. Der Bereich wird ja gerade gestestet. Bleibt zu klären, ob es nur dem Hexentanz geschuldet ist oder die Großen gerade Short bevorzugen.

Ich habe gestern 2/3 und heute den Rest verkauft. Es gab verlustmindernd Abgeltungssteuer zurückzuholen. Das erste Drittel habe ich heute bereits zurückgekauft. Keine Ahnung, ob wir die endgültige Übertreibung nach unten sehen, aber ich habe mich für Rückkäufe auf niedrigerem Niveau positioniert. Auf lange Sicht mache ich mir keine Sorgen um das Investment. Ganz im Gegenteil eigentlich...

Da hat man pünktlich um 17:30 Uhr die 18,60 EUR bestätigt, nachdem diese sehr wichtige Marke (Tief aus Okt22)  im Tagesverlauf sogar etwas deutlicher unterschritten wurde.
Dennoch bleibt die Lage am Gesamtmarkt alles andere als entspannt, denn ganz aus dem Schneider sind wir hier scheinbar noch lange nicht.
Selbst eine Rezession wird nicht unmittelbar dazu führen, dass sich die Lage am europäischen Immobilienmarkt wieder umkehrt und ausgezeichnet entwickelt, selbst wenn die Leitzinsen in dem Kontext wieder deutlicher zurückkommen sollten.  

Am Freitag habe noch gedacht, warum beschäftigst du dich mit einem Wert, der so stark gefallen ist. Für einen Trader sind starke Trends interessant. Für einen Value Investor Substanzwerte. Und ich habe auch ein Valuedepot.

Evtl. habe ich etwas Negatives in den Zahlen übersehen. Allerdings braucht eine Bodenbildung auch Zeit.
Fast hätte ich meine Discountzertifikate verkauft. Der Anstieg vor Börsenschluss war allerdings positiv. Da die Volatilität am Freitag stiegt, habe ich die Position noch einmal mit einem Short abgesichert.  

vielen Dank für die ausführliche Antwort und das Plaudern aus dem "Nähkästchen".
Meinetwegen kannst du gerne mehr berichten, finde das echt spannend :-)  

Viel Text und wenig Zahlen. Die Immokonzerne sind ja nur ein Teil, auch andere stark verschuldete Titel fallen. Die Zinsen bringen Banken in die Insolvenz, nur Rettungsaktionen lassen sie leben. Immokonzerne muss man nicht leben lassen, die werden dank Assets übernommen. Und sie plaudern locker von Übertreibung und Herde. Wie lange übertreibt ihre Herde schon? März 2022?

Ich habe es hier mal durchgerechnet, hat aber keinen interessiert. Mit den gestiegenen Bestandmieten (1-3%) kann man noch nicht einmal die gestiegenen Sanierungskosten bezahlen. Von Kreditzinsen noch gar nicht gesprochen.

Ihre Nebenjostenabrechnung spült auch keine Liquidität ins Unternehmen sondern dient dazu die teuer (Kredit) vorfinanzierten Kosten wieder abzubauen. Was kostet Vonovia diese Vorleistung?

Mich überzeugen Ihre Texte nicht, auch wenn Sie behaupten vom Fach zu sein und jede Menge Themen einbringen.

Vielleicht kommt jetzt ja Seeblitz daher und lässt das Post löschen, so ein Basher-Post. I  

Ich finde, dass der Beitrag von steinwollesocke sehr informativ ist. Ich habe ihn  auch entsprechend positiv bewertet. Etwas mehr Toleranz ist angebracht.  

"die Dividenrendite von Vonovia bekommt
man auch fast mit Anleihen von Top-Firmen wer hier kauft geht halt auf Spekulation auf steigenden Kurs. "

Die Substanz ist in inflationären Zeiten interessant, nicht die Dividendenrendite.
Gold steigt zum Bsp., weil sich Gold als Werterhalt bewährt hat.
Den Ertrag kann man mit Zinsfutures effektiver erzielen.
In der Vergangenheit haben sich Immobilien auch als Inflationsschutz bewährt. Zurzeit sieht es allerdings nicht so aus.  

Vonovia:

Rendite: 3,5% p.a. bis 31.3.2025

https://www.finanzen.net/anleihen/a1zy98-vonovia-finance-bv-anleihe


LEG:

Rendite: 5,5% p.a.  bis 1.9.25

https://www.ariva.de/DE000A2GSDH2


TAG:

Rendite: 4,1% Rendite p.a. bis 19.6.25

https://www.finanzen.net/anleihen/a2lqp7-tag-immobilien-anleihe


Grand city:  

Rendite 5,7% p.a. bis 17.4.25

https://www.finanzen.net/anleihen/a1zz49-grand-city-properties-anleihe


Aroundtown:

Rendite: 10,1% p.a. bis 7.1.25

https://www.finanzen.net/anleihen/a19q3w-aroundtown-sa-anleihe


Man sagt ja Anleihen lügen nicht, d.h. der Markt schätzt o.g. Immowerte derzeit in folgender Reihenfolge nach Sicherheit ein:

1. vonovia
2. TAG
3. LEG
4. Grand City
5. Aroundtown
 

bei Adler "gibt es" 34,6% p.a.  bis 2026

https://www.finanzen.net/anleihen/a28357-adler-group-anleihe  

werden derzeit mit 3,8% gepreist, d.h. der Markt sieht als wahrscheinlicher an, dass 2 jährige USanleihen nicht bedient werden als das vonovia ihre Anleihe nicht bedient, wow  

Ich bleibe dabei, dass steinwollesocke mit viel Text und vielen Themen in die Irre führt.

Vergleichen Sie seine Aussagen zur Sanierung, speziell die Bestandsmieten unter 6€ mit den aktuellen Gesetzen und Rechtssprechung zb hier zusammengefasst. https://www.test.de/...erung-wenn-der-Vermieter-investiert-5410855-0/

Seit 2018 hat sich die Situation für Vermieter verschlechtert. Bei noch intakten Strukturen ist ihr Restwert nicht auf den Mieter umlegbar, Sanierung die notwendig ist, ist nicht umlegbar.

Und allen Bewohnern einfach mal so kündigen wegen Klima. Hier ein Auszug von Mieter und Südhessen:
"Um einen solchen Kündigungsgrund zu bejahen, müsste der Vermieter in seinem
Kündigungsschreiben genau begründen, welche Sanierungsmaßnahme geplant ist
und warum ohne die Kündigung die Durchführung der Maßnahme nicht möglich ist.
Eine solche Hinderung der Modernisierungsmaßnahme durch den Verbleib des
Mieters in der Wohnung bejahen die Gerichte nur dann, wenn die Mietsache bei
geplanter Durchführung der Maßnahme nicht mehr in ihrer ursprünglichen Gestalt
vorhanden ist oder der Grundriss so wesentlich verändert wird, dass nicht mehr vom
selben Mietobjekt gesprochen werden kann."

Sollte die Whg vorübergehend unbewohnbar sein, muss der Vermieter für die Dauer einen Ersatz beschaffen. Diese Kosten kann er auch nicht umlegen.

Es gibt einige Dokus, die Sanierungen in Berlin begleitet haben und mit welchen Mitteln Eigentümer die Mieter los werden wollten, weil es eben so einfach nicht ist.

Nur weil es wer in ein Forum schreibt, bedeutet das nichts. Was man hier im Forum so an Blödsinn liest, hat ja auch Unterhaltungswert. Immofirmen haben massiv korrigiert. Die ganze Zeit der Korrektur hört man hier aber Durchhalteparolen. Posts wie die von Steinwollesocke suggerieren Expertise, ich bezweifle das.  

Also dein geschwurbel ist aber auch keineswegs besser! Man muss ja auch berücksichtigen, dass Vonovia vor 2 Jahren noch knapp 60€ wert war und jetzt gerade nur noch knapp 19€. Da ist schon viel eingepreist. Vonovia ist an sich ein sehr fairer Vermieter, meist besser als privat. Wenn es das Ziel der Bundesregierung ist, Vermieten komplett unattraktiv zu machen, werden Wohnungen dann vermutlich leer stehen und es wird noch weniger Wohnraum geben. Oder es werden Wohnungen verkauft und dann Eigennutzung angemeldet. Es wird sich für die Mieter, die keine Wohnung kaufen möchten nichts verbessern. Außerdem werden die meisten Mieter eine Mieterhöhung wohl ohne Klage akzeptieren, denn ansonsten bekommt man auch nur gesagt, man kann ja gerne auch ausziehen, wenns einem nicht passt!
 

OK , Diskussion beendet .  

Naja, ich und so manch anderer versuchen halt ein wenig dagegen zu halten. Kommt ja häufig vor, dass man Nicht-investierte gleich gar nicht im jeweiligen Forum will.

Habe mir gerade den Börsen Burundi angeschaut. Punkten kann Vonovia sicher mit aktuell günstigen Mieten, da kann noch viel steigen. Das wird aber dauern. Ich bekomme es sicher nicht ganz hin: 2022 wurden Bestandsmieten um nur 1% (sic!) erhöht. Nicht weil hier Samariter am Werk sind, sondern Gesetze die im Weg stehen. Der Rest zu den durchschnittlich 3% Steigerung kommt aus Neuvermietung und Modernisierung, aber Modernisierung und Neubau wird ja gerade auf Eis gelegt.

Sie denken, ernsthaft, wenn sie einem Mieter sagen, er könne ja ausziehen, wenn es ihm irgendwas nicht passe, dann geht er. Selbst wenn sie es schaffen, einen Mieter rauszuklagen, was mit überzogenen Mieterhöhungen sowieso nicht geht. Wenn sie es also schaffen, dann haben sie einen langen teuren Rechtsstreit und mit etwas Pech, Mietrückstände und eine ruiniert Wohnung. Und bei uns im Landkreis sind die Gerichtsdiener sehr unmotiviert bei der Zwangsdelogierung, weil es keine Not Unterkünfte gibt, wollen die Gemeinden nicht und sind mit Geflüchteten seit 2015/16 belegt.  

Nochmal aus dem Börsenburundi ab ca 17:32. Da werden die Transaktionen samt Erlöse 2022 und 2021 für TAG gezeigt.

Wenn ich das richtig gerechnet habe, hat man 2021 noch 92.000€ im Durchschnitt je Unit erzielt aber 2022 nur noch ~64.000€. Das wären ~30% weniger. Hat wer hier Vergleichszahlen von den anderen Immofirmen?

 

Die Aussage "Gleichzeitig ist die Bilanz jedoch eine Großbaustelle.." erscheint mir etwas übertrieben, aber sonst ist die Einschätzung zu den Chancen und Risiken m.E. gut und fundiert.

"Vonovia (WKN: A1ML7J) kürzt die Dividende: Natürlich tut das Einkommensinvestoren weh. Anstatt wie im Vorjahr zumindest 1,66 Euro je Aktie zu erhalten, bekommen wir jetzt 0,85 Euro. Eine deutliche Kürzung, ohne Frage. Rund die Hälfte der vorherigen Ausschüttung ist quasi per Management-Entscheidung weg.

Trotzdem bin ich überzeugt, dass Vonovia damit den richtigen Weg geht. Beziehungsweise: Eigentlich sogar eher den Kompromissweg aus dem Wahren eines gewissen Potenzials für Einkommensinvestoren und dem Priorisieren der eigenen Bilanz. Sehen wir uns die Baustellen des Wohnimmobilienkonzerns etwas näher an und gleichzeitig auch, warum die Dividende nicht unbedingt die maximale Priorität besitzen sollte.

Vonovia: Die Dividende ist nicht das Wichtigste

Eine Dividende ist schön und gut, wenn sie nachhaltig ist und das Management mithilfe der freien Mittel nichts anderes anfangen kann. Übrigens: Die Ertragskraft von Vonovia ist für mich weiterhin sehr hoch und attraktiv. Zwar liegt das Periodenergebnis mit einem Verlust von 669 Mio. Euro in den roten Zahlen. Jedoch sind die Funds from Operations mit über 2 Mrd. Euro sehr stark und liegen nominell deutlich über dem Vorjahreswert von ca. 1,7 Mrd. Euro. Je Aktie ergibt sich ein Wert von 2,56 Euro, der zeigt: Das Geschäft mit den Wohnimmobilien hat noch eine hohe Ertragskraft.

Vonovia könnte vermutlich die Dividende sehr bequem auf dem Vorjahresniveau lassen, trotz des Periodenverlustes. Jedoch existiert gleichzeitig eine bilanzielle Baustelle: die Verschuldung. Mit langfristigen Schulden von über 61 Mrd. Euro ist hier eine größere Last erkennbar. Gleichzeitig gibt es noch kurzfristige Verbindlichkeiten von über 5 Mrd. Euro (die jedoch bereits ordentlich reduziert worden sind!). Das zeigt, dass das Management des DAX-Wohnimmobilienkonzerns einen großen Teil der Funds from Operations wohl wirklich besser für die Bilanzqualität verwenden sollte.

Vonovia möchte außerdem Immobilien abstoßen, um die bilanzielle Situation zu verbessern. Gleichzeitig ergibt sich aus dem 3,2 % geringeren Verkehrswert, dass die Immobilien im Portfolio von Vonovia bereits weniger wert sind. Das führt nicht nur zu einem geringeren inneren Wert je Aktie, sondern mindert natürlich auch mögliche Verkaufserlöse.
Bilanzielle Qualität wiederherstellen!

Um eines vorwegzunehmen: Ich sehe bei der Vonovia-Aktie weiterhin viel Substanzwert. Die Net Tangible Assets (NTA) je Aktie liegen noch immer über 57 Euro. Das könnte auf eine Unterbewertung hindeuten. Selbst mit 0,85 Euro Dividende ergibt sich außerdem eine Dividendenrendite von über 4 %, was zeigt: Auf diesem Bewertungsniveau ist ein solides Renditepotenzial noch immer möglich und in Anbetracht der Funds from Operations je Aktie nachhaltig.

Gleichzeitig ist die Bilanz jedoch eine Großbaustelle, die heute definitiv mehr Aufmerksamkeit erhalten sollte. Vonovia tut gut daran, die Dividende zunächst zu kürzen. Aber das sollte nicht der einzige Schritt sein, um die inneren Werte zu betonen und die Verschuldung deutlich zu reduzieren."

https://www.aktienwelt360.de/2023/03/18/...nd-macht-das-goldrichtige/  

Dass manche Banken wegen den gestiegen Zinsen Pleite gehn während andere sich ne goldene Nase verdienen hat andere Gründe, Stichwort: bankrun, google das einfach.
Was die Immobilienaktien kurzfristig machen keine Ahnung, niemand weiss das, das ist alles Psychologie aka Börse.
Ich kann Dir nur sagen wir haben eine Inflation, die um die 10% gewesen ist und sich jetzt abkühlt, ob sie weitere Schübe macht dadurch, dass jetzt die Löhne hinterherziehen, das weiss auch keiner.
Was ich weiss, die Inflation der Rohstoffe, mit denen alles angefangen hat ist schon längst rückläufig, Beispiel https://www.ariva.de/etf/...omberg_commodity_ex_agriculture_ucits_etf
Was gerade die Inflation treibt sind die Zweitrundeneffekte die durch die gestiegenen Rohstoffpreise ausgelöst wurden, dazu gehören auch bzw hauptsächlich Löhne. Die eventuell einsetzende Spirale, dass die nun stark steigenden Löhne wieder die Rohstoffpreise nach oben treiben versuchen die Notenbanken mit den Zinsen zu ersticken. Ob das klappt keine Ahnung, gibt ja erste Risse im System.
Langfristig ist es irrelevant ob bzw wann es klappt oder nicht, ob das Geld dann 20% weniger wert ist oder 90%, was zählen wird ist die Geldentwertung.
Vor dem Hintergrund sind Sachwerte interessant und ja, auch Immobilien, besonders wenns die in Form der Immoaktien zu 30% unter Marktpreisen gibt (bei Vonovia wars glaub ich weniger Abschlag).
Allerdings nur für solche, die die momentane Verunsicherung und Volatitlität aushalten können.
Ach ja, hör bitte auf den Vermietern ihre Daseinsberechtigung/Wirtschaftlichkeit abzusprechen wie andere Fusshupen hier. Wenn das so wäre, dann hätte 50% von Deutschland ein Problem, denn niemand würd ihnen mehr ein Dach überm Kopf anbieten in einiger Zeit, da nichts mehr gebaut, saniert oder renoviert würde. Spätestens dann würd unser Steuersystem zusammenbrechen, wenn das alles der Staat aka Steuerzahler leisten müsste.


 

Eigentlich möchte ich hier keinen Forenbattle mit Dir beginnen, da ich aus meiner Perspektive betrachtet genau weiß, was ich weiß und Dich eher als weniger wissend betrachte. Kommt der Student zum Professor, tritt ihm gegen das Knie und sagt: "Ich glaub Dir kein Wort". Wie soll der Prof nun darauf reagieren ? Ich lasse Dich einfach links liegen.

Einige Punkte allerdings durchaus, um mal exemplarisch aufzuzeigen, wie wenig wissend Du bist und weil ich Deine pauschale Aussage als ehrabschneidend empfinde.

Zunächst einmal der Unterschied zwischen materiell-rechtlichem Dürfen und faktischen Können.

1) Dass bei Modernisierungen hinsichtlich der Umlage auf die Mieter lediglich der Anteil der tatsächlichen Modernisierung umgelegt werden kann, ist ein alter Hut. Dies bedeutet allerdings nicht nur, dass für den Altbestand bzw. die entsorgte Substanz ein Delta gebildet werden muss, auch erhaltene Förderungen müssen von der Bemessungsgrundlage abgezogen werden. Stand jetzt halt nicht in Deinem Verbrauchermagazin. Daher wusstest Du das nicht.
Der Knackpunkt ist jetzt nur der: Wer hat die beweiserheblichen Daten zur Ermittlung des Wertes der entsorgten Substanz und kann daraus einen Beweis führen ? Häufig nicht mal die Vermieter selbst. Ferner, wie berechnet bzw. bemisst man den Wert für die entsorgte Substanz ? Wer sich ein wenig mit Bilanzierung auskennt weiß, dass selbst bei der Rechnungslegung nach HGB und IFRS enormer Spielraum für Kosmetik besteht. Bei der Ermittlung der obigen Werte ist dieser Spielraum deutlich höher. Wie alt sind die ausgetauschten Fenster ? Wann wurde die Fassade gemacht ? In welchem Zustand war die Restsubstanz ? Gab es irgendwelche außerordentlichen Abnutzungen ? etc. etc.
Der Mieter muss, sofern der Vermieter sehr großzügig zu seinen eigenen Gunsten gerechnet haben sollte erst einmal wissen, dass es obigen Sachverhalt zu berücksichtigen gilt. Ferner muss er dann den Streit suchen wollen und es auf eine Klage hinsichtlich der Modernisierungsumlage ankommen lassen wollen. Hier hört es bei vielen Mietern bereits auf. Versierte Vermieter schicken proaktiv bereits ihre umfangreichen Berechnungen mit und verweisen bei Nichtzahlung der höheren Miete auf Rechtsmittel. Hier ist für die meisten Mieter bereits Schluss. Die wenigsten lassen es auf einen Rechtsstreit ankommen.

2) Für eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (wirtschaftliche Verwertung) reicht zunächst einmal jede plausible Behauptung des Vermieters. Erst wenn der Mieter sich weigert auszuziehen und der Vermieter auf Räumung klagen muss, werden die rechtlichen Voraussetzungen durch das Gericht geprüft. Dieser Fall tritt ebenfalls selten und in Abhängigkeit der Mieter ein. Sind Mieter voll erwerbstätig und müssten im Falle einer Niederlage vor Gericht sämtliche Kosten des Verfahrens und etwaigen Ersatz des Verzögerungsschadens aus dem eigenen Einkommen/Vermögen bezahlen, ist die Neigung zu einem Rechtsstreit nach meiner Erfahrung sehr gering. Mieter, welche kein Vermögen haben und von Sozialleistungen leben sehen das dank der Prozesskostenhilfe häufig anders.
Nichtsdestotrotz wird in jeder Kündigung dargelegt, welche Maßnahmen geplant sind, wie lange diese etwa dauern werden und weshalb die Mietsache durch die Sanierung nicht bewohnbar ist. Die Anforderungen (eine etwaige Pflicht generell dem Mieter für die Dauer der Sanierung eine Ersatzunterkunft zu stellen und diesen danach wieder einziehen zu lassen gibt es nicht) an eine Kündigung wegen angemessener wirtschaftlicher Verwertung sind formal nach ständiger Rechtsprechung des BGH längst nicht so hoch, wie einige untere Gerichte in der Vergangenheit entschieden haben. Es hilft hier nicht, ein Urteil des AG Tiergarten oder Hintertupfingen zu zitieren, wenn der BGH diese Materie letztendlich bereits abschließend geklärt hat. Es reicht hier aus, schlüssig darzulegen, weshalb die Modernisierung nicht unter Duldung des Mieters ausgeführt werden kann. Möchte man z.B. einfach die Fenster oder die Heizkörper wechseln, wird eine Kündigung vor Gericht keinen Bestand haben. Reißt man allerdings sämtliche Bodenbeläge und Wandbeläge, Leitungen, Rohre, etc. mit heraus um beispielsweise eine Fußbodenheizung und zugleich neue Bodenbeläge, Stromleitungen, Wasser- Abwasserrohre zu verlegen, ist eine Unbewohnbarkeit gegeben.

Vonovia als Konzern sollte die obigen Kniffe und die sich daraus ergebenden Missbrauchsmöglichkeiten natürlich nicht anwenden. Ein Konzern hat durch negative Schlagzeilen in dieser Hinsicht sehr sehr viel zu verlieren. Das lohnt sich nicht und wüsste ich, dass Vonovia solch schmutzige Tricks anwendet, würde ich nicht investieren. Der folgende Shitstorm und etwaige Klagen von Verbraucherschützern würden den Aktienkurs wohl erschlagen.

Allerdings, so wie Namor es gemacht hat: Die Meinung des Mieterschutzvereins Südhessen als geltende Rechtslage in diesem Forum zu zitieren zeugt nicht von Expertise. Er wusste schlicht nicht, dass Mieterschutzvereine i.d.R. ganz viel ihrer persönlichen Meinung über Auslegung des Rechts in solche Blogs reinschreiben und gerne auch zweifelhafte Einzelurteile von irgendeinem Amtsgericht als generell geltende Rechtslage darstellen.

Und nun ist das Thema für mich gegessen. Wenn Dein Antrieb ist, aus einer Position der Unwissenheit einfach mal "dagegen zu halten", erinnerst Du mich an einen pubertierenden Jugendlichen, der alles besser weiß als seine Eltern. Dafür hab ich keine Zeit und darauf hab ich auch keine Lust.  

"Vonovia als Konzern sollte die obigen Kniffe und die sich daraus ergebenden Missbrauchsmöglichkeiten natürlich nicht anwenden. Ein Konzern hat durch negative Schlagzeilen in dieser Hinsicht sehr sehr viel zu verlieren. Das lohnt sich nicht und wüsste ich, dass Vonovia solch schmutzige Tricks anwendet, würde ich nicht investieren. Der folgende Shitstorm und etwaige Klagen von Verbraucherschützern würden den Aktienkurs wohl erschlagen."

Das vermute ich auch. Mit "schmutzigen Tricks" kann man kurzfristig den Gewinn erhöhen, aber langfristig ist diese Strategie nicht nur moralisch negativ.
Gute Kunden bzw. zufriedene Mieter sind für den langfristigen Erfolg eines Unternehmens wichtig.

Nach dem Geschäftstbericht ist der Zustand der Wohnungen und Gebäude für mich kein Schwachpunkt. Problematischer sind die Wertberichtigungen der Beteiligungen wie Deutsche Wohnen. Aber ich vermute, dass in den nächsten Jahren diese außerordentlichen Belastungen deutlich fallen werden.

 

Häufig lesen wir davon, dass die Auswirkungen des gestiegenen Zinses auf Wohnungsunternehmen wie Vonovia katastrophal seien.

Erst vor einigen Tagen hat der Kollege Nudossi hier lautstark behauptet, dass Vonovias Geschäftsmodell bei den aktuellen Zinsen nicht nachhaltig sei.

Ich habe mir mal die Mühe gemacht unter Anwendung gewisser Annahmen die voraussichtlichen zahlungsmittelwirksamen Auswirkungen auf Vonovia für die Jahre 2023, 2024 hinsichtlich des FFO zu ermitteln.

Ergebnis:
Cashwirksame Mehrausgaben in 2023: ca. 37,7 mio
Cashwirksame Mehrausgaben in 2024: ca. 164 mio
Cashwirksame Mehrausgaben ab 2025: ca.228 mio (hier nur der Effekt der beiden Vorjahre, ohne etwaige zusätzliche Auswirkungen für in 2025 umgeschuldete Kredite).

Sollte die Inflation und damit das aktuelle Zinsniveau also die nächsten beiden Jahre auf dem aktuellen Niveau anhalten, wäre der Impact auf den FFO also ab 2025 mit ca. 228 mio Euro zu veranschlagen. Ist jetzt bei einem FFO in Höhe von ca. 2 mrd Euro nicht ganz so dramatisch. Natürlich auch nicht schön, allerdings sehr weit von einer existenzbedrohende Lage entfernt.

Erst Recht, betrachtet man den Kurssturz von 60 Euro auf ca. 18 Euro. Meiner Meinung nach fundamental nicht gerechtfertigt.

 

"Nach dem Geschäftstbericht ist der Zustand der Wohnungen und Gebäude für mich kein Schwachpunkt. Problematischer sind die Wertberichtigungen der Beteiligungen wie Deutsche Wohnen."

Das erscheint mir etwas widersprüchlich, denn die Immos der DW sind Bestandteil des Gesamtbestandes und im Konzern-GB enthalten.

Die Abschreibung der DW-Beteiligung betrifft nur den Einzelabschluss und hat keine Auswirkungen auf das Vermögen des Konzerns.  

Vielen Dank!

Ganz ehrlich. Ich kann gut damit leben, nicht recht zu haben. Bedeutet ja, ich lerne dazu. Ich lege auch nicht alles in die Mieterschutz-Aussendung, wollte nur zeigen, dass es wohl doch nicht so einfach ist. Will ich in Österreich als Privatmann auf Eigenbedarf kündigen, muss ich dem Mieter was Vergleichbares anbieten. Große Immofirmen könnten ja intern anbieten müssen. Aber Sie haben Recht, ich bin hier im Thema noch nicht mal Student. Ich nehme alles zurück was ich gegen Sie gesagt habe.

@all: Ich habe ja oben die TAG angesprochen. Im aktuellen Bericht für 2022 werden auf Seite 39 die Verkäufe 2021 und 2022 dargestellt. 2021 gab es noch einen Buchgewinn von fast 20% und 2022 einen Buchverlust von nur etwa 2,5%, was ich erstaunlich wenig finde. Gut das Jahr ist lang, Bewegung kam vor allem gegen Ende in die Preise. Aber das würde für mich sehr für die Immoaktien sprechen, um auch mal was Positives zu berichten. Die Preise hätten zwar nachgegeben, aber die Bewertungen der Firmen wären trotzdem realistisch, weil vorher zu niedrig.

Weiss jemand, ob die anderen Immofirmen hier ähnliche Werte erzielen. Damit ich das verifizieren kann.