Vonovia Aktie

Wie kommst Du eigentlich darauf das die Inflation und die Zinsen wieder heftig sinken werden ??
Im Februar hatten wir 8,6 % Inflation....und haben gerade erst einmal  ein Zins von 3,5%  
Energie ist auf einem Niveau angekommen wie 2019 ....weiter werden Energiepreise sicher nicht sinken.
Die Lohninflation hat gerade erst Fahrt aufgenommen.
Das die EZB heute den Zins um 0,5 %  auf 3,5 erhöht hat obwohl es eine Vertrauenskrise im Bankenbereich gibt....zeigt nur eines....die Inflation ist hartnäckig und wird die nächsten 3-5 Jahre erhöht bleiben. Da aber viele Menschen schon mit dem Rücken an der Wand kleben....kann man nicht jedes Jahr die Mietpreise erhöhen....um die 8 % Inflation. Sprich die Mieteinnahmen werden wertgemindert + Sanierungskosten + Zinserhöhungen + Verringerung des Bestandes da kaum Neubau = weniger Einnahmen    

Das Geschäftsmodell Vonovia funktioniert nur gut bei 0% Zinsen.....und das ist endgültig vorbei.  

In 2022 werden 19.760 angegeben  

1) Gerade der Umstand, dass wir im Februar 8,6 Prozent Inflation im Vergleich zum Vorjahresmonat bei einem Nominalzins von 3,5 Prozent, ergo minus 5,1 Prozent Realzins hatten spricht, unbeschadet kurzfristiger Verwerfungen, mittel- bis langfristig für Sachwerte.
Der Wert für Februar ist im Vergleich zum Vorjahresmonat zu sehen. Im Laufe des Jahres wird der Wert voraussichtlich deutlich fallen. Auf Jahressicht bleiben dann in 2023 vermutlich etwas um 4,5 bis 6 Prozent hängen.

2) Es gibt keine Vertrauenskrise bei den Banken. Gäbe es die, hätte ich meine Gelder längst bei meinen Banken abgezogen. Nur weil die Kurse gerade entweder korrigieren und/oder angesichts des morgigen Hexensabbats in die gewünschte Richtung geshortet werden und die Presse den Fall der SVB als Katalysator beschreibt, gibt es keine Vertrauenskrise. Vertrauenskrise war 2008ff. Das heute ist Kindergeburtstag.

3) Wie Du richtig (allerdings mit dem falschen Wort) feststellst, werden die Lohnabschlüsse in den nächsten Jahren einen großen Teil des aktuellen Kaufkraftverlustes eingeholt haben. Dies wird dazu führen, dass Mieten und Kaufpreise etwas weniger hoch erscheinen. Zumindest relativ betrachtet. Absolut betrachtet werden Mieten und Kaufpreise bei einer günstigeren Zinslage deutlich steigen.

4) Hinsichtlich Mieteinnahmen, Sanierungskosten, Zinserhöhungen und den Auswirkungen einer steigenden Nachfrage nach Wohnraum bei nicht im Gleichschritt steigendem Angebot und damit weiterer Verknappung hatte ich in vielen Beiträgen der letzten Monate ausführlich Stellung bezogen. Da Du mir nun erneut die gleichen Punkten entgegenhältst, scheint meine obige Aussage "Sieh es mir bitte nicht nach, aber so ganz hast Du es scheinbar noch immer nicht verstanden [...] verstanden" zutreffend zu sein.

Ich sehe die Dinge fundamental anders als Du. Wir werden in dieser Sache auch nicht auf einen gemeinsamen Nenner gelangen. Ich habe meine Ansichten geäußert und Du Deine. Ich würde es gerne dabei belassen.

Sehr gerne können wir in 24 Monaten unsere diametralen Positionen mit der dann herrschenden Realität vergleichen und sehen, wer näher dran war.  

Der erste Blick auf die Zahlen sieht besser aus als erwartet.
Der Substanzwert ist relativ hoch.

Ich habe  3 Discountzertifikate mit einem Gap von 16 mit unterschiedlichen Laufzeiten gekauft. Die Renditen sind attraktiv.  Noch abgesichert durch eine kleine Shortposition.


https://investoren.vonovia.de/news/...28-106d-4177-89cf-e3385088e05e/
 

Fällt eine Aktie so stark wie die Vonovia, kommen die Kleinanleger. Der Blick nach hinten: "Unverhältnismäßig starker Rückgang", "Die Dividende ist doch super", "Baukosten steigen, Wohnungen werden knapp, die Mietpreise werden steigen", "Die Vonovia ist langfristig finanziert." usw.
Leider sind diese Argumente alle heiße Luft, warum das so ist, hat Nudossi schon beschrieben. Das Geschäftsmodell der Vonovia ist in einer Hochzinsphase nicht nachhaltig. Sicherlich hat die Vonovia einen inneren Wert, der sich aus dem Marktwert der Wohnungen abzüglich der Schulden ergibt. Ob der bei 20€ liegt weiß kein Mensch. Mag sein, dass das ein Boden ist. Nur warum in diese Aktie investieren? Die Kosten steigen heftig auf allen Ebenen, die Politik wird nicht zulassen, dass die Mieten schneller steigen als die Inflation. Die Vonovia fängt ja jetzt schon an die Kapitalstruktur umzustellen, um Liquidität für den Schuldendient freizuschaufeln. Expansion (Kauf/Bau/Sanierung) wird es auf absehbare Zeit nicht geben. Kurzum: Die Bude schrumpft, Kleinanleger glauben der Markt hat eine übertriebene Schrumpfung eingepreist. Da halte ich es wie Buffet, warum die ausgebrannte Zigarre aufheben, um noch einen letzten Zug herauszuquetschen?  

Man kann den EPRA Wert leider in der Anlage schlecht lesen.

2021 / 2022
EPRA NTA pro Aktie in €**   62,63   57,48


Von einer Finanzierung von 1,5 % bei einer Laufzeit von 7 Jahren können viele Häuslebauer nur träumen.

Auszug

"Mit 45,1 % sinkt der Verschuldungsgrad LTV leicht (2021: 45,4 %). Das im Vergleich zu den Vorjahren höhere Zinsniveau hat Auswirkungen auf die Refinanzierungskosten des gesamten Immobiliensektors. „In diesem herausfordernden Umfeld kommt es uns zugute, dass wir unser Finanzmanagement stets aktiv vorantreiben“, sagte Philip Grosse, Finanzvorstand von Vonovia. Vonovia hat zuletzt im November 2022 nachhaltige Social und Green Bonds mit einem Gesamtvolumen von 1,5 Mrd. € erfolgreich am Markt platziert, um bestehende Anleihen zu refinanzieren und weitere Verbindlichkeiten zu reduzieren. Die Ratingagenturen Moody’s und Standard & Poor’s bestätigen dem Unternehmen eine hohe Kreditwürdigkeit mit einem Rating von „Baa1“ bzw. „BBB+“ und einem stabilen Ausblick. Die Finanzierungskosten liegen durchschnittlich bei 1,5 %, die Laufzeit der Verbindlichkeiten bei 7,4 Jahren."

https://investoren.vonovia.de/news/...28-106d-4177-89cf-e3385088e05e/  

Dividende 85ct....na das hat der Kurs heute schon geschafft .
Hatte eigentlich vor hier die Position weiter aufzubauen....das hat sich de facto erledigt.
Aussteigen? Zu spät bei 60% minus also auch sch.....
Ergo liegen lassen und neue Chancen suchen.

Die grüne Säule ist relativ hoch. Unter 20 hat jemand kräftig eingesammelt.



 

Die 1,5% beziehen sich auf den Gesamtbestand der aktuell ausstehenden Anleihen. Da kann einem Angst und Bange werden. Die Rendite aktueller Vonoviaanleihen liegt bei ca. 4-5%. Ewig langfristig ist die Vonovia auch nicht finanziert, Duration 7,x Jahre. Sollten die Zinsen auf dem Level bleiben, wird es richtig finster.  

Was ich nicht verstehe, warum hier alle auf die Aktie so abgehen. Ihr glaubt an die Überlebensfähigkeit der Vonovia? Dann kauft doch Anleihen, die rentierten bei über 4%, mehr als euch Vonovia als Dividende zahlen wird. Zumal viele ja von sinkenden Zinsen und einem steigenden Aktienkursen ausgehen, auch dann steigen die Anleihenkurse. Also: Warum die Aktie anstatt eine Anleihe?  

Nach dem letzten S&P Ratingbericht ist die Liquidität gut und die Verschuldung im Rahmen eines Investment Grades. Die Reduzierung der Dividende ist m.E. ein Anzeichen, dass man dieses Rating auch behalten möchte.


11.11.2022

Research Update: Outlooks On Vonovia And Deutsche Wohnen Revised To Stable On Tougher Market Conditions; 'BBB+' Ratings Affirmed

Auszug

"The company's good cash position, free operating cash flow (FOCF) generation, staggered debt
maturities, and debt covenant headroom should limit risks related to debt refinancing and its
interest coverage ratio. In addition to a healthy cash position (€1.2 billion as of Sept. 30, 2022)
and a large available revolving credit facility (€3.2 billion), the company will significantly reduce
capex and investments in 2023-2024 and generate more FOCF to repay its upcoming bond
maturities, limiting the need to raise new expensive debt.
Additionally, Vonovia's overall debt maturities are manageable given their length (7.7 years on
average) and staggered nature, with no more than 10%-11% debt (about €3.5 billion-€4.5 billion)
maturing each year. We also recognize some flexibility toward dividends, which could either be
distributed in shares or suspended in case of stress. We do not expect financial covenant
breaches or for headroom to become very tight, despite the risk of valuation declines, since the
company's ratio headroom would be sufficient to address a more than 30% decline in fair value
and 194% increase in interest charge in the short term, which we view as unlikely"

https://ir-api.eqs.com/media/document/...-2022.PDF?disposition=inline  

Discountzertifikate bieten je nach Cap höhere Renditen als Anleihen.  

Sicherlich ist es sinnvoll, dass Geld beisammen zuhalten, wenn ich weiß, dass die Kosten stark steigen werden. Es ist auch ein Signal an die Anleiheninvestoren, die man zulasten der Aktionäre beruhigen möchte. Wenn das Rating stabil bleiben soll, muss gespart werden. Meiner Meinung nach ein weiterer Grund, der Vonovia lieber Fremdkapital zur Verfügung zu stellen als Teil des Eigenkapitals zu werden.  

"Von einer Finanzierung von 1,5 % bei einer Laufzeit von 7 Jahren können viele Häuslebauer nur träumen."

Ich gehe mal davon aus, dass auch Vonovia davon nur träumen kann.

Mit den 1,5% sind denke ich die durchschnittlichen Kosten gemeint = über alle Schulden gerechnet, inklusive der wärend der 6n Jahre Nullzinspolitik aufgenommenen.
Damit sind die Kosten von 1,35% auf 1,5% raufgegangen in nur einem Quartal.
Die Kosten der neu aufgenommenen Anleihen in Q4 22 kann man ja nachlesen auf der Webpage sind knapp unter 5%.

Ist geschickt formuliert, soll wohl bewusst den Eindruck ermitteln als wenn man jetzt noch zu 1,5% finanzieren könnte.  

sehe das ganze genauso....die heutigen gemeldeten Zahlen  zeigen ja auch schon die Richtung.
Über kurz oder lang werden wir Kurse unter 10 Euro sehen....
Nach meinen persönlichen Einschätzungen ist die Vonovia-Aktie im aktuellen Umfeld max 6-7 Euro wert.  

Einfache Theorie und schwere Praxis:

Verluste realisieren und Gewinne laufen lassen.

Schlechtem Geld kein gutes hinterherwerfen.

Nicht ins fallende Messer greifen.

Sich nicht in eine Aktie verlieben.

The trend is your friend.  

Niemand interessiert die Meinung wenn man Buffett falsch schreibt  

Die Mieten steigen weiter, weil jede Neuvermietung an den aktuellen Mietspiegel angepasst werden.
Leerstand um 2 % also vollvermietet
Sparprogramme und Neubaustopp.

Die Zinsen steigen noch 2x 0,25 %
Dann ist Schluss.
Ansonsten stirbt Italien und die halbe EU Wirtschaft.
Die Inflation wird in Kauf genommen.

Ich habe bei LEG und Grand City Property erste kleine Position gekauft.
Nur meine Meinung, kein Rat zu irgendwas.  

"Das Geschäftsmodell der Vonovia ist in einer Hochzinsphase nicht nachhaltig."

"Sollten die Zinsen auf dem Level bleiben, wird es richtig finster"

Das wirft die Frage auf, warum das früher ging, als die Zinsen sogar noch höher und die Mieten niedriger waren. Auch da war es üblich und normal, die Immos mit Darlehen zu finanzieren.

Bei einem ltv von 45% ist noch etwas Luft, bevor die Pleite droht.  

Leitzins steigt – Märkte erwarten Ende der Serie von Erhöhungen
Die Notenbank erhöht den Leitzins erneut, verzichtet aber auf Signale für weitere Schritte. Investoren rechnen bereits mit einer Trendwende. Die Beschlüsse und Reaktionen im Überblick.

https://www.handelsblatt.com/finanzen/geldpolitik/...en/29042758.html  

Ich habe den Eindruck, dass das Management von Vonovia die Finanzen "im Griff" hat.

In inflationären Zeiten kauft man Substanzwerte, die nicht beliebig vermehrbar sind und shortet Anleihen wie den Bund Future.
Sanierte Wohnungen sind knapp. Einige Rohstoffe sind knapp.
Mit einem Zinsfuture Short erzielt man die Rendite.  

das mit den Zinsen sehe ich genau so! Früher waren die Zinsen auch höher und Immobilienkonzerne konnten damit leben.
Vor 2 Jahren hat niemand geglaubt dass es überhaupt mal wieder Zinsen gibt und jetzt schreiben so 'Alleswisser', dass die Zinsen 7 Jahre hoch bleiben!
Der Kurs heute ist einfach durch Bashing runtergeprügelt. Vonovia gab es nie unter einem KBV von 1, nur jetzt plötzlich! Ich glaub jetzt nicht, dass sich Wohnen/Vermieten als Geschäftsmodell erledigt hat. Mieten wird eher steigen, da die Immobilienpreise sicher viel weniger fallen werden, als sich das viele wünschen! Auch Zwangsversteigerungen gibt es immer noch keine, weil Immos auch gut über den Markt verkauft werden können. Es kommt also erst gar nicht soweit!
Zudem zahlt man jetzt für Vonovia einen Preis von Anfang 2014, allerdings bekommt man nun Deutsche Wohnen auch noch dazu in Vonovia. Wenn ich in Immobilien investieren wollte, dann lieber aktuell in Vonovia, alleine aus dem KBV, denn da kaufe ich die Immobilie mit einem Abschlag von 60%. Zudem hab ich sofort eine Eigenkapitalquote bei der Immobilie von 40%, da das ja die EK-Quote von Vonovia ist.
Und zu solchen Spinnern hier, die schreiben, Vonovia sei 6-7€ Wert, kann ich nur sagen, wow, hast du wenig Ahnung, denn der Markt sieht Vonovia aktuell bei ca. 20€ und deine Ansicht wird vom Markt nicht geteilt, nicht mal im Ansatz, sonst wäre die Aktie schon bei dem Kurs.  

Natürlich ging es früher, da der Preis für Wohnungen ein anderer war. Die Gagfah hat vor ca. 20 Jahren tausende Wohnungen in Dresden für nen Appel und n Ei gekauft. Die Inflation fand doch schon lange statt bei den Vermögenswerten. Das dreht sich gerade. Vonovia hat im letzten Jahr einen Verlust erzielt, da die Wertberichtigungen sich bilanziell auswirken. Wenn die Preise massiv korrigieren, kann sich eine Wohnung auch bei 8% Zins rentieren. Nur leider sitzt die Vonovia ja bereits auf den permanent im Wert nach oben korrigierten Vermögenswerten