Vonovia Aktie

Wärmepumpe, also Neubau!

Da wirst du nichts, bzw. wenn du was findest ist die Miete sauteuer!!! Da meisten Neubau, im Übrigen werden noch jede Menge Neubauten mit Gasheizung gebaut!

Gasheizung ist noch lange nicht tot, genau wie Ölheizung!

Bosch will glaube ich 2027 eine Wärmepumpe mit ner Grundlast von 75 Grad rausbringen, dann wird auch für Altbauten interessant. Zur Zeit ist das Käse für Altbauten und ohne Solaranalage.

Klappt bei Neubauten und selbst da ist der theoretischen Stromverbrauch teils erheblich niedriger als der praktische.

Noch dazu wo die Wärmepumpen nach ca. 15 Jahren am Arsch sind.

Alles soll elektrifiziert....Heizen, Mobilität...da wird Strom nicht billiger, wenn überhaupt in Zukunft zur Genüge vorhanden.

Gruß  

Kumpel ist Schornsteinfeger.

Der bekommt das hin und wieder mit, das in Altbauten Wärmepumpen eingebaut werden und die Leute dann mit einem kalten Arsch in Ihrem Haus/Wohnung sitzen.

Da ist nix mit morgens aus'em Bett und gemütliche 20 Grad, da sind 16-17 Grad. Dann wird an der Heizung rumgespielt und die Wärmepumpe läuft auf Dauerfeuer. Da sag ich mal herzlichen Glück Wunsch zu der Stromrechnung!!!! Das sag im Übrigen auch meine Hausverwaltung!!!!

Gruß  

Die Immobilien sind abbezahlt und somit schon lange im Bestand (folgere ich daraus). Das heißt dass dort gut Buchgewinne und mit dem großen Anstieg von Mieten (je nach Raum) du zeitlich gut profitiert hast. Investitionen in die Immobilien, selbst mit den Förderprogrammen und Co. Kosten Geld unterm Strich. Du hast leider keine Rendite genannt, deshalb kann hier niemand persönlich ein Risk/Reward davon überprüfen (Zustand/Abnutzung fehlt ebenso).

Zusätzlich liegen wir zurzeit in einer extrem überdurchschnittlichen Wertentwicklung von Immobilien und ebenso (aber nicht so enorm) bei Mieten. Wie schon zuvor geschildert gehe ich ebenso von einer Knappheit von Immobilien mittelfristig zu mindestens aus. Die Pflichten als Vermieter die bereits bestehen und ggf. noch weiter kommen, muss man ebenso einpreisen. Das heißt das nun Opportunitätskosten auf die  Kapitalrücklagen, die Ausfälle und so weiter und so fort ebenso berechnet werden müssen. Du kannst gerne mal deine komplexe Kalkulation der Mietrendite hier teilen mit allen Kosten usw. und dann können wir schauen wie sich das hält wenn man derzeitig Immobilien kaufen würde und ob dein Risk/Reward stimmt. Das würde das Forum echt bereichern ;)

Ältere Leute mit vielen Mietimmobilien werden wohl zukünftig diese Abstoßen für die Rente oder auch sterben (Verkauf z.T. somit der Erben). Zusätzlich werden diese auch verkauft, weil man die Zwangsumbauten sich wohl nicht leisten kann oder will meiner Ansicht nach. Nicht viele Immobilien sind derzeit "Barrierefrei", der Bedarf davon steigt aber mit immer mehr Rentnern. Ich sehe keinen Grund warum ich derzeit für nicht mal eine Handvoll % Rendite (voraussichtlich) vermieten sollte.  Dort gibt es attraktivere Investments die kein Kapitalnachschuss fordern. Ich sehe bei vielen Immobilien einen immensen Kapitalbedarf für die Zukunft. Derzeit mit der Geldverknappung natürlich suboptimal.    

und werden in Zukunft mehr
Wohnung gebraucht als gebaut werden. Das ist für mich genug Info.....immer schön die Einwanderung im Auge behalten!

Hab noch nie auf Kredit eine Immo gekauft.  Kaufpreis wird überwiesen und fertig.

Risk/Reward Mist....so wird das nix!

Alleine die Buchgewinne an Preissteigerung der Immos sind Teils bei 200% auf den von mir bezahlten Kaufpreis + Miete. Was interessiert mich da wenn die VK-Preise mal 30-50% korrigieren, will ja eh nicht verkaufen!

Gruß





 

aber schon Recht....die letzten Immokäufe von mir liegen 7 Jahre zurück. Was preislich in den vergangen Jahren abging ist schon Wahnsinn.

Kaufpreis: Jahreskaltmiete=Jahre nach denen die Immo durch Mieteinnahmen bezahlt ist

Da hab ich nie über 15 Jahre gekauft...
Mietpreisbremse liegt bei uns in der Region bei 6,50Euro/kalt, da hab ich auch immer drauf geachtet beim Kauf, das ich da noch 2-3 Euro Luft zu den 6,50 Euro hatte.
Bei Auszug des alten Mieters wird/Wurde die Qm-Miete dann nach oben angepasst und schwupps verbessert sich die Rendite noch mal um 30-40 %.

Und immer schön renovieren, schönes Bad, Bodenbeläge usw. beim vllt zukünftign Verkauf der Wohnung setzt du dich von den anderen angebotenen Wohnungen positiv ab.

Gruß
 

...nicht vergessen, Vonovia hat bereits am 4.11. berichtet und ein FFO1 von 2000-2100 für dieses und nächstes Jahr prognostiziert wovon 70% als Dividende abgehen werden. Also etwa 1,75 Euro pro Aktie. Im Folgejahr ca. 5% niedriger. Der Immosektor dürfte heute wegen TAG fallen da die ihre Dividende streichen, aber Vonovia hat bereits kommuniziert dass sie das nicht machen werden.  

gab es doch bereits bei vielen Aktien schon  

Genau das was ich versucht habe zu sagen:
die Buchgewinne von Immobilien sind natürlich süß wenn man schon länger hält. Die historischen Renditen sehen aber nicht so schmackhaft aus. Ich denke die Überrendite wird kompensiert werden müssen, das muss aber natürlich nicht geschehen.
Zusätzlich sind die Anforderungen an Vermieter und Immobilienbesitzer voraussichtlich steigend, wobei die Mietpreise gedeckelt sind. Das heißt also die Renditen werden voraussichtlich sinken meiner Einschätzung nach.
Du hattest keine Rendite genannt außer eben die 15 Jahren mit den Kaltmieten, das sind 4,7% Rendite p.a.
Das ist meiner Meinung nach zu wenig, selbst wenn du einige Jahre "gewinnen" kannst und somit die Rendite steigerst.

Ich habe Vonovia heute nachgekauft.

Keine Anlageberatung  

ist eine weit verbreitete Daumenregel. Das ist völlig legitim. (Vor Fremdfinanzierungskosten) Ist auch das Equivalten zum KGV von 15. Das wird auch weitestgehend in Investmentkreisen akzeptiert.

Hier schrieben ja schon manche, das VNA das hybride Geschäftsmodell fährt, Einnahmen mit Mieten zu generieren und auf eine Werterhöhung zu spekulieren. Zweiteres kann natürlich die Rendite nochmals erhöhen. Und die Historie zeigt, dass man sich langfristig wohl darauf einlassen kann. Auch wenn es schwer berechenbar, weil nicht sicher prognostizierbar ist.

PS:  auf die 4,7% kommt man, wenn man Zinseszins ansetzt? Ich weiss nicht, ob das hier zielführend ist, da die Rendite hier ja nicht in beliebig kleiner Quantelung sofort wieder angelegt werden kann. Ich komm auf 6.7, wenn man die Rendite direkt rauszieht.
Und wenn es so wäre, müsste man monatsweise rechnen, da der Geldeingang ja so erfolgt. Also die Zahl ist hinten und vorn unrund.  

https://app.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/...ich/28825910.html  

von hemmungslos überteuert wird"s jetzt 10 % billiger .... und deswegen fällt die"" Immobilie Vonovia """um 60 % .... und ja ..bei der ING gibt"s jetzt für die Kröten 0,5 % auf 2 Jahre ... da haben wir doch Konkurrenz ohne Ende .....:-)  

Die Immobilienpreise sinken ja nicht mal um 10%, es wird gewarnt, sie könnten sinken. In den meisten Städten sind sie allenfalls nicht gestiegen, gerade da, wo Vonovia investiert ist. Und wenn man ein paar % hier und dort mit der Steigerung - allein die letzten 2 Jahre - betrachtet, dann kommt einem der Kursabschlag schon gigantisch vor. Sicher, gestiegene Zinsen machen auch Vonovia zu schaffen, aber die Mieten werden auch weiterhin steigen und das letzte Geschäftsergebnis ist ja auch nicht von schlechten Eltern. Ich bleib auf jeden Fall drin, denn wenn ich die Ehrolung von der Aussenlinie betrachten müsste, dann würde ich mir ins Knie schießen.  

"„Aber Preiseinbrüche von bis zu zehn Prozent bei Eigentumswohnungen und Eigenheimen sind durchaus möglich.“
Demnach sind die Preise für Eigenheime und Eigentumswohnungen in den 97 untersuchten Städte in diesem Jahr durchschnittlich elf Prozent gestiegen"

Lt. dieser Aussage würden die Preise also nur etwa wieder auf das Niveau vom Jahresanfang "einbrechen"...

Abgesehen davon sind EFH und ETW nicht mit MFH vergleichbar, die die ImmoAG im Bestand haben.  

die Ausschüttungsquote auch noch ändern wird, vielleicht ähnlich wie leg oder halt nur 50% vom FFO (ab dem nächsten Jahr?), dürfte aber bereits eingepreist sein, ich denke es gibt auch zu viele institutionen die von der dividende abhängig sind und mit denen möchte es sich vonovia bestimmt auch nicht verscherzen  

und kann so die Mieterträge kräftig steigern.
Ich sehe da wenig Gefahr. Allerdings sind die Aussichten Gering das V. die Marke um 30 € in diesem Jahr überschreiten wird.  

Vielen dank, das hatte ich gar nicht berücksichtigt bis jetzt.
Ich finde aber generell, dass eine Rechnung von Immobilien sehr komplex ist. Da z.B. ebenso Opportunitätskosten auf die Rücklagen berücksichtigt werden müssten.

In dem Buch "Kaufen oder Mieten" von Gerd Kommer wurde ebenso die historische Wertentwicklung von Immobilien betrachtet. diese liegt z.B. von 1970-2020 in Deutschland bei 0,6% p.a.; 1970-1980 bei 1,2%; 2001 bis 2010 bei -1,4%.  Und 2011 bis 2020 bei 5,3%. Von dem realen Wert jedoch.
Max. kumulativer Preisrückgang bei -30% (2009) und Anteil Jahre mit neg. realer Preissteigerung bei 49% (1970-2020). Alles in lokaler Währung betrachtet zusätzlich.
In dem Buch wird die Wertentwicklung näher Erläutert (eben aber nicht das Vermieten mitunter), die Problematik liegt immer in der Vergleichbarkeit der Immobilien. Da in den letzten Jahrzehnten viele Neuerungen bei Immobilien gekommen wie z.B. Isolation, bessere Bäder, ist es sehr schwer akkurate und vergleichbare Daten zu finden. (Immobilien werden z.T. stetig aufgerüstet und die Kosten für Handwerker usw. sind nur sehr schwer einsehbar. Zusätzlich sind Markttransaktionen nicht einsehbar, nur weil auf Portal X steht heißt es nicht, dass X gezahlt wurde. In München wurde z.T. sogar mehr gezahlt wie man hört)
Die "Faustregel" mit der 15 berücksichtigt aber z.B. Ebenso keine Kaufnebenkosten und wiederum Verkaufskosten.

Allgemein meine ich : die Wertentwicklung der letzten Jahre ist extrem gewesen und sehr untypisch für Immobilien. In der *Theorie* basierend auf den zurückliegenden Renditen müsste diese extreme Rendite kompensiert werden.
Wobei ich ebenso der Meinung bin, dass es viel zu wenig Wohnraum gibt und der bestehende Wohnraum noch viel Ausbaubedarf hat.  

...positive Nachrichten werden vom Markt ignoriert weil der gesamte Sektor negativ kommentiert wird: https://de.marketscreener.com/kurs/aktie/...ent-42395020/?countview=0

Das bedeutet, dass die Fälligkeiten bis übernächstes Jahr geregelt sind und es somit nicht zu einer KE kommen wird, und dass die Divi zumindest im nächsten Jahr sicher sein dürfte. Sie kommen mit dieser Meldung nach dem TAG-Schock raus um den Markt zu beruhigen dass Vonovia eben nicht diese Refinanzierungssorgen hat - und werden mit dem Sektor abverkauft. Tja.  

So wie bei TAG? Von 7 Eur auf 5,70 macht 18% die nicht eingepreist waren .. und ich war dabei *an kopf greif*  

Ja, auch über Instandhaltungskosten haben wir nicht gesprochen, die in der Daumenregel meinem Gefühl nach aber grundsätzlich mit eingehen. Wobei ... man rechnet mit 2% Kaufpreis Instandhaltungskosten pro Jahr. Das würde selbst 6% sehr abschmelzen, und bei Fremdfinanzierung (also Kredit) dürfte damit der Profit verflogen sein.
Gott sei Dank nutze ich meine Immobilie selbst und schreibe die Hälfte des Kaufpreises als Lebensqualität ab. Mit dieser Abschreibung dürfte ich womöglich nahe an den tatsächlichen Buchwert rankommen.  

"15 Jahreskaltmieten  
ist eine weit verbreitete Daumenregel."

Bedeutet z. B. bei 7€/qm nettokalt einen Preis von 1.275 €/qm.

Die Mieten in Berlin liegen im Schnitt in dieser Region. Für den o.a. Preis etwas kaufen zu können, ist aber völlig illusorisch.  

von TAG hab ich bewusst die finger gelassen, mir kam es schon spanisch, dass sie eine Kapitalerhöhung machten aber gleichzeitig betonten dass sie die Dividende in gleicher höhe (bzw. um die kapitalerhöung angepasst) zahlen wollten, das passte für mich nicht zusammen  

 

Soweit ich mich recht entsinne waren die Instandhaltungskosten bei ~1-2% p.a. von dem *Gebäudewert* in dem Buch. Falls du aber die genauen Zahlen willst mit Quellen, dann kann ich dir empfehlen das Buch mal zu kaufen oder auszuleihen und zu lesen. Dort gibt es viele Aspekte und auch Daten für eine "rationale" Entscheidung.

Insgesamt rechnet sich das mit den Immobilien zurzeit gar nicht:
-3%*((100-Steuersatz)/100) Zins (je nachdem wie man abschreiben kann von seinem Steuersatz ist das abzuziehen) Die Zinszahlungen sollten aber auch weiter Sinken über die Zeit
+ 2%*(Steuersatz/100) afa (Kaufkoste+Nebenkosten-Bodenwert)
+ 0,6% p.a. positive Wertentwicklung (historisch betrachtet)
- 1,5%*0,75 vom Kaufpreis (-> z.B. 75% Gebäudewert vom Kaufpreis)
+ 3,3-6,7% Mietrendite (wobei das zurzeit wohl unrealistisch ist mit Faktor 15, bei mir in der Gegend ~ Faktor 30! -> also die Hälfte davon) Zusätzlich wurden hier die Nebenkosten nicht angesetzt
- X% nicht Umlagefähige Kosten durch die Vermietung + Mietausfälle
- Y% Opportunitätskosten auf Rücklagen

Ich schlussfolgere daraus, dass nur Leute mit hohen besteuerbaren Einkommen die "maximale" positive Rendite rausholen. Aber eine Erwartbare Rendite ist historisch betrachtet nicht sehr gut wenn ich zurzeit privat als Mieter einsteige... Andererseits die Wertentwicklung der letzten Jahre ist eine ganz andere Welt von der Rendite
Keine Anlageberatung.  

Instandhaltung in der Größenordnung von 2% vom Gebäudewert pro Jahr ist deutlich zu hoch angesetzt
und ist m. E. kein Renditekiller, sondern ja nach dem wie Instandhaltung realisiert wird eher ein Beitrag
zur Renditesteigerung.....JKM und Mietfaktoren um 22-25 sind immer noch viel mehr als das, was Du bei
der Bank für Dein Cash bekommen kannst. Vielmehr bekommst Du doch raus, wenn es nicht einmal Dein
Geld ist, was eingesetzt wird...meine Meinung, aber auch meine realen Investerfahrungen...  

Mein Halbwissen kommt eher von der Seite der selbstbewohnten Immobilie und um das zumindest teilweise betriebswirtschaftlich in Relation zu setzen. Man kauf ja nicht um jeden Preis.

Am Eigentum gibt es nicht wirklich eine Renditesteigerung. Lediglich über Effizienzgewinn ... und auch dort rechne ich mit einem ROI von 15, wenn ich über PV nachdenke.

Nur mal, um das ins Verhältnis zu setzen.