Vonovia Aktie
Ich versuche mir nur ein Bild davon zu machen,um wieviel % die die Mieten erhöhen müssen pro 1% Refinazierungskostensteigerung"
Das wird nicht funktionieren, wenn Du die Struktur der Anleihefälligkeiten nicht in die Rechnung einbeziehst.
Denn bei einer Anleihe mit festem Kupon gibt es keine Zinserhöhungen vor der Fälligkeit. Ob Du da also mit 1% oder 10% rechnest, ist egal.
Und wo der Zins variabel ist, muss man die Zinsswaps in die Rechnung einbeziehen, die zum hedging genutzt werden. Dafür fehlen Dir aber die genauen Daten.
Sicher kann man ganz theoretisch da viel rechnen. Nur hat das nicht viel mit der Realität zu tun. Und führt daher in die Irre.
Völlig richtig.
Die Anleihen, die in den kommenden Jahren fällig werden, stammen zumindest zum Teil noch aus Zeiten vor der Geldschwemme und könnten vielleicht sogar günstiger refinanziert werden.
Die 500- 700 Mio ergeben sich, wenn man davon ausgeht, dass alle Schulden von VNA ab sofort mit 1% mehr verzinst würden.
Was vollkommen abwegig ist.
Bei den 700 Mio werden sogar die latenten Steuern mit eingerechnet...
Wenn überhaupt müsste man versuchen zu berechnen, wie sich die Refi Jahr für Jahr darstellen könnte und wie sich parallel dazu die Mieten entwickeln müssten. So könnte man sich zumindest annähern.
wie werden die Assets eines Wohnungskonzerns eigentlich bilanziert?
Nimmt man die Wohnungen zum Einkaufspreis in die Bilanz und schreibt jährlich den Buchverlust ab?
Oder lässt man irgendjemanden den Marktpreis für jede einzelne Immobilie schätzen?
Gruß
Wenn der Refinanzierungszins um 1% steigt auf die kompletten Schulden - dass der anfangs weit weniger stark steigen wird als der Marktzins ist klar, weil die festverzinslichen Dinger nicht alle auf einmal auslaufen und gleichzeitig refinanziert werden müssen .
Ist in meinen Augen halt ne Zinsenwette, ist das eine längere Zinserhöhungsphase wird sie der Marktzins einholen und natürlich wird der Refinanzierungszins irgendwann höher sein als der Marktzins, wieviel kommt aufs Rating an.
Ich seh halt nicht wie die in den nächsten Jahren die Schulden runterbringen wollen damit sie der Marktzins nicht einholt bei diesem FFO ,zumindest ohne Divistreichung oder Immoverkäufen. Ist doch nicht auf Dauer vermittelbar, die Mieten da jedes Jahr zwischen 7-10% erhöhen zu wollen nur weil man Mist gebaut und sich überschuldet hat.
was glaubst du denn wie hoch die Leitzinsen steigen werden? Angesichts der immer stärkeren Rezessionsängste
und der hohen Verschuldung mancher Länder könnte ich mir gut vorstellen, dass die Zinswende eher kosmetischer
Natur sein wird...
Oder lässt man irgendjemanden den Marktpreis für jede einzelne Immobilie schätzen?"
Beides.
Es wird regelmässig abgeschrieben, aber auch neu bewertet. Wobei natürlich nicht jede Immobilie einzeln bewertet wird.
Das geht auch gar nicht, da Mieterhöhungen im BGB begrenzt sind.
Aber im Lauf der 10 Jahre, die Deiner Berechnung zugrunde liegen (da Du auf die gesamten Schulden rechnest), werden Erhöhungen möglich sein, die auch eine erhöhte Zinslast tragbar machen.
Und woraus leitest Du ab, dass VNA sich überschuldet hat. Der ltv liegt bei 43%...
"natürlich wird der Refinanzierungszins irgendwann höher sein als der Marktzins"
Auch das verstehe ich nicht. Was ist damit gemeint?
Ich würde noch um die Frage ergänzen, wie sich eine Leitzinserhöhung auf langfristige Finanzierungen überhaupt auswirkt.
Denn das sind zwei völlig verschiedene Dinge.
Wir sind 10 Jährigen US-Anleihen schon bei 3,5% - klar US, Tendenz weiter stark steigend - wir hinken hinterher in Europa und ob diese Zinserhöhung in Europa überhaupt machbar sind ist die 2te Frage.
Aber ich geh schon aus dass man für Unternehmensanleihen wieder um die 5-8% bekommen wird in einiger Zeit, zumindest in den USA und eigentlich auch bei uns falls man die Inflation wirklich ernsthaft bekämpfen will.
Wie geschrieben, die Zinskosten laufen langsam hinterher, weil Stück für Stück am Markt refinanziert werden muss und werden den Leitzins irgendwann überholen da Unternehmsanleihen natürlich nen Risikoaufschlag am Markt brauchen.
Selbst wenn ich da optimistisch wäre und sage die packen die Mieterhöhungen um diese Kosten reinzuholen, sollten die und damit auch die Dividende ja auch mitsteigen weils als Geldanlage ja konkurieren muss bei der Verzinsung. Ich seh das ganze ähnlich kritisch wie der Markt.
Ist deshalb in meinen Augen genau das Gegenteil von dem was man eigentlich erwartet bzw sucht - je stärker die Inflation, je stärker die Zinsschritte der Notenbanken, je stärker die zukünftigen Kosten für Vonovia und umso unwahrscheinlicher zukünftige Dividenerhöhungen um mit steigenden Anleihezinsen konkurrieren zu können. Die Aktie ist in meinen Augen quasi nen Optionsschein mit mehrfach Hebel auf sinkende Inflation - quasi das Gegenteil was man von ner Immobilie erwartet, also Inflationsschutz.
Keine Frage, es gibt Sprüche wie "Immobilien sind Betongold", aber nicht alles glänzt, was eben nicht scheinen kann. Leerstand niedrig halten, nur damit es auf dem Papier gut erscheint, unsinnige Kostenerhöhungen, kann mich gar nicht mehr erinnern wie oft Thermostate umgetauscht wurden, weil Anbieter erneut gewechselt wurde. Ich werde Vonovia nicht anfassen, nicht einmal mit einer Kneifzange.
Es gebe noch viel mehr aufzureihen, aber nun ja muss jeder selbst wissen. Unsinnig ist der Immobiliensektor schon lange hier in Deutschland. Während man sich eine Villa in einem anderen Land leisten kann, kann sich der Mittelstand nicht mehr Immobilien in Deutschland leisten.
Und Vonovia ist sicher nicht die einzige Immobilienfirma, die einfach nicht vernünftig ethisch wirtschaften kann.
Und dann berechnet, was passiert, wenn die bei Fälligkeit alle mit 3% Zins gerollt würden. Das kann man mit zig Varianten machen, wenn man Zeit und Lust hat.
Diese Anleihen machen mit rd. 25 Mrd Volumen etwa die Hälfte der Schulden aus. Der Rest sind vermutlich Darlehen und nicht börsennotierte Papiere, deren Kupon nicht bekannt ist.
Auf die 25 Mrd fallen p.a. Zinsen von rd. 300 Mio an. Unterstellt man ab Fälligkeit 3%, ergäbe sich ab 2024 jedes Jahr ein Mehraufwand von ca. 50 Mio über die nächsten 10 Jahre.
Ist natürlich eine rein theoretische und ganz grobe Modellrechnung und ohne Gewähr für die Richtigkeit. Aber vielleicht hat jemand Lust, das zu vertiefen...
- Man kann Schulden auch Stück für Stück tilgen (irre, ne krasse Idee, nur für schwäbische Hausfrauen geeignet)
- Mieten können steigen (soll schon Mal vorgekommen sein, also sagt man zumindest am Stammtisch, unter vorgehaltener Hand)
Aber gut, die EZB wird gaahahaanz bestimmt bis nächstes Jahr die Zinsen auf über 3% anheben... Die Welt geht unter... Bestimmt.
Außerdem lese ich gerade das 0,5 % der Vonovia Aktien leerverkauft worden sind. Die muessen aber auch irgendwann wieder zurueckgekauft werden.
Dass die Immobilienpreise fallen werden glaube ich nicht so recht. wenn man sieht wie die Geldpolitik der EZB immer verworrener und hilfloser wird .Die Schuldenlast einiger Eurolaender explodiert.
Die Mieten werden aufgrund der Inflation wohl etwas starker steigen muessen.
Das ist der Ultra-Bull-Case -3% ist weniger als ich für US-Staatsanleihen bekomme, die Schweiz hat auch grad nen Zinsschritt gemacht - 3% wär historisch super-niedrig.
Ausserdem kann man sich über swaps auch jetzt schon niedrige Zinsen sichern. Die Frage ist da aber, ob sich das rechnet.
Ich sehe das jedenfalls relativ entspannt.
Die Immobilien die Vonovia besitzt sind absolute Mangelware. Auf eine leere Wohnung kommen ueber 100 neue Bewerber! Wo soll da eine Blase sein. Neu gebaut wird aufgrund der bekannten Tatsachen bald gar nichts mehr.
Vonovia hat den qm Immobilie mit 2400 € in den Buechern.
Es gibt viele Leute die gerne eine Immobilie kaufen würden, weil sie das Vertrauen ins Geld verlieren. Ganz ohne Kredit.
Und die Zinsen steigen. Aber nur solange bis die Wirtschaft absaeuft.
Ich würd das nicht relativ entspannt sehen nach 2008 oder aktuell Evergrande etc. Die sollten schnellstmöglich nen Teil der Immos verkaufen um die Schulden runter zu bringen solangs dafür noch annährend Rekordpreise gibt. Wenn die Zinsen auf absehbare Zeit steigen werden auch die Immopreise bröckeln und dann werden auch die Banken nervös, wenn die Sicherheiten weniger wert werden.
Dann bring mal die Quelle, wo die EZB den Zinssatz für 10-jährige Anleihen festlegt...
Siehe hier:
https://www.zinspilot.de/finanzlexikon/...520drei%2520Zinss%C3%A4tze.
Die Europäische Zentralbank (EZB) kennt drei Arten von Leitzinsen: den Hauptrefinanzierungssatz, den Spitzenrefinanzierungssatz und den Einlagesatz.
Beim "Hauptrefinanzierungssatz ... geht es um Kredite mit einwöchiger Laufzeit"
Beim "Spitzenrefinanzierungssatz ... handelt es sich ... um kurzfristige auf Tagesbasis."
"Der Einlagesatz ist der Zinssatz, den Geschäftsbanken für ihre Einlagen bei der EZB erhalten." Also auch kurzfristig.
Eine Leitzinserhöhung hat keinen direkten Einfluss auf die langfristigen Zinsen. Es ist gut möglich, dass der Leitzins auf 5% steigt und die 10-jährigen dennoch bei 3% sind. Das hängt letztlich davon ab, wie die Prognosen für die Zukunft sich entwickeln.
Siehe auch hier:
https://www.finanzen.net/nachricht/anleihen/...ezession%2520erwiesen.
"Diese Anleihen machen mit rd. 25 Mrd Volumen etwa die Hälfte der Schulden aus. Der Rest sind vermutlich Darlehen und nicht börsennotierte Papiere, deren Kupon nicht bekannt ist.
Auf die 25 Mrd fallen p.a. Zinsen von rd. 300 Mio an. Unterstellt man ab Fälligkeit 3%, ergäbe sich ab 2024 jedes Jahr ein Mehraufwand von ca. 50 Mio über die nächsten 10 Jahre."
Die sind also mit 1,25% verzinst atm - selbst wenn ich von 3% ausginge (völlig utopisch mM.N - ich geh da lieber von 5-8 aus, im worst-case 10%+ wenns Abstufungen hagelt) - wären das 1,75% Mehrkosten.
1,75% von 25 Mrd sind bei mir 437,5 MIO Mehrkosten pro Jahr und nicht 50 - und das bei 3% und nur auf 25 Mrd von dem Schuldenberg.
Die haben einen festen Zinskupon, der sich nicht ändert, auch wenn die Zinsen allgemein steigen.
Erst wenn die Anleihen auslaufen und durch neue ersetzt werden müssen, greift ein dann ggf. höheres Zinsniveau.
VNA hat diese Anleihen gut verteilt, sodass jedes Jahr ca. 1/10 der Gesamtsumme ausläuft. Darum wird auch die höhere Zinsbelastung immer nur stückweise fällig.
Auch das sehe ich anders, da es sich letztlich um die Finanzierung von Immobilien handelt, die bei einem ltv unter 50% sogar realkreditfähig ist.
Da lagen die Zinsen schon seit etwa 2000 nicht mehr über 6%, seit 2010 sogar unter 3%.
Und die Bewertung der Immos von VNA liegt im Schnitt bei 2.400 €/qm. Angesichts des Mangels an Wohnungen, der fortbestehen wird, sicher nicht zu hoch und auch nicht gemeint, wenn die BuBa von Blase spricht.
Sind halt 2 Meinungen.