Prime Office

 

Capstone Equities Capital Management Brief an Prime Office REIT.

 

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 Sehr geehrte Herren Berger und Von Cramm,

 Capstone Equities Capital Management ("CECM") ist ein Aktionär des Prime Office REIT ("Prime"). Zur Hintergrundinformation: CECM wurde von Capstone Equities, einer privaten Immobilienfirma mit Eigenkapital in New York City, formiert. Wir haben 18 Transaktionen abgeschlossen, welche die Summe von mehr als 1 Milliarde US $ an Immobilientransaktionen übertrifft und alle Aspekte der gewerblichen Immobilien, von der Schließung bis zur Entsorgung versteht. Zu unseren Investmentpartnern zählen einige der weltweit besten privaten Eigenkapital-unternehmen, wie die Carlyle Group und Angelo Gordon sowie große Familienbüros.

 CECM ist ein Hedge-Fond des öffentlichen Marktes, der zahlreiche erfolgreiche Investitionen in unterbewerteten Unternehmen mit festem Eigenkapital in Europa & USA durchgeführt hat. Wir führten eine aufbauende Analyse von Prime's Eigenkapital durch und haben festgestellt, dass sie tief unterbewertet sind und glauben, dass das Unternehmen mehr als 6,00 EUR je Aktie wert ist. Unsere Prospektprüfung beinhaltete mehrere Reisen nach Deutschland und Gespräche mit Maklerfirmen, um Leasingraten, Kapitalisierungszinssätze, Werte von leerstehenden Gebäuden sowie eine umfassende Überprüfung vergleichbarer Verkäufe zu verstehen.

 Bis jetzt wurden wir von dem treuhänderischen Verhalten des Aufsichtsrats und des Vorstands der Prime zutiefst enttäuscht. Prime IPO'd zu einem zumeist ungünstigsten Zeitpunkt im Jahr 2011, so dass das Unternehmen unterkapitalisiert blieb. Zufolge von Personen in der Branche, wurde die IPO in einer Weise gehandelt, in dem das Unternehmen in Gefahr für weitere Ermäßigungen blieb. Nun werden die Aktionäre dazu aufgerufen, über ein Abkommen mit OCM Acorn abzustimmen, dass Aktionäre weiterhin schwächen wird. Seitdem dieses Abkommen bekannt gegeben wurde, gab es einen Kursrückgang von 11,4%, was zeigt, dass das Abkommen nicht unterstützt wird.

 Das Fusionsverhältnis ist einfach unzureichend und weitere Kapitalerhöhungen bei diesem Preisniveau sind sehr schwächend. Da der Aktienkurs heute ein 54,3% Abschlag des den angepassten NAV ist, würde es mehr Sinn für das Unternehmen machen, Vermögenswerte wie SZ Tower sogar für einen bescheidenen Rabatt des Buchwerts zu verkaufen, anstatt in ein abgeschwächtes Fusionierungsverhältnis gezwungen zu werden und dann Eigenkapital bei solch einem steilen Rabatt zu erhöhen.

 CECM fordert den Aufsichtsrat ein Investmentbanker anzustellen, um ein gründliches strategisches Alternativverfahren durchzuführen -- 1) Die Gesellschaft konnte ihre Vermögenswerte liquidieren 2) Die Gesellschaft könnte einen Geldgeber finden, der Eigenkapital in das Unternehmen anlegen würde, während die bestehenden Aktionäre rein bleiben. Wir glauben, dass das Unternehmen und sein Aufsichtsrat nicht allen angemessenen strategischen Alternativen gefolgt sind, wie bei unseren Gesprächen mit potenziellen Bewerbern belegt wurde und sollte seine AGM verzögern, bis er ein gründlicheres Verfahren durchgeführt hat.

 Es gibt zahlreiche vorgegebene Interessenkonflikte innerhalb des OCM Acorn/Prime Abkommens. Die Interessenkonflikte in diesem Zusammenschluss sind erschütternd: 1) Beide Unternehmen verwendeten CBRE, um die Immobilienvermögen zu bewerten; 2) Beide Unternehmen verwendeten Berenberg als Finanzberater für die Transaktion; 3) Während wir Alexander Von Cramm und seine Fähigkeiten respektieren, glauben wir, dass es inhärente Interessenkonflikte gibt, da er im Vorstand des neuen Unternehmens ist.

 Letztlich glauben wir, dass Prime hochwertige Immobilien in Märkten mit erheblichen Marktzutrittsschranken hat. Wir glauben fest daran, dass Prime Aktionäre ein Besseres als das aktuelle OCM Acorn Angebot machen können, welches bestehende Altaktionäre deutlich schwächen wird.

 Mit freundlichen Grüßen,

 Adam M. Chud Partner Portfolio Verwalter Capstone Equities Capital Management 545 Fifth Avenue New York, 10017 N.Y.

 

bei knapp über 4 Euro verkauft. Die Fusionsmeldung war mir nicht geheuer, insbesondere weil damals schon alles darauf hingedeutet hat, dass - trotz anderslautender Pressemitteilung - der REIT-Status verloren gehen wird. Ob man bei der neuen Gesellschaft jemals wieder auf eine Dividende hoffen kann, bleibt abzuwarten.

Ein REIT muss auf Gesellschaftsebene keine Steuern zahlen, wenn der Gewinn zu 90% ausgeschüttet wird. Dieses Privileg wird den Aktionären wohl künftig verloren gehen. Ich sehe das ähnlich wie im Post von Capitolinus: PRIME-Office hat sich wohl strategisch verannt.

Ein weiterer Kritik-Punkt ist die Verschuldung. Bei einem REIT muss die EK-Quote bei mindestens 40% liegen. Dies hat auch eine Art Sicherungsfunktion für den Aktionär. Diese Grenze wurde bereits mehrfach gerissen, wird aber bei Verlust des REIT-Status keine Rolle mehr spielen. Was mit einem Unternehmen passieren kann, wenn die EK-Quote bei etwa 20% liegt kann man gerade an der IVG sehen. Der Voprstand versucht nun irgendwie - unter dem Schutzschirm der Insolvenz - die Eigenkapitalquote auf 40% zu bringen, da man erst ab dieser Quote wieder nachhaltig kapitalmarktfähig ist. Meine Befürchtung ist, dass PRIME hier mit dem Feuer spielen will.  

3,17 EUR auf Xetra?

Weiß jemand was?

 

Analyse:

http://de.scribd.com/doc/168932585/...tal-Prime-Office-REIT-AG-Report

 

 

Danke für den Link, auch wenn ich nicht glaube, daß wir auch nur in die Nähe des genannten NAV von 6,63 EUR kommen werden, aber ca. 4 EUR sollten machbar sein. Schaun mer ma was der 24.09. so bringt bzw. die nächsten Tage bis dahin.

 

Fazit: schlimmer geht immer.  

Jetzt wir das Tafelsilber verscherbelt - SZ-Turm für 165 Mio verkauft um schuldenfrei zu verschmelzen. Da freut sich aber OCM.  

aber da es noch niemand gepostet hat....

http://www.finanzen.ch/Nachrichten/DGAP-Ad-hoc--Prime-Office-AG-845435  

Prime Office AG: Veräußerung von bis zu 2,6 Mio. Aktien bzw. rund 5,7 Prozent der im Rahmen der Kapitalerhöhung angebotenen Aktien erfolgt in einer Privatplatzierung

DGAP-News: Prime Office AG / Schlagwort(e): Kapitalmaßnahme Prime Office AG: Veräußerung von bis zu 2,6 Mio. Aktien bzw. rund 5,7 Prozent der im Rahmen der Kapitalerhöhung angebotenen Aktien erfolgt in einer Privatplatzierung

13.02.2014 / 18:00

Veräußerung von bis zu 2,6 Mio. Aktien bzw. rund 5,7 Prozent der im Rahmen der Kapitalerhöhung angebotenen Aktien erfolgt in einer Privatplatzierung

Köln, 13. Februar 2014. Im Rahmen ihrer Kapitalerhöhung gegen Bareinlagen (Barkapitalerhöhung) hat die Prime Office AG bis zu 46.588.288 neue Aktien zu einem Bezugspreis von 2,80 Euro je Aktie angeboten. Davon werden nach Ende der Bezugsfrist nunmehr lediglich bis zu rund 2,6 Mio. neue Aktien bzw. rund 5,7 Prozent der insgesamt angebotenen Aktien im Rahmen einer Privatplatzierung im Wege eines beschleunigten Bookbuilding-Verfahrens angeboten. Es wird angestrebt, dass alle neuen Aktien aus der Barkapitalerhöhung am 18. Februar 2014 geliefert und in den Handel einbezogen werden.  .......

http://www.finanznachrichten.de/...aktien-erfolgt-in-einer-pr-016.htm
 

...mal ein paar eingesammelt.

In wenigen Tagen knapp 10% des (neuen) Freefloat gehandelt. Da sehnen sich Einige nach 3,40 Euro (Bankhaus Lampe) und lesen den NAV, der zuletzt im September 2013 bei 5,70 Euro inkl. Merger gesehen wurde, demnächst neu aus.


 

...entwickelt sich gut.  

 

( Westend Ensemble in F ) zum Buchwert lt . Boerse Online von heute . Dadurch sollte sich der Leerstand von 19% und der Abschlag zum NAV von 26 % stark reduzieren . Das KGV ist mit knapp 10 ohnehin besser als bei D I C , die ja zuletzt gut gelaufen sind. Kaufurteil auch bei boersengefluester in der Gewerbeimmobilienstudie  

http://boersengefluester.de/branchen-check-gewerbe-immobilien-aktien/  

Na wer sagt's denn!! Laut www.boersengefluester.de soll es relativ schnell in Richtung der Berenberg-Empfehlung von 3,85 € gehen, wenn man Fortschritte bei der Reduzierung des Leerstandes von 19 % macht. Und da waren es nur noch 16 % nach dem jetzt bestätigten Verkauf des Westend Ensembles http://www.westend-ensemble.de/westend_palais/index.html , der seit Anfang 2013 leer stand! Dort sollten schon 400 ETW entstehen. http://boersengefluester.de/...-gigaset-skw-stahl-do-deutsche-office/  

und damit weiterer Schuldenabbau! http://www.rohmert-medien.de/news/...eschaftshaus-in-koln,135943.html  

Habe gerade gekauft.  

Hände steigen aus - gut so!  

inklusive 38 Tage Linie bei € 3,60  

FRANKFURT (dpa-AFX Analyser) - Die Investmentbank Oddo Seydler hat das Kursziel für Deutsche Office von 4,00 auf 4,90 Euro angehoben und die Einstufung auf "Buy" belassen. Das Büroimmobilienunternehmen arbeite weiter erfolgreich an seinem Portfolio, schrieb Analyst Manuel Martin in einer Studie vom Freitag. Er stockte seine Dividendenschätzungen auf./ag/edh  

Die Hamburger Alstria Office will den annähernd gleich großen Kölner Rivalen DO Deutsche Office übernehmen.

Quelle:
http://www.boerse-online.de/nachrichten/aktien/...-im-Plus-1000677509  

Von DO halte ich relativ wenig. Die Aktien sind schon vor der Übernahmeofferte deutlich zu hoch bewertet gewesen. Als PRIME Office hat man die REIT-Kriterien ständig gerissen und die Dividendenrendite (sofern man den eine erhalten hat) war auch ziemlich bescheiden im Vergleich zu Alstria oder Hamborner.

Vor allem die Dividendenrendite war für mich ein Zeichen, dass die Immobilien entweder massiv überbewertet waren, oder dass das Management keine Ahnung von dem hatte, was es tat (vielleicht sogar beides).

Ich habe die Befürchtung, dass DO noch wie ein Fluch auf Alstria lasten wird, vor allem, wenn es das DO-Management mit übernehmen muss.  

Was für Nachteile kann man haben , wenn man das Angebot der Alstria nicht annimmt. Das Angebot ist ja nicht gerade der Hit?
Welche Szenarien gibt es wenn man es nicht annimmt?
Welche Vorteile hat man wenn man es annimmt?
Nehmt ihr das Angebot an?

grüße
 

http://www.ariva.de/news/...indestannahmequote-ueberschritten-5508490  

So einfach läßt sich Kohle brennen! Morgen 3,60 und dann 4,30, :-)