Noratis AG - ImmoHype 2017

Sehr geehrte Damen und Herren,

das Geschäftsjahr 2023 war für Noratis hochgradig herausfordernd. Der marktbedingte Einbruch der Verkaufsaktivtäten führte zu einem starken Rückgang der Erlöse und der Margen, was sich, in Kombination mit dem kräftig erhöhten Zinsaufwand, in einem sehr hohen Verlust niedergeschlagen hat. Konkret ging der Umsatz von 85,6 auf 60,2 Mio. Euro zurück, während das Vorsteuerergebnis von +12,0 auf -14,5 Mio. Euro ins Minus drehte. Nach Steuern wurde ein Verlust von -10,9 Mio. Euro ausgewiesen.

Auch das laufende Jahr ist und bleibt schwierig, weil der für Noratis besonders wichtige Transaktionsmarkt noch keine größere Erholung zeigt. Dementsprechend geht das Unternehmen davon aus, dass auch dieses Jahr mit rückläufigen Erlösen und mit einem hohen Verlust beendet wird. Der Fokus der Aktivitäten liegt deswegen aktuell auf der Sicherung der Liquidität, etwaige Zukäufe stehen nicht auf der Agenda. Auch die noch bestehende Zusage des Großaktionärs Merz, die ursprünglich zur Finanzierung der Expansion geplant gewesen war und die sich nach den beiden Kapitalerhöhungen im letzten Jahr noch auf bis zu 26 Mio. Euro belaufen dürfte, wird zunächst als ein Kapitalpuffer für den Fall betrachtet, dass sich die Krise noch deutlich länger hinzieht. Dies umso mehr, als die Fälligkeit der 30-Mio.-Euro-Anleihe im November 2025 langsam näher rückt.

Die aktuelle Krise hat zudem ein strategisches Umdenken in Richtung der Bestandshaltung ausgelöst, wobei das Unternehmen noch nicht konkretisiert hat, wie sich dies auf die künftigen Ankäufe und auf den Umgang mit dem aktuellen Vorratsvermögen auswirken wird.

Bis es so weit ist, haben wir unser Schätzmodell strukturell unverändert gelassen, aber an die Zahlen und Erwartungen aus 2023 bzw. für 2024 angepasst. Dies sowie die starke Verwässerung durch die beiden 2023 getätigten Kapitalerhöhungen sowie die für 2024 unterstellte Ausgabe weiterer Aktien haben unser Kursziel sehr deutlich von zuvor 13,60 Euro auf 6,30 Euro sinken lassen. Dass wir damit erheblich unter dem NAV von 17,37 Euro je Aktie (per Ende Dezember) liegen, ist einerseits auf die von uns unterstellte Kapitalerhöhung (mit einem Ausgabepreis weit unter dem NAV) und andererseits auf die Erwartung hoher Verluste in 2024 und 2025 zurückzuführen. Gegenüber dem aktuellen Kurs sehen wir gleichwohl ein signifikantes Erholungspotenzial. Dass wir unser Urteil dennoch von zuvor „Buy“ auf nun „Hold“ ändern, liegt an der unsicheren Gesamtlage. Die Erstarrung des Transaktionsmarktes hält deutlich länger an, als wir das zuvor erwartet hatten, weswegen wir die Fragen der Verschuldung und der Sicherung der Liquidität nun als etwas dringlicher einstufen als zuvor. Aufgrund der Zusagen des Großaktionärs sehen wir zwar weiterhin keine existenzielle Gefährdung, wohl aber die Möglichkeit einer weiteren starken Verwässerung weit über das von uns ohnehin unterstellte Maß hinaus. Bis sich die Marktlage stabilisiert bzw. bis eine dauerhafte Sicherung der Liquidität gewährleistet ist (insb. die Refinanzierung der Anleihe), halten wir deswegen einen abwartenden Ansatz für gerechtfertigt.

Die Studie steht hier als kostenloser Download zur Verfügung.

Weitere Publikationen sowie Informationen über das Konzept und die Research-Leistungen von SMC finden Sie unter www.smc-research.com/

Mit freundlichen Grüßen
Ihr SMC-Research-Team

 

hätte ich dir schon gestern sagen können (simplywall.st):

Hello, you have 1 new important update for NUVA

Noratis NUVA Share Price 7 Day 1 Year 5.30 +1.0% -43.9% Price target decreased by 41% to €6.40 Down from €10.80, the current price target is an average from 2 analysts. New target price is 21% above last closing price of €5.30. Stock is down 44% over the past year. The company is forecast to post a net loss per share of €1.68 next year compared to a net loss per share of €2.21 last year. See Price Chart

Heute: 1 new important update for NUVA

Noratis NUVA Share Price 7 Day 1 Year 5.20 -1.0% -45.0% Consensus revenue estimates fall by 27% The consensus outlook for revenues in fiscal year 2024 has deteriorated. 2024 revenue forecast decreased from €75.6m to €54.9m. Forecast losses increased from -€0.501 to -€1.68 per share. Real Estate industry in Germany expected to see average net income growth of 38% next year. Consensus price target down from €10.05 to €6.40. Share price was steady at €5.20 over the past week. See Future Growth

 

. . . wird 2024 weitere 10 Mio. € in die Noratis AG durch Bareinlagen investieren ("Investorenvereinbarung" vom 20. März 2020)

https://www.eqs-news.com/de/news/adhoc/noratis-ag-noratis-ag-merz-real-estate-gmbh-co-kg-informiert-die-noratis-ag-ueber-ihre-zahlungsverpflichtungen-aus-der-investorenvereinbarung/2086081

 

https://www.eqs-news.com/de/news/adhoc/noratis-ag-noratis-ag-beruft-anleiheiheglaeubigerversammlung-fuer-eine-prolongation-der-unternehmensanleihe-2020-2025-bis-zum-31-dezember-2028-ein/2087601

 

"Je Aktie betrug das Eigenkapital auf Basis von Marktwerten, der NAV, 17,37 Euro" (Research-Update v. 18. Juni 2024, https://noratis.de/wp-content/uploads/2024/06/20240618_smc.pdf, Seite 5,re. Sp. unten) 

 

https://www.eqs-news.com/de/news/adhoc/noratis-ag-die-noratis-ag-bestaetigt-marktgeruechte-wonach-die-grossaktionaerin-merz-real-estate-gmbh-co-kg-erwaegt-die-mehrheit-an-der-gesellschaft-abzugeben/2089189

 

Der Investorenprozess

 

https://docs.publicnow.com/viewDoc?hash_primary=9AE39B946E4B5DD813B3863E4D9AA314CC7C50E1

 

https://docs.publicnow.com/viewDoc?hash_primary=74475CB76E36511BA0A16A4C0D65BDD1DBE9FC16

 

Hallo
Wird das noch was, oder gehen hier bald die Lichter aus, was sind eure Meinungen dazu.
Mfg.  

Wert Norsatis -Aktie = Wert aller Immobilien minus aufgenomme Kredite geteilt durch Zahl der Aktien. Bisherige Zahlen gingen von einem NAV von über 20 Euro je Aktie aus. Das interessiert bisher keinen mehr , weil ein Verlust im operativen Geschäft erzielt wird. Und die Immobilien zu drei Vierteln fremd finanziert sind.  

Ende Dezember 2023:

"Je Aktie betrug das Eigenkapital auf Basis von Marktwerten, der NAV, 17,37 Euro . . . “ (Research-Update v. 18. Juni 2024, https://noratis.de/wp-content/uploads/2024/06/20240618_smc.pdf)

 

Börsenweisheit des Tages | 17.07.2024

 

Starke Performance des DIMAX

Der deutsche Immobilienaktienindex DIMAX legte auf Jahressicht um 18 % zu. Damit hat sich die Branche deutlich besser entwickelt als die deutschen Nebenwerteindizes MDAX sowie SDAX. Während der MDAX auf Jahressicht um 10 % nachgab, erzielte der SDAX ein Plus von 4 %.

Immobilienaktien notieren deutlich unter ihren Nettoverkehrswerten

Viele Immobilien-Aktien notieren unter ihren Nettoverkehrswerten (NAV). Diese Verkehrswerte werden regelmäßig durch unabhängige Gutachter geprüft. Wertänderungen werden als Abschreibungen oder Zuschreibungen beim Gewinn und somit beim Eigenkapital erfasst. Die laufend ermittelten Verkehrswerte ergeben nach Abzug der ausstehenden Verbindlichkeiten den fairen Wert der Immobilienaktien. Die Immobiliengesellschaften konnten Bestände ohne nennenswerte Buchverluste verkaufen – ein klares Indiz dafür, dass die bilanzierten Verkehrswerte realisierbar und stichhaltig sind.

Sinkende Inflation und Zinswende

Die Inflationsrate in der EU ist im Juni auf 2,5 % gesunken, deutlich unter dem Höchstwert von 11,5 % im Oktober 2022 und nahe am mittelfristigen Zielwert der Europäischen Zentralbank (EZB) von 2 %. Die EZB hat die Zinsen im Juni um 25 Basispunkte gesenkt und damit die Zinswende eingeleitet. Für den Rest des Jahres erwartet die EZB, dass die Inflation um das aktuelle Niveau schwankt. Im Jahr 2025 wird die Inflation voraussichtlich auf den Zielwert von 2 % sinken. Auch die US-Zentralbank Federal Reserve dürfte angesichts der rückläufigen Inflation bald die Zinswende einleiten und die Zinsen bis 2025 deutlich senken.

Zinswende reduziert die Lücke zwischen Aktienkurs und NAV

In der EU und den USA hat der Zinszyklus die Spitze bereits erreicht oder überschritten. Damit schwindet der Abschreibungsdruck aus den Büchern der Immobiliengesellschaften. Wir gehen davon aus, dass die Immobilienpreise ab 2025 wieder steigen werden. Dies wird als Katalysator wirken, um die Lücke zwischen Aktienkurs und NAV weiter zu schließen. Der Branchenindex DIMAX ist auf 3-Jahressicht immer noch 51 % im Minus, was in erster Linie den Zinssteigerungen geschuldet war. Damit erscheint das Aufholpotenzial der Immobilienaktien noch lange nicht erschöpft.

Steigende Dividenden erwartet

Die Immobiliengesellschaften haben die vergangenen Jahre genutzt, um liquide Mittel anzuhäufen, Schulden zu reduzieren und bei den anstehenden Refinanzierungen nicht höhere Zinsen zu zahlen. Durch die Reduzierung und teilweise Aussetzung von Dividenden sowie Bestandsverkäufe stehen die Unternehmen liquiditätsseitig überwiegend gut da. Zudem steigen die Mieteinnahmen durch indexierte Mietverträge und Neuvermietungserfolge.

Darüber hinaus nimmt der schwindende Abschreibungsbedarf auf das Immobilien-Portfolio den Druck auf das Eigenkapital. Vor diesem Hintergrund spricht derzeit alles dafür, dass die Dividenden im kommenden Jahr wieder deutlich steigen werden.

 

Die Gläubiger werden zur Versammlung gerufen. Laufzeit soll verlängert werden und die e.Anleihe gmbh als Vertreter gewählt werden. Keine guten Aussichten …  

WKN	Name	Geld	Brief	Diff.	Diff.%	Zeit
A2E4MK	NORATIS AG INHABER-AKTIEN O.N.	- €	8,4000 €	+1,8500 €	+78,72 %	09:02:22

 

Fondsmanager Aik geht wieder auf Kaufkurs

 

. . . im Hinblick auf die Anleihegläubigerversammlung am 10.9.2024 und lädt zum Investoren-Call am 29.8.2024 | Corporate - EQS News

 

Investor Relations - Die Aktie der Noratis AG (1,77 EUR, Xetra · 10:33:43)

	Datum	Empfehlung	Zielkurs	Bericht
Metzler	12.07.2024	Halten	€ 4,00	Download
SMC	18.06.2024	Halten	€ 6,30	Download
Pareto	18.12.2023	Halten	€ 8,00	Download

 

Kurs 1,71 € / NAV 17,37 Euro je Aktie (per Ende Dezember 2023) = 0,0984

 

NAV 17,37 € je Aktie (per Ende Dezember 2023)
./. Kurs 1,49 € (Xetra)
= 15,88 €
/ NAV 17,37 € je Aktie (per Ende Dezember 2023)
= 91,4 % (Abschlag, Discount)

 

Bis du investiert? Die Anleihe-Gläubigerversammlung sollte doch eine substanzielle Verwässerung mit sich bringen.  

Was soll bei der vorgeschlagenen Restrukturierung der 5,5 %-Noratis-Anleihe 2020/2025 (https://www.boerse-frankfurt.de/anleihe/de000a3h2tv6-noratis-ag-5-5-20-25) schon passieren?.

Die gemeldeten Portfolioeffekte (s. unten) sind  in den Planungen für die Restrukturierung der Anleihe bereits berücksichtigt, so dass sich hieraus keine Veränderung im Hinblick auf die geplante Restrukturierung ergibt. 

• Noratis AG erläutert Portfolioentwicklung im Hinblick auf die Anleihegläubigerversammlung am 10.9.2024 und lädt zum Investoren-Call am 29.8.2024 | Corporate - EQS News -

• https://www.eqs-news.com/de/news/adhoc/noratis-ag-abwertung-des-immobilienportfolios-und-entsprechende-wertberichtigungen-sowie-vorlaeufiges-ergebnis-des-1-halbjahres-2024/2112221

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Noratis hat auf Basis der gutachterlichen Bewertung zum 30. Juni 2024 Abwertungen beim Immobilienbestand (flächenbereinigt) von (nur) rd. 6 % gegenüber den Marktwerten des Immobilienbestandes zum Jahresende 2023 vorgenommen:

• Noratis AG erläutert Portfolioentwicklung im Hinblick auf die Anleihegläubigerversammlung am 10.9.2024 und lädt zum Investoren-Call am 29.8.2024 | Corporate - EQS News -

• https://www.eqs-news.com/de/news/adhoc/noratis-ag-abwertung-des-immobilienportfolios-und-entsprechende-wertberichtigungen-sowie-vorlaeufiges-ergebnis-des-1-halbjahres-2024/2112221

 

Ich danke Dir für Deine Klarstellungen!