Kurseinbruch bei Immobilienaktien erwartet

In Deutschland steht den heiß gelaufenen Immobilienaktien womöglich ein Kälteschock bevor. In den vergangenen zwölf Monaten hat sich der Aktienkurs von Colonia Real Estate mehr als verfünffacht, Adler Real Estate haben sich vervierfacht und Franconofurt mehr als verdoppelt. Das Ende der spekulativen Welle ist allerdings schon in Sicht.Bloomberg FRANKFURT. Angeheizt wurde die Kursrally von den niedrigen Fremdkapitalkosten, dem Wirtschaftswachstum und dem Ansturm der Private-Equity-Fonds auf deutsche Immobilien. Aber nun dürfte sich eine Blase gebildet haben, befürchtet Heiko Bienek, Fondsmanager bei Lupus Alpha Asset Management. „Je steiler sich eine Welle auftürmt, desto dramatischer wird sie brechen“, sagt Bienek.Bienek hat bei Immobilienaktien seine Positionen zurückgefahren. „Die ersten US-Beteiligungsfonds, die den Immobilienboom in Deutschland angeschoben haben, machen sich schon für den Ausstieg bereit“, erläutert Bienek.Zwanzig Immobilienunternehmen sind in diesem Jahr an die Börse gekommen, vier weitere planen den Sprung aufs Börsenparkett wie etwa Fortress Investment Group, die ihre Immobilienbeteiligung an die Börse bringen will. Seit 2002 haben Private-Equity-Gesellschaften etwa 25 Mrd. Euro in mindestens 600 000 Wohnungen gesteckt, geht aus Daten des Bundesfinanzministeriums hervor. „Die jüngste Immobilien-Kaufwelle von Beteiligungsgesellschaften war zu stark von der Phantasie getrieben“, sagt Robert Mazzuoli, Analyst bei der Landesbank Rheinland-Pfalz in Mainz. „Jetzt sieht es so aus, als ob Gesellschaften wie Fortress so schnell wie möglich Kasse machen wollen.“Angeschoben wurde die Immobilien-Euphorie auch von den Erwartungen, dass Deutschland ähnliche Steuererleichterungen für Immobilieninvestments einführen werde wie andere Länder.

Vor zwei Jahren sah es noch ganz anders aus. Damals wurden Immobiliengesellschaften wie IVG und Deutsche Euroshop mit einem Kursabschlag von 20 Prozent auf den Inventarwert abzüglich der Verschuldung gehandelt, berichtet Bienek. Jetzt weisen sie einen Aufschlag in gleicher Höhe auf, sagt er.
Das anstehende Börsendebüt der Fortress-Tochter wird zeigen, wie stark das Interesse der Anleger noch ist. Die Buyoutgesellschaft will einen Anteil von 25 Prozent an ihrem deutschen Immobilienportefeuille abgeben. Das für Oktober geplante IPO soll bis zu 1,5 Mrd. Euro in die Kasse spülen. Handelsblatt  

Der Nischenanbieter für „schöne Frankfurter Wohnungen“ will in jedem Jahr ein Immobilienportfolio an die Börse bringen und dabei den Schritt in andere Regionen wagen.
Mit etwas Geschick und gutem Gespür für kurzfristige Kursbewegungen ließ sich in den vergangenen Wochen mit Immobilienaktien gutes Geld verdienen. Vor dem Hintergrund einer drastischen Korrektur waren und sind Tagesschwankungen im zweistelligen Prozentbereich keine Seltenheit. Besonders stark hatte es allerdings die Franconofurt AG getroffen, deren Aktie noch im Mai bei Höchstkursen von nahezu 20 Euro gehandelt wurde. Bereits vier Wochen später wollten die Anleger für die entsprechend volatilen Anteile der Frankfurter Immobiliengesellschaft nicht einmal mehr die Hälfte zahlen. Jetzt scheint sich das Blatt jedoch gewendet zu haben.
Unbeeindruckt von der anhaltend nervösen Marktlage treibt Franconofurt den Börsengang ihrer 100%igen Tochtergesellschaft FranconoRheinMain AG voran. Noch in diesem Jahr soll das Portfolio aus Wohnimmobilien aus dem Rhein-Main-Gebiet an die Börse kommen. Geschehen soll dies im Zuge einer Privatplatzierung, für die bereits verbindliche Interessenbekundungen von „renommierten Adressen“ als Lead Investoren
vorhanden seien, so Franconofurt. Näher Angaben, um wen es sich hier handeln könnte, machte das Management nicht.

Eigene Kapitalerhöhung liegt auf Eis
Der Weg einer Privatplatzierung ist gerade in einem volatilen Umfeld sicherer als ein öffentliches Angebot, da sich die Nachfrage im Vorfeld leichter ermitteln lässt und das Risiko, dass das Projekt floppt dadurch niedriger ist. Zumal sich die Privatplatzierung als deutlich schnellere und günstigere Variante darstellt.

Während der Börsengang der Tochter also allem Anschein nach in den nächsten Monaten realisiert werden kann, bleibt Franconofurt selbst vom Marktumfeld nicht verschont. Die avisierte Erhöhung des Grundkapitals von 6,6 Mio. Aktien auf 9,9 Mio. Euro wurde zwar auf der außerordentlichen Hauptversammlung am 3. Juli mit einer Frist von bis zu sechs Monaten beschlossen. Allerdings will das Management den Schritt nur bei einem besseren Börsenumfeld gehen. Gegenüber REITs in Deutschland bestätigt der Vorstandssprecher Metehan Sen, dass die geplante Kapitalerhöhung zunächst auf Eis gelegt und für „dieses Jahr eher unwahrscheinlich“ sei. Lediglich für den Fall einer deutlichen Markterholung könne er wiederum auf die Vorstandsagenda kommen.

Gewinn je Aktie soll auf 2 Euro steigen
Vor dem Hintergrund der erst im Mai erfolgten Kapitalerhöhung sei man derzeit nicht auf weitere Maßnahmen angewiesen, betont der Vorstandssprecher. Die vor zwei Monaten zugeflossenen Mittel in Höhe von 22 Mio. Euro seien zum weitaus größten Teil für den Aufbau des Portfolios von FranconoRheinMain verwendet worden. Angesichts der überraschend hohen Geschwindigkeit, mit der dies derzeit geschehe, zeigt sich Metehan Sen zuversichtlich, dass „wir unser Ziel, jedes Jahr ein qualitativ gutes Produkt an die Börse zu bringen“, auch erreichen können. Allerdings stehe auch diese Vorgabe unter dem Vorbehalt des jeweils vorherrschenden Börsenklimas. Neben dem traditionellen Kerngeschäft der Aufteilung von Immobilienbesitz in guten Wohnlagen und der Weiterveräußerung als Eigentumswohnungen wolle man sich mit einem „handverlesenen Portfolio als Emissionsplattform“ positionieren.

Falls also die Pläne gelingen und die FranconoRheinMain AG einen erfolgreichen Börsengang hinlegen kann, dürfte auch die Anfang Juli abgegebene Prognose von mindestens 2 Euro Gewinn je Aktie für das Gesamtjahr – ohne Börsengang wurde ein Gewinn von 0,60 Euro je Aktie anvisiert – eingehalten werden können. Es sei zwar richtig, dass es sich dabei um einen einmaligen Effekt handele, sagt Metehan Sen, „aber diesen wollen wir ja im nächsten Jahr bei entsprechenden Marktbedingungen mit einem weiteren Börsengang bestätigen.“ Während das Portfolio der FranconoRheinMain AG nach dem Börsengang von geplanten 105 Mio. Euro zum Jahresende 2006 auf bis zu 250 Mio. Euro bis Ende 2007 aufgestockt werden soll, wird ein Teil der zu erwartenden zusätzlichen Eigenkapitalmittel nach Angaben des Unternehmens für das neue Projekt verwendet. Geplant ist ein Mietzinshaus-Asset Pool außerhalb des Rhein-Main Gebietes. Aktiv sei man gegenwärtig dort aber noch nicht, unterstreicht der Vorstandssprecher.

Aktienkurs steigt
Die Aktionäre dürfen unterdessen wieder ein wenig durchatmen. Nach dem kräftigen Anstieg in der vergangenen Woche stabilisiert sich der Kurs derzeit bei der 12-Euro-Marke. Ob es sich dabei allerdings lediglich um einen Einmaleffekt oder um den Beginn einer nachhaltigen Entwicklung nach oben handelt, wird angesichts des neuen Geschäftsfeldes künftig mehr als je zuvor auch vom Geschick und guten Gespür der Vorstände für die Börse abhängen.  

22. August 2006 FAZ Aus Abschlägen vom Nettoinventarwert sind Aufschläge geworden
Zwanzig Immobilienunternehmen sind dieses Jahr an die Börse geeilt, vier weitere planen noch den Sprung aufs Börsenparkett. So will Fortress Investment seine Immobilienbeteiligung an die Börse bringen. Die New Yorker Buy-Out-Gesellschaft hat in den vergangenen zwei Jahren fast 160.000 Wohnungen für etwa 6,75 Milliarden Euro gekauft.Der E&G Dimax, die deutsche Benchmark für Immobilienwerte, ist dieses Jahr um 27 Prozent geklettert und hat damit den Dax geschlagen, der um 7,2 Prozent gestiegen ist. In dem vom Bankhaus Ellwanger & Geiger ermittelten Index sind 52 Immobilienentwickler, -verwalter und -anlagegesellschaften mit einer gesamten Marktkapitalisierung von zwölf Milliarden Euro enthalten.
Angeschoben wurde die Euphorie für Immobilienaktien auch von den Erwartungen, daß Deutschland ähnliche Steuererleichterungen für Immobilieninvestments einführen werde wie andere Länder. Die Bundesregierung arbeitet an Plänen für Immobilieninvestmenttrusts nach dem Vorbild der amerikanischen Reits.Vor zwei Jahren sah es noch ganz anders aus. Damals wurden die Immobiliengesellschaften mit einem Kursabschlag von 20 Prozent auf den Inventarwert abzüglich der Verschuldung gehandelt, berichtet Bienek. Jetzt weisen sie einen Aufschlag von 20 Prozent auf, sagt er. Ein Beispiel: Die Aktien der Immobilien-Holding IVG werden mit einem Aufschlag von 15 Prozent zum geschätzten Inventarwert für 2006 von 23,04 Euro je Aktie gehandelt. Deutsche Euroshop notieren zwölf Prozent über dem geschätzten Inventarwert von 49,77 Euro. „Meiner Meinung nach gibt es für einen langfristigen Investor keinen Grund ,mehr als den Nettoinventarwert zu bezahlen“, sagt Bienek.

Die Aktienkurse reagieren bereits auf den übertriebenen Hype.Das anstehende Börsendebüt der Immobilienbeteiligung von Fortress wird zeigen, wie stark das Interesse der Anleger noch ist. Die Buy-Out-Gesellschaft will einen Anteil von 25 Prozent an ihrem deutschen Immobilienportfolio abgeben. Der für Oktober geplante Börsengang soll bis zu 1,5 Milliarden Euro in die Kasse spülen, verlautete aus dem Umfeld der Emission.Seit 2002 haben Private-Equity-Gesellschaften etwa 25 Milliarden Euro in mindestens 600.000 Wohnungen gesteckt, geht aus Daten des Bundesfinanzministeriums hervor. „Die jüngste Immobilien-Kaufwelle von Beteiligungsgesellschaften war zu stark von der Phantasie getrieben“, sagt Robert Mazzuoli, Analyst bei der Landesbank-Rheinland-Pfalz. „Jetzt sieht es so aus, als ob Gesellschaften wie Fortress so schnell wie möglich Kasse machen wollen.“

Inzwischen haben die Kurse der Immobilienaktien zu einer Abwärtsbewegung angesetzt: Der Aktienkurs von Colonia ist gegenüber dem Zwölfmonatshoch 35 Prozent abgesackt. Adler sind 43 Prozent eingebrochen und Franconofurt ist 41 Prozent abgerutscht. „Die Euphorie für deutsche Immobilienaktien hat sich zum Großteil schon wieder abgebaut“, beobachtet Matthias Born, Fondsmanager bei Deutscher Investment Trust in Frankfurt. „Der große Hype ist vorbei.“

Dazu beigetragen haben die Leitzinserhöhungen der Europäischen Zentralbank. Zinserhöhungen verringern die Attraktivität von Immobilienaktien, weil die Finanzierungskosten steigen und Investments in Anleihen interessanter werden. Die EZB hat seit Dezember den Leitzins in vier Schritten auf derzeit drei Prozent erhöht.
Text: @JüB, Bloomberg  

Also ich denke nicht, daß sich grundsätzlich alle Immobilienwerte über einen Kamm scheren lassen.

Beispielsweise Franconofurt. Klar hat sich der Kurs seit Börsengang mehr als verdoppelt. Trotzdem wird die 100% Tochter in Form eines REITS vermutlich noch dieses Jahr an die Börse gehen. Angeblich sollen noch heute die  Halbjahreszahlen kommen und die Aktie wird bereits von www.smallcapservice.de zum Kauf beworben. Man sehe ein kursziel von rund 20,00  € bis zum kommenden Frühjahr.

ICh verstehe die Schwrzmalerei nicht. Beispielsweise hat auch Herr Sen, der in fankfurter Bänkerkreisen durchaus bekannt sein dürfte und derzeit u.a. als Finanzvorstand der Franconofurt agiert, vor einigen Tagen selbst 13000 Stücke gekauft. Das hätte er sicherlich nciht getan, wenn er von dem Wert nciht überzeugt gewesen wäre. Der Mann war immerhin Analyst bei Sal Oppenheim...

Ich gehe davon aus, daß sich hier noch gewaltig etwas tun wird bis zum Jahresende!