Vonovia Aktie
ich denke es ist schwierig Vonovia Anleihen direkt mit US-Staatsanleihen zu vergleichen. In den USA ist der Leitzins deutlich höher.
Der Vergleich mit den anderen Immobilienunternehmen ist aber interessant und aufschlussreich!
Beispiel:
Ich habe 100 Schulden und 100 Häuser die mit einem Wert von jeweils 1 in den Büchern stehen.
Loan to Value: 100%
Jetzt verkaufe ich 10 Häuser für insgesamt 10 und zahle Schulden in Höhe von 10 zurück.
Schulden: 90
Immobilenwert: 90
Loan to Value: 100%
Der Loan to Value ändert sich also überhaupt nicht. Sinn macht nach meinem Verständnis nur wenn ich entweder die Immobilien über Buchwert verkaufe oder die Schulden unter Buchwert zurückkaufe (z.B. am Anleihemarkt).
Sehe ich das richtig?
o LTV verbessert sich (Siehe oben)
o Der Cashflow&Nettogewinn im kommenden Jahr verbessert sich (da weniger Zinsen gezahlt werden müssen)
o Das Eigenkapital steigt (Wenn ich 70Cent bezahle um 1 Schulden zu Tilgen steigt das Eigenkapital um 30Cent)
Verwende ich nun allerdings die Einnahmen aus der Veräußerung von Assets um z.B. Anleihen am Markt zurück zu kaufen bzw. Darlehen zu tilgen und habe ich aus der Veräußerung einen Gewinn erzielt (da Abgabe über Buchwert), dann vermindern sich meine Schulden mehr als sich mein Anlagevermögen durch die Veräußerung gemindert hat. Mein LTV sinkt.
Umgekehrt: Habe ich aus der Veräußerung Verluste erzielt und kaufe nun mit diesem Betrag Anleihen am Markt zurück bzw. tilge Darlehen, dann vermindern sich meine Schulden nicht mehr als sich mein Anlagevermögen durch die Veräußerung gemindert hat. Mein LTV steigt.
Und unabhängig von der Veräußerung von Assets: Verwende ich meinen positiven Cashflow um Darlehen zu tilgen oder Anleihen zurück zu zahlen, sinkt mein LTV ebenfalls.
Ansonsten wäre es betriebswirtschaftlich absolut sinnvoll niemals eine Dividende auszuschütten. Allerdings, dann würden wiederum eine gewisse Zahl an Anlegern, u.a. auch Pensionskassen und Staatsfonds und auch andere Kapitalsammelstellen wie Publikumsfonds, Versicherungen, etc. nicht in dem Maße in eine Aktie investieren.
Stimmt auch wieder :-) Wahrscheinlich ist der Kompromiss mit Dividende von 0,86 gar nicht so schlecht...
Vermutlich etwa hälftig hätten die Aktionäre entweder die Ausschüttung von 70 Prozent des FFO als Dividende oder die Streichung der gesamten Dividende zugunsten der Schuldentilgung bevorzugt. Beide Varianten hätten ihre Argumente für und wider. Bei beiden Varianten wäre der Aufschrei enorm gewesen.
Beim nun gewählten Mittelweg freut es mich, wenigstens etwas zu erhalten und zudem auch noch eine Stärkung der Liquidität zu beobachten.
Ich denke, dass der vom Vorstand und Aufsichtsrat gewählte Weg in der Tat einen guten Kompromiss zwischen beiden Lagern darstellt.
In dem Beispiel mit 100% Beleihung, kommt der zwar nicht zum Tragen, bei niedrigeren Werten aber sehr wohl.
Allerdings auch nicht dramatisch, da das Geld für die Rückführung von Darlehen verwendet wurde (ca. 3,1 mrd Euro).
Ferner hat Vonovia Zahlungsmittel zum 31.12.2022 in Höhe von ca. 1,2 mrd Euro ausgewiesen. Dies entspricht in etwa einer halben Jahresmiete auf das Rental Geschäft und ist in der Branche ein ziemlich gesunder Wert.
Hinsichtlich der Veräußerung von Assets spielt eben auch der Leverage Effekt eine Rolle. Fremdkapitaleinsatz bzw. die Erhöhung des Fremdkapitaleinsatzes ist so lange sinnvoll, solange ich mit dem zusätzlichen Fremdkapital eine höhere zusätzliche Rendite erzielen kann als mich das Fremdkapital mit Kosten belastet.
Diese Schwelle sollte bei Vonovia aktuell bei um die 5 Prozent Fremdkapitalkosten liegen. Drüber schmälert der FK Einsatz den Gewinn bzw. den FFO. Drunter erhöht er ihn. Etwas um diese Zinshöhe haben wir aktuell für 2023 zu erwarten.
Allerdings, Schmälerung heißt nicht Wegfall. Hab oben mal für die nächsten 2 bis 3 Jahre Berechnungen angestellt.
Würden die Zinsen die nächsten 10 Jahre bei 5 Prozent bleiben und könnte Vonovia die Miete um keinen Cent in dieser Zeit erhöhen und auch keinen einzigen Cent der Schulden aus dem Cashflow in dieser Zeit zurückzahlen können, so würden die zusätzlichen Zinsbelastungen ca. 1,4 mrd Euro betragen. Der aktuelle FFO von 2 mrd würde also auf 0,6 mrd schrumpfen. Noch immer jedoch wäre dieser positiv.
Klar, was, wenn die Zinsen auf 15 Prozent steigen ? Was wenn plötzlich die Leerstandsquote 10 Prozent beträgt ? Was, wenn die Russen hier einmarschieren und Vonovias Häuser zerbomben ? - Oder Chinesen ?
Langfristig sind wir alle tot.
"Nach dem Geschäftstbericht ist der Zustand der Wohnungen und Gebäude für mich kein Schwachpunkt. Problematischer sind die Wertberichtigungen der Beteiligungen wie Deutsche Wohnen."
Das erscheint mir etwas widersprüchlich, denn die Immos der DW sind Bestandteil des Gesamtbestandes und im Konzern-GB enthalten.
Die Abschreibung der DW-Beteiligung betrifft nur den Einzelabschluss und hat keine Auswirkungen auf das Vermögen des Konzerns. "
Die Aktien der Deutschen Wohnen wurden für ca. 60 € erworben. Denn genauen Durchschnittswert habe ich nicht im Abschluss gefunden. Der Aktienkurs war zum
Bilanzstichtag deutlich tiefer. Entsprechend war eine Wertberichtigung notwendig.
Diese Wertberichtigung ist vermutlich in der Größenordnung eine Ausnahme.
Da die Immobilien nicht im gleichen Umfang an Wert verloren haben, sind stille Reserven entstanden.
Geschäftsbericht S.119
"Das langfristige Vermögen der Gesellschaft in Höhe von 33.994,7 Mio. € (i. Vj.: 39.965,4 Mio. €) ist wesentlich durch das Finanzanlagevermögen in Höhe von 33.969,0 Mio. € (i. Vj.: 39.936,8 Mio. €) geprägt. Der Rückgang des Finanzanlagevermögens im Geschäftsjahr 2022 resultiert mit 8.881,9 Mio. € ganz wesentlich aus der Wertberichtigung auf die Anteile an der Deutsche Wohnen SE.
https://report.vonovia.de/2022/q4/app/uploads/...eftsbericht-2022.pdf
https://report.vonovia.de/2022/q4/app/uploads/..._2022-Kennzahlen.pdf
BERENBERG stuft Vonovia auf 'Buy'
HAMBURG (dpa-AFX Analyser) - Die Privatbank Berenberg hat die Einstufung für Vonovia nach Jahreszahlen auf "Buy" mit einem Kursziel von 39 Euro belassen. Der Immobilienkonzern habe solide Kennziffern vorgelegt, schrieb Analyst Kai Klose in einer am Freitag vorliegenden Studie. Die angekündigte Dividendenkürzung sei vernünftig./edh/tih
Veröffentlichung der Original-Studie: 17.03.2023 / 07:23 / GMT
https://www.finanznachrichten.de/...erg-stuft-vonovia-auf-buy-322.htm
Weise aber darauf hin , das :
In der -- WiWo - Ausgabe 12 vom 17.03.23 sehr schön und nachvollziehbar erklärt wird ,warum Firmen wie :
Vonovia , Conti und SAP z.B.
aufgrund der Zinserhöhungen massiv Gewinne abschreiben werden bzw. schon haben.
Ich persönlich habe nachdem Lesen keine weitere Fragen mehr.
In diesem Sinne
Habt einen entspannten Sonntag
Bei 50% hingegen bleiben nach Tilgung der auf dem Objekt lastenden Schulden die anderen 50% übrig und erhöhen den cash Bestand.
Diese Mittel kann man dann anderweitig einsetzen oder vorhalten. Gerade derzeit ein gravierender Umstand. Da kann selbst ein Verkauf unter Buchwert je nach Situation sinnvoll sein.
Mein Anspruch ist vielmehr, in verschiedenen Szenarien so exakt wie möglich zu berechnen, wie hoch in etwa dieses "massiv" sein wird um dann abzugleichen, wie stark der Börsenkurs unter Druck gekommen ist und wo in etwa ich den Kurs sehen würde, hätten alle Marktteilnehmer meine Informationen.
Allerdings lerne ich in solchen Foren immer wieder, dass Börse und Investitionsentscheidungen i.d.R. häufig auf Bauchgefühl und nicht konsistenten Annahmen beruhen. Will heißen: Häufig völlig irrational sind.
Wenn ich mir eine Immobilie ansehe, dann rechne ich erstmal und bewerte die Gesamtsituation. Welcher unmittelbare Investitionsgesamtbedarf besteht (Kaufpreis, Transaktionskosten, Sanierungsmaßnahmen) und welche Mieterträge erhalte ich daraus. Wann war die letzte Mieterhöhung, wie ist die Mieterstruktur und welches Mietsteigerungspotenzial gibt es. Wie hoch ist der Anteil des Gebäudes am Kaufpreis zu bewerten und wie hoch wird mein Abschreibungspotenzial sein. Könnte ich die Abschreibungen mittels eines Restnutzungsdauergutachtens vermindern um damit die Abschreibungen zu erhöhen. Gibt es schwebende Sachverhalt, ist der gesamte angepriesene Wohnraum baurechtlich genehmigt, welche Belastungen stehen im Baulastenverzeichnis, etc. etc.
Dann, wenn mir alle Zahlen vorliegen und ich denke, dass das Objekt lukrativ ist oder mit gewissem absehbaren Aufwand lukrativ werden wird, entscheide ich mich dafür.
Faszinierend ist allerdings am Börsengeschehen, dass viele Menschen, vermutlich insbesondere Kleinanleger (aber wohl nicht nur), ihre Investitionsentscheidungen auf Zeitungsartikel geschrieben von Politologen und Soziologen stützen :)
Für die Beurteilung der wirtschaftlichen Lage von Vonovia ist aber der Konzernabschluss entscheidend.
Und dort sind die Immos der DW mit enthalten und es wurde nur wenig wertberichtigt.
Wenn Dir also die Immos keine Sorgen bereiten, muss es die Abschreibung im Einzelabschluss auch nicht.
Es ist aber auch okay - und m.E. die bessere Wahl - auch selbst zu überlegen und die Aussagen der Artikel zu hinterfragen.
Und genau das passiert hier gerade im thread in selten gewordener sachlicher und konstruktiver Weise...
Was Immo - Aktien angeht , bin ich eh etwas vorsichtig geworden . Das ist aber nicht der Vonovia geschuldet , sondern der IVG.
Die haben, wie allgemein bekannt , am The Squaire sich verhoben und mussten Insolvenz anmelden.
Mein Glück -aber nicht Wissen - habe ich die Aktien gut ein Viertel Jahr davor verkauft.
Die Erkenntnis daraus , Nicht alles was machbar ist , ist auch bezahlbar.
Ich bin kein Bilanzexperte. Die Analyse eines Konzernabschlusses ist für mich nicht einfach.
Die Wertberichtigung der Beteiligung Deutsche Wohnen ist doch auch für den Konzernabschluss relevant.
Ist meine Annahme mit den stillen Reserven jetzt falsch?
Was mich an der Berichterstattung jedoch immer wieder bei jedem Zyklus in jeder Branche ärgert ist, dass die warnenden bzw. bedrohlichen Zeitungsartikel häufig dann kommen, wenn das Kind schon im Brunnen liegt. Bei 60, 50 bzw. 40 Euro hat man noch nicht so viel Schwarzmalerei gelesen. Dann jedoch wäre sie angebracht gewesen.
Jetzt hat sich Vonovia mehr als gedrittelt, notiert auch etwa zu einem Drittel des Buchwertes und in den Medien wird teilweise undifferenziert draufgehauen. Vieles wird miteinander vermengt und in einen Topf geworfen.
Letztendlich hab ich keine Glaskugel. Ich kann nur Prognosen anstellen. Und meine Prognose ist, dass die Verkaufspreise in den nächsten 1 bis 2 Jahren wohl nachgeben werden. Dies bedeutet aber nicht für Vonovia, dass sie deshalb den Buchwert ihres Bestandes abwerten müssen. Jedenfalls nicht deshalb. Vonovia wählt einen Diskontierungsansatz, welcher (sehr grob gesagt) auf Basis der vorherrschenden Zinshöhe die Mieteinnahmen für die Zukunft abzinst. Steigender Rechnungszins, sinkender Barwert heute und damit niedrigerer Buchwert des Bestandes.
Zwar wurden schon Wertkorrekturen auf den NTA in Höhe von 3,9 Prozent vorgenommen, allerdings wird das sehr sicher noch was kommen.
Und dennoch: bei bereinigt rund 43,3 mrd Darlehen und 96 mrd Verkehrswert haben wir einen LTV von rund 45 Prozent. Müsste Vonovia nun 20 weitere Prozent abwerten (was sehr unwahrscheinlich ist) und könnte Vonovia keinen einzigen Cent in den nächsten Jahren aus dem CF tilgen (was ebenfalls sehr unwahrscheinlich ist) und könnte Vonovia keine Portfoliobeteiligungen an Minderheitenhalter verkaufen (was ebenfalls eher unwahrscheinlich ist), hätten wir einen LTV von 43,3/(96x0,8)=56 Prozent. Das wäre kein schöner Wert. Der Verkehrswert würde dann übrigens noch immer bei rund 77 mrd liegen. Der NTA pro Aktie läge dann bei rund 42 Euro. Noch immer etwa 2,5 mal höher als die Aktie heute notiert.
Der aktuelle Aktienkurs preist im Übrigen aktuell scheinbar ein, dass der Verkehrswert des Bestandes bei rund 58 mrd Euro liegt. Also zum jetzigen Stand um rund weitere 40 Prozent abgewertet werden müsste. Dann wären wir bei einem durchschnittlichen Verkehrswert pro qm von etwa 1250 Euro. U.a. in Berlin, Frankfurt, Hamburg, Stuttgart, München, Leipzig, Dresden, etc.
Kann sich jeder selbst ausmalen, wie realistisch das ist.
Im Übrigen wären bei den obigen Zahlen die Covenants gerissen bzw. würden auf dem Weg dahin zu reißen drohen und Vonovia müsste auf die eine oder andere Weise eine dicke Kapitalerhöhung durchführen.
Das Geschäftsmodel von Vonovia hat schon Hand und Fuß.
Vieles dürfte auch im Kurs schon enthalten sein.
Sprich : Wer bis jetzt nicht verkauft hat , sollte sie M.E. auch weiterhin im Depot behalten.
Es ist aktuell z.B. auch Energiepolitisch sehr viel im Fluss.
Ich war dieser Tage auf der ISH in Frankfurt.
Siehe da :
Im Bereich Kältemittel für Wärmepumpen gibt es einen Gamechanger.
Nicht mehr die - PFAS - wird benötigt , sondern wird ersetzt durch die R 290.
Nicht genug dem , die Wärmepumpen sind nun auch in der Lage bis zu 75 Grad zu erzeugen.
Auch preislich wird sich noch einiges ändern.
Es bleibt nicht ewig so teuer.
Wer es genauer wissen möchte , sollte sich mit Viessmann oder Buderus in Verbindung setzen.
Damit dürfte auch bei Vonovia die eine oder andere Berechnung im Bereich Sanierung als zu hoch angesetzt sein.
Nichts wird so heiß gegessen , wie es gekocht wird.
Grundsätzlich: Die Vonovia SE ist ist die Konzernmutter. Alle (etwa 547) Tochtergesellschaften bzw. Enkel sind unter dieser angeordnet.
Die Mutter, alle Töchter und Enkel erstellen Einzelabschlüsse. In diesem Einzelabschluss wird nur das betrachtet, was in der jeweiligen Gesellschaft passiert ist.
Der Konzernabschluss dagegen ist die Zusammenfassung aller einzelnen Gesellschaften zu einem großen Ganzen. Allerdings wird dabei nicht aufaddiert. Es erfolgt eine Kapitalkonsolidierung, Schuldenkonsolidierung, Zwischenergebniseliminierung und Aufwands- und Ertragskonsolidierung.
Die Anteile an der Deutschen Wohnen liegen bei der Mutter. Hier erfolgte eine Wertberichtigung darauf.
Selbstverständlich wird diese Wertberichtigung auch im Konzernabschluss eine Rolle spielen. Allerdings wird die Deutsche Wohnen im Konzernabschluss (anders als im Einzelabschluss der Mutter) vollkonsolidiert. Dort betrachtet man also nicht den Wert der Aktien und nimmt dann eine Korrektur auf den Buchwert vor, sondern man betrachtet alle Assets der Deutschen Wohnen einzeln. Hier spielt der Aktienkurs keine Rolle mehr. Dieser wurde im Zuge der Kapitalkonsolidierung eliminiert (da doppelt erfasst: 1x als Finanzbeteiligung und 1x alle Aktiva und Passiva (und damit im EK des Konzerns)).
Im Konzernabschluss betrachtet man jede einzelne zu konsolidierende Gesellschaft als ein großes Ganzes und beseitigt grob gesagt sämtliche Dopplungen. Zudem kommen andere bzw. unterschiedliche Bewertungsmaßstäbe zum Einsatz.
Um auf Deine Frage einzugehen: Würde man nur den Einzelabschluss der Konzernmutter betrachten, ergäben sich enorme stille Reserven. Diese werden jedoch im Konzernabschluss nach IFRS letztendlich aufgelöst. IFRS kenn fast keine stillen Reserven. Dort soll ja nach dem Prinzip der Entscheidungsnützlichkeit alles an Bewertungsreserven (anders als im HGB nach dem Vorsichtsprinzip) ersichtlich sein.
Bei einer Konzernbilanz kann man viel manipulieren, wenn man clevere Profis im Rechnungswesen hat. Das muss nicht bei Vonovia so sein, aber die Unsicherheit, ob Vonovia ein sicheres Investment ist, bleibt.
Ist m.E. in Anbetracht der komplexen Materie gut verständlich erklärt.
Zur Einschätzung der wirtschaftlichen Lage ist der Konzernabschluss massgeblich.