Vonovia Aktie

heisst es dann .

aus sitzen und beim Aufschwung zukaufen.

Wer zart besaitet ist sollte erst in 4 - 6 Wochen wieder nach den Kursen sehen :- ))  

"Die (weltweit) steigenden Zinsen machen ein Investment in Vonovia in doppelter Hinsicht unattraktiv:
1. Hohe Verschuldung mit steigender Zinslast zehren absehbar massiv an der Rendite des Unternehmens."

Was für ein Quatsch. Hast Du Dir mal angeschaut was in2022/23 an Anleihen ausläuft. Das sind Peanuts.

Und mit der Mieterhöhung in Berlin, das ist eine Absprache. Da ist nichts bindend. Das Gericht in Berlin scheint ja eher Vonovias Ansicht zu teilen. Enteignung gibts auch nur in der Form von Entschädigung.
Nein Du versuchst auch nur wieder eine eingetretene Tatsache (Kursververfall), durch an den Haaren herbei gezogenen Argumenten zu rechtfertigen. Sobald wir auf die Fakten schauen ist kein Grund sichtbar.

 

Wie reagieren die Anleger der deutschen Wohn-Immobilienaktien, wenn der US-Immobilienmarkt wie in den Jahren 2008/2009 deutlich an Wert verliert?
Ich kann es nicht vorhersehen und nur vermuten.  Man könnte das Investment zumindest teilweise mit Short-Hebelzertifikaten absichern. Morgen ist Verfallstag. Das wird noch einmal volatil. Danach kann man den Trend evtl. besser einschätzen.

Charlie Bilello
@charliebilello
The 30-year mortgage rate in the US has moved above 6% for the first time since November 2008, more than doubling over the last year
https://twitter.com/charliebilello/status/1570413955637460993  

"Wie reagieren die Anleger der deutschen Wohn-Immobilienaktien, wenn der US-Immobilienmarkt wie in den Jahren 2008/2009 deutlich an Wert verliert?"

Was hat das eine mit dem anderen zu tun?  

Für Vonovia bzw. Deutsche Annington habe ich kein Chart für den Zeitraum gefunden.

Vergleich Deutsche Wohnen

 

Meine Argumente sind nicht „an den Haaren herbeigezogen“, sondern für jeden sichtbar, der VNA nicht durch eine rosarote (oder türkis-grüne) Brille betrachtet.

Selbstverständlich entsteht der Refinanzierungsbedarf nicht vollständig in „2022/23“; aber an der Börse wird die Zukunft gehandelt. Den Begriff „Peanuts“ finde ich in diesem Zusammenhang auch unangemessen.

Wie deine Tabelle selbst zeigt, muss in den nächsten fünf Jahren rund die Hälfte der Verbindlichkeiten (ca. 23 Mrd. €) gerollt werden, und hiervon allein in den Jahren „2022/23“ rund 11 Mrd. € (ein Viertel der Verbindlichkeiten). Die bisherigen durchschnittlichen Finanzierungskosten lagen überwiegend sehr niedrig (< 2 %). Jedes zusätzliche Prozent zu zahlender Zinsen kostet VNA daher rund 230 Mio. € - oder ca. 0,30 € pro Aktie.

Ich gehe in meiner eigenen Kalkulation von durchschnittlich + 2 % höheren Refinanzierungskosten in den nächsten 5 Jahren aus, die zu Lasten der Dividende gehen. – Und schwupp sind wir bei der von mir genannten ca. 1 € Dividende. [Natürlich steigen in dieser Zeit auch die Mieten, allerdings gehen diese Mehreinnahmen weitgehend für höhere Personal-, Energie- und Materialaufwendungen drauf, die mit steigender Inflation zwangsläufig anfallen werden.]

Sollten die Refinanzierungskosten stärker steigen, wird es unerfreulich und meine Spekulation geht nicht mehr auf. Denn dann kämen wir in einen Bereich, in dem die Anleiherendite von VNA deutlich höher läge als die Dividendenrendite und dann implodiert der Aktienkurs. Kein vernünftiger Investor würde die Aktie eines Immobilienunternehmens kaufen, wenn das risikoreichere Investment (Aktien) eine geringere Rendite abwirft als das risikolosere Modell (Unternehmensanleihen).

Dem Vorstand ist das zweifellos bewusst, deshalb versucht er ja auch von den Schulden runterzukommen, indem erhebliche Teile des Portfolios auf den Markt geschmissen werden.

Mein Kauf von VNA ist daher ausschließlich eine Wette auf eine kommende harte Rezession in Deutschland (und Europa), die den Wohnimmobilien-Bestand im ungünstigsten Fall nur wenig - und voraussichtlich sogar positiv tangieren wird. Ich rechne in den nächsten fünf Jahren mit einem Aktienkurs von 30 € (plus Dividenden) und damit einem soliden Inflationsausgleich.

Die Zusage von VNA/DW in Berlin zu den begrenzten Mieterhöhungen ist rechtlich zwar nicht bindend; VNA kommt davon aber nie und nimmer wieder runter. Als „ehrbarer Kaufmann“ muss sich Vonovia an seine gegebenen Versprechen halte, sonst verliert es jede Reputation. Darüber hinaus entspräche es auch nicht dem Geschäftsverständnis des Unternehmens, das immer die Mieterinnen und Mieter in den Mittelpunkt der Arbeit stellen will und eine gesellschaftliche Verantwortung (insbesondere für die Schaffung und Erhaltung bezahlbaren Wohnraums) trägt.

Mit höheren Mietsteigerungen sollte man daher – mindestens für den Berliner Wohnungsbestand – nicht rechnen.
 

Ich kenne die Firma nicht.
https://www.msn.com/de-de/finanzen/nachrichten/...345a7c2a079ba1c1e21

Was passiert eigentlich hinsichtlich des Wohnungs/Mietmarktes, wenn Verkaufsdruck auf vermieteten Immos besteht?
Lediglich dass der Buchwert dieser Unternehmen sinkt, wen die die Dinger nicht loswerden oder zu einem niedrigen Preis.
Mieten tangiert das keineswegs negativ.
Verfügbarkeit auch nicht.  

War das nicht nur für ein Jahr zugesagt? Das Jahr ist bald rum.  

"War das nicht nur für ein Jahr zugesagt? Das Jahr ist bald rum."

Was bedeutet eigentlich zugesagt, ist das verbindlich? Es hieß auch das wir niemals für die Schulden anderer Länderhaften, das wurde ebenfalls bei Einführung des Teuros zugesagt.
Das Management ist den Aktionären verpflichtet und nicht irgendwelchen Kommunisten in Berlin.
Sind wir gerade dabei die DDR2.0 einzuführen?
Die Miete wird durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Wer will unter diesen Bedingungen bauen und Wohnraum schaffen?  

Man sollte seine Investments immer rational und nicht emotional betrachten.

Kein größeres Unternehmen ist allein den Shareholdern verpflichtet, sondern immer auch den anderen Stakeholdern. Dies gilt noch einmal ganz besonders bei einem Unternehmen der Wohnimmobilienbranche: hier müssen immer auch die Interessen der Mieter und der kommunalen Gemeinschaft mit im Blick sein. „Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.“ Wer das nicht will, sollte nicht in Deutschland (und den meisten anderen europäischen Ländern) investieren.

Was nun die Zusage im Rahmen des „Zukunfts- und Sozialpakt Wohnen“ mit dem Land Berlin angeht, so betraf diese keineswegs nur ein Jahr, sondern fünf Jahre (2022-2026).

[Zitat:]„Gemeinsam übernehmen die beiden Unternehmen [d.i VNA & DW] Verantwortung für eine soziale und nachhaltige Wohnungspolitik in einem „Zukunfts- und Sozialpakt Wohnen“ mit dem Land Berlin:
Begrenzung der Mietsteigerungen bis 2026: In den kommenden drei Jahren werden Vonovia und Deutsche Wohnen ihre regulären Mieterhöhungen über ihren Berliner Bestand insgesamt auf höchstens ein Prozent jährlich begrenzen, in den beiden danach folgenden Jahren nur im Rahmen des Inflationsausgleichs. Auch bei Modernisierungen für den Klimaschutz verpflichten sich die Unternehmen über die gesetzlichen Vorgaben hinaus, die Modernisierungsumlage auf maximal 2 Euro pro Quadratmeter zu begrenzen.“ [/Zitat]

=> 2022-2024: max. 1 %
=> 2025-2026: max. Inflationsausgleich

Man kann natürlich glauben, dass VNA sich an diese (freiwillige) Zusage nicht halten wird. Ich sehe das anders und gehe davon aus, dass das Unternehmen davon nicht wieder wegkommen wird.


 

Diese Vereinbarung wurde getroffen als wir eine Inflation von unter 1% hat. Der Staat selbst hat diese Inflation durch die Eurorettungspolitik, Asylpolitik und durch Sanktionen gegen Putin in Gang gesetzt.

Warum soll also eine Gruppe die Wohnraum schaffen will und vermietet bestraft werden.
Jeder kleine Vermieter, mein Nachbar zum Beispiel, erhöht die Mieten für seine Schrottwohnungen um 5% und keiner motzt.

Die Vereinbarung sollte gekündigt werden und die Mieten an die Inflation angepasst werden.  

Auffangzonen könnten sich an folgenden Bereichen bilden:
1)  oberhalb der roten Linien
2)  innerhalb der der roten Linien
3) innerhalb der grünen Linien

Der 1. Fall würde sich mit meinem letzten Chart decken...

Unterhalb der grünen ist VNA hoffnungslos verloren..
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Es fehlen klare Worte und Mitteilungen seitens der Relationabteilung ...
...ggf. auch eine konzertierte Maßnahme zur Gegenwehr
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Es ist furchtbar, wie hier alle innerhalb der für Anleger sichtbaren Infos im Nebeln stochern.
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Insgesamt ist für mich das Hauptproblem, dass im Gegensatz zu privaten ImmoBesitzern kaum Tilgung der Schulden stattfindet- außer jetzt durch Abstoßung von Substanz -  sondern ein Großteil in die Dividende fließt.  
Interessant und gut wäre, wenn VNA durch Bewirtschaftung von Fremdimmobilien (wie angekündigt) zusätzlich substanzielle Einnahmen generiert.


 

Bei ca. 24 ist der Putbestand sehr hoch. Die Stillhalter werden vermutlich Interesse haben, dass der Preis bei Abrechnung nicht unter 24 fällt.

Verfallstag-Uhrzeiten für europäische Werte
Aktien um 17:30 Uhr (XETRA-Schlussauktion)

https://www.stockstreet.de/boersen-tools/verfallstag-diagramm#/  

Auffällig ist das hohe Volumen um 9 Uhr.
Vorher wurde der Kurs unter die Unterstützungszone gedrückt. Danach wurden die Aktien wieder zurückgekauft.  

"ihre regulären Mieterhöhungen über ihren Berliner Bestand insgesamt auf höchstens ein Prozent jährlich begrenzen,"

Das ist auch Auslegungssache, wenn man die Formulierungen "regulär" und "Bestand insgesamt" betrachtet.

Betrifft also z.B. nicht die Neuvermietung. Zudem wird man bei Mod/Inst reagieren und durch Verkäufe kleinerer Portfolien die Bilanz entlasten.

Darum ja, es wird schwieriger. Aber nein, es wird kaum die Existenz von VNA bedrohen, obwohl der Kurs das inzwischen fast suggeriert.  

hätte es weitaus schlechter laufen können. Mal sehen ob wir diesmal einen Boden gefunden haben.  

""ihre regulären Mieterhöhungen über ihren Berliner Bestand insgesamt auf höchstens ein Prozent jährlich begrenzen,"

Auch wenn es die Berliner anders sehen. Diese Kommunistenhochburg ist nicht Deutschland. Sogar deren Gericht hat kein grünes Licht für die Enteignungsphantasien gegeben. Ich denke wir sollten das Vonovia Management mal ein wenig nerven. Die sind uns Kapitalgebern verpflichtet.
Den Vorstand sollte man ausmisten.  

denn die Vermieter haben bessere Aussichten als z.B. eine Energie intensive Industrie wie Covestro oder BASF  etc. Der Leerstand wird durch die Flüchtlinge Bundesweit sinken.

Durch das neue Bürgergeld werden Leistungen nicht mehr so schnell gestoppt werden können.

Hab mir bereits die nächste Marke zum zukaufen gesetzt.
Den absoluten Tiefpunkt zum kaufen finden die wenigsten.  

Glaubt's mir einfach. Ich bin bei 14 dabei. Und 1 Jahr später verkauf ich bei 43. Wetten? Ich halte jede Wette. Auch wenn Capriporno und seine "Follower" die grauen Sterne warmlaufen lässt.  

Ich bin mir da nicht sicher obs soweit runter geht. Die Fedex Gewinnwarnung, die wohl auf einem ziemlichen Einbruch der Wirtschaft in den letzten Wochen ruht bedeutet viel mehr, dass das Ziel der Notenbank erreicht sein dürfte. Wenn das stimmt und es nicht was strukturelles bei Fedex alleine ist, dann sind weitere Zinsschritte über den bereits antizipierten eher unwahrscheinlich.
Das ist zwar viel Kaffeesatzleserei, aber die Immoaktien haben heute ja schon etwas nach oben gezuckt - da lesen noch mehr den Kaffeesatz.
Die nächsten Wochen werden das zeigen.  

"Glaubt's mir einfach"

The facts please, Glauben und Geld sind 2 verschieden Dinge!  

@ für die Shorties und Praktikanten der Hedgefonds
Umsatz 4 Mio

 

"Wie reagieren die Anleger der deutschen Wohn-Immobilienaktien, wenn der US-Immobilienmarkt wie in den Jahren 2008/2009 deutlich an Wert verliert?"

Was hat das eine mit dem anderen zu tun?  "

Aus dem Immobilienbrief von Werner Rohmert

"Viele Immobilieninvestoren unterschätzen die Bedeutung internationaler Immobi-
lienmarktdynamiken, meint Prof. Dr. Tobias Just, Universität Regensburg und
IRE|BS Immobilienakademie. Grund sei die alte Binsenweisheit, dass Immobilien
standortgebunden seien und deshalb lokale Märkte durch lokale Marktakteure
geprägt würden. Aus Sicht von „Der Immobilienbrief“ war aber spätestens seit
der Finanzkrise klar, dass auch Wohnungsmärkte über die Finanztransmissions-
mechanismen nicht mehr isoliert zu betrachten seien. Letztlich wurde die weltwei-
te Finanzkrise durch Verwerfungen an den US-Märkten durch die Subprime-Krise
ausgelöst und umgekehrt erwachte Deutschland wieder aus dem Dornröschen-
schlaf der Wohnungsenthaltsamkeit. Die war nach langer Totalflaute ab 2004 le-
diglich von internationalen, institutionellen Investoren wieder in Bewegung ge-
setzt worden. Die echte Renaissance der Wohnungsinvestments in der breiten
Bevölkerung und bei deutschen Investoren gewann erst durch die Finanzkrise an
Fahrt. Auch heute noch würden die engen Zusammenhänge der internationalen
Märkte unterschätzt, da die Immobiliennachfrage maßgeblich durch gesamtwirt-
schaftliche Faktoren wie Einkommensentwicklung, Zinsentwicklung und Demo-
graphie bestimmt werde, meint Just. Es sei auch für nationale Wohnungsmarktak-
teure wichtig, die Entwicklungen in anderen Ländern im Blick zu behalten.

mehr S.8
https://www.rohmert-medien.de/wp-content/uploads/...nbrief-Nr-535.pdf

*****

Interessant ist der Kommentar von Felix von Saucken

"Aus der Vergangenheitsentwicklung heraus pro-
phezeit Felix von Saucken, Head of Residential bei Colli-
ers in Deutschland, unabhängig von den kurzfristig retar-
dierenden Elementen und der „Der Immobilienbrief“-5-
Finger-Mathematik (siehe Editorial und LBBW-Artikel), dass
anziehende Zinsen und Baupreise derzeit zu einer stark
rückläufigen Neubautätigkeit führen werde. Die gleichblei-
bend hohe Nachfrage werde deshalb das Angebot noch
deutlicher übersteigen als das dies bislang der Fall sei.
Colliers erwartet deshalb ein sich stabilisierendes Preis-
niveau, deutlich steigende Mieten und im Ergebnis stei-
gende Mietrenditen. „Warnungen vor einem plötzlichen
Preisverfall halten wir für nicht angebracht.

S. 4 https://www.rohmert-medien.de/wp-content/uploads/...nbrief-Nr-535.pdf  

"Wie reagieren die Anleger der deutschen Wohn-Immobilienaktien, wenn der US-Immobilienmarkt wie in den Jahren 2008/2009 deutlich an Wert verliert?"

Dass eine Situation wie am US-Immomarkt Auswirkungen auf die Finanzmärkte hat, ist logisch und naheliegend.

Du hattest aber konkret die deutschen Wohn-ImmoAktien genannt. Und da gibt es über die o.a. allgemeinen Auswirkungen - die insbesondere den Finanzbereich betreffen - m.E. keine gravierende Korrelation.

Die beiden Märkte sind völlig unterschiedlich organisiert.

Während in den USA variable Zinsen üblich sind, werden Immos hierzulande überwiegend mit langer Zinsbindung finanziert. Daher schlagen Zinserhöhungen nicht so stark durch.

Zudem ist in D. die persönliche Haftung der Schuldner üblich, anders als in den USA, und Eigentum ist stärker ausgeprägt als Vermietung.

Ein Preisverfall bei Eigenheimen in den USA beeinflusst m.E. nicht den Bestand von z.B. Vonovia. Weder werden dadurch hier die Mieten sinken noch die Nachfrage. Und dies sind die Hauptfaktoren für den Wert der Immos.

Und es wirkt gegenläufig zu den Risiken durch den Finanzmarkt.


 

Vielen Dank.
Einige Analysten sehen im aktuellen Kursverlauf der Aktien Ähnlichkeiten mit dem Jahre 2008.  Nach JP Morgan ist die aktuelle Situation am US-Immobilienmarkt jedoch nicht mit 2008 vergleichbar. Hoffentlich kann JPM die Situation besser einschätzen.

Today’s U.S. real estate dilemma: Buy, build, sell now—or wait?
https://privatebank.jpmorgan.com/gl/en/insights/...-sell-now-or-wait"

Auszug

Housing fundamentals and long-term story are still strong

Despite this potential short-term volatility, the fundamentals of today’s housing market are strong—with sound prospects for the medium and long terms. Even in the short term, we do not expect a dramatic downturn.

Indeed, there is unlikely to be a replay of 2006–2007, when the housing bubble burst. During that period, housing supply far exceeded demand, and the housing sector accounted for an unusually high percentage of U.S. GDP—just under 7%.

Today, housing is a much more reasonable share of GDP, at around 4.5%. Moreover, demand far exceeds supply. According to Freddie Mac, the United States is short 3.8 million housing units that would be needed to keep up with household formation."

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Hast du evtl. eine Meinung zu TAG Immobilien?