Vonovia Aktie

"Nur mal so als Anmerkung. Es zählt nicht, was Vonovia aktuell im Durchschnitt für die ausgegebenen Anleihen zahlt, "

Sorry, ich wunder mich oft über die Logik meiner Mitmenschen, und das kaum einer widerspricht wenn jemand dermaßen daneben liegt. Natürlich interessiert das wie hoch der Anleihezins der auslaufenden Anleihen ist. Wenn eine Anleihe ausläuft die 5% gekosten hat, und VNA eine neue über 5% begeht. Dann kostet das NULL EURO mehr. Gleichzeitig bei 4% gestiegener Miete, haben wir 4% mehr in der Tasche.
Wenn eine 6% Anleihe ausläuft dann sparen wir sogar Kosten ein. Deshalb ist der Zinsschnitt der auslaufenden Anleihen und die Diskrepanz zu den neuen ausschlaggebend.
Sieht das irgendjemand anders?
 

was ist denn das für ein Deutsch ?  

erhöht denn die Vonovia jedes Jahr die Mieten um 4-5% ? das erscheint mir sehr unrealistisch am hiesigen Markt, eventuell bei Neuvermietungen aber die Masse ist ja der Bestand und da ist vermutlich nicht  >90% inflationsgekoppelt, kurzes googeln bringt da eher das vom Vonovia Chef:

https://www1.wdr.de/nachrichten/ruhrgebiet/...ebatte-zurueck-100.html

"Für Bestandsmieter gilt: Die aktuelle Inflationsentwicklung wird sich nicht direkt auf die Höhe der Mieten auswirken", sagte Rolf Buch dem Wirtschaftsmagazin CAPITAL. Solche Preisänderungen seien im streng regulierten Mietmarkt nicht möglich."  

Geh mal eher davon aus,
das der gute Rolf das selbst schon nicht mehr weis was er da sagte.

VG  

Ich denke, das bezog sich auf die zweistelligen Inflationsraten, die es mal kurz gab.

Und natürlich ist das nicht 1 zu 1 umlegbar auf die Mieten. Dennoch wird es mit Verzögerung nachvollzogen werden.

Und je höher die Inflation, umso attraktiver werden Sachwerte, wozu Immobilien zählen.

Und nicht zu vergessen: Inflation entwertet auch die Schulden.

Letztlich wird sich zeigen, welcher Effekt überwiegt. Kurzfristig werden die Märkte wie immer überziehen...  

Natürlich wirkt sich die Inflation nicht 1:1 auf die Mieten aus. Vonovovia hat nur 1% Indexmietverträge!
Für uns ist die Vergleichsmiete in Berlin relevant. Ich denke das meine Annahme das diese um 3-5% steigt realistisch. Es gibt auch noch Neuvermietung, und ein paar Indexverträge. Also, alles in allem denke ich sind es 4%.

"erhöht denn die Vonovia jedes Jahr die Mieten um 4-5% ? das erscheint mir sehr unrealistisch am hiesigen Markt, "
habe ich NIE gesagt. Aber in 2023 wo wir zum ersten Mal seit 20 Jahren eine starke Inflation haben, werden die Mieten ebenfalls stärker steigen.
Mein Punkt ist und bleibt das wir darauf achten müssen das die neuen Zinsen nicht viel höher sind als die auslaufenden Kreditverträge,Anleihen. Mein geposteter Bild beweist das die auslaufenden Anleihen für 2023 im Schnitt bei 4% liegen.
Der Link zeigt die Entwicklung der Mieten via der für uns relevanten Vergleichsmiete. Macht Euch Gedanken über den Zinseszinseffekt bei Mietpreiserhöhungen.
https://mietspiegeltabelle.de/mietspiegel-berlin/

 

Leider begreifen das immer nicht alle. Es geht nicht nur um richtig oder falsch, habe ich gewusst oder nicht. Denkanstöße, egal in welche Richtung, damit man über seine eigenen Gedankenwege hinausschaut, sind die Formel.  Wie es letztendlich dann kommt, weiß von uns keiner.
Also, nochmal Danke und mach weiter.
VG  

Annahme: 100qm-Wohnung mit Wert rund 600.000€
400.000 finanziert mit 3 % = 12.000 € Zinsen.
Miete 8€ = 9.600 €
Defizit (ohne weitere Kosten) = 2.400 €.

Neuer Zins wegen Refinanzierung 10% des Kredites zu 5% (= die oft genannten 2% mehr) = 3,2% = 12.800€.
Miete steigt aber um 3%  auf 8,24€ = 9.888 €
Neues Defizit: 2.912 € (ohne weitere Kosten)
Eine exorbitante Steigerung des Defizits!!
 

Wenn nur 300.000 finanziert sind, ergibt sich ein Überschuss von 600€ (ohne weitere Kosten).
Unter den getroffenen Änderungen ergibt sich:
600€ mehr Zins und 288€ mehr Miete. Der Brutto-Überschuss sinkt um 312 € auf 288€ (statt 600).
Das dürfte nicht mehr reichen für due weiteren Kosten und Verwaltungsaufwände  

Vonovia hat mit der DW ein dickes Brett gestemmt. Müssen sie das etwas jedes Jahr aufs Neue machen? Ihr tut so, als ob jeder abgelaufene Kredit ausschließlich mittels einer erneuten Kreditaufnahme bezahlte werden muss, vergesst aber den hohen Cashflow.
 

Ich habe vor 2 Tagen, nach dem Mediensturm "BUY",  n a c h g e k a u f t !!!
Das gegen mainen willen: Blitz KAUF NOCH NICHT !!
Nun hat mich WIEDER die Realität ins A... getretten.
Genau wie der gute Wulf E. Bley vor 2 Wochen sagte: AKTIEN???
"Mit Aktien zweite Rente aufbauen..so die "
MASSIVER BETRUG !!! und so ist das!!
Medien? hahaha die schreiben "Neutral" das Blatt hat sich nach 2 TAgen
doch gewendet..
Wie schon zum tausendtem Fall.
Schade nur die 50k die wieder "Andere" eingesaugt hatten.
Heute? Dax im Plus ...VNA ?? Klar: im Minus!!
IRRE !!
s.WE!
seeblitz1  

600T für eine Wohnung?
Vlt wenn man die einzeln als Selbstnutzung kauft. Aber VNA würde sich nur für Liegenschaften interessieren. Da sehen die Preise ganz anders aus. Hier war vor einem Jahr ein Objekt ausgeschrieben mit 11 Einheiten. Kaufpreis 1.6 Mio. Waren sicher keine 100qm Wohnungen. Aber du siehst, wo ich hin will.  

"Annahme: 100qm-Wohnung mit Wert rund 600.000€
400.000 finanziert mit 3 % = 12.000 € Zinsen.
Miete 8€ = 9.600 €
Defizit (ohne weitere Kosten) = 2.400 €."

Der Buchwert bei VNA liegt aber nicht mal halb so hoch. Der ltv unter 50%. Die Miete dennoch fast auf diesem Niveau.

Wie sieht die Rechnung dann aus?  

hat VNA 41 Mrd Schulden bei 34 Mio qm WF.

Das ergibt eine Beleihung von rd. 1.200 €/qm WF bei einer Miete von 7,40 €/qm.

Wenn wie in dem Beispiel 10% der Schulden mit 2% höherem Zins refinanziert werden, ergibt das einen Mehraufwand von 0,20 €/qm WF pro Monat (1200/10×2%/12).

Um das auszugleichen genügt demnach eine Mieterhöhung von 2,7%.  

https://www.tagesspiegel.de/berlin/...en-steigen-weiter-10110190.html


Es ist aber sinnvoll, sich auch die Originalquelle anzusehen, denn die für die Immo-AG wichtigste Zahl fehlt in dem Artikel - der durchschnittliche Kaufpreis für Mietshäuser...

https://www.berlin.de/gutachterausschuss/_assets/...pdf?ts=1688652746  

Abgesehen davon, ob die Rechnung so angewendet werden kann.  Von den 2,7% Erhöhung muss aber nicht nur der Mehraufwand für die Zinsen bezahlt werden, sondern auch die Sanierung und Modernisierung, sowie Verwaltung.

Im Baugewerbe haben sie locker über 10% Mehrkosten je nach Produkt/Dienstleistung auch weit über 20%.

Die Zinsen steigen weiter die Prognose des "Marktes" wird seit über einem Jahr laufend erhöht.

Immo sind aktuell eine Wette. Ich denke die aller aller meisten, die hier eingestiegen sind, haben diese Anette aktuell verloren.

Nicht ins fallende Messer greifen.
The Trend is your Friend.
Nicht alle Eier in einen Korb.
Nicht in eine Aktie verliebt sein.
Schlechtem Geld kein gutes hinterher werfen.

Oder doch

Kaufen, wenn die Kanonen donnern.  

Werden sie Anette jemals wieder finden?

Fragen über Fragen....  

"Abgesehen davon, ob die Rechnung so angewendet werden kann.  Von den 2,7% Erhöhung muss aber nicht nur der Mehraufwand für die Zinsen bezahlt werden, sondern auch die Sanierung und Modernisierung, sowie Verwaltung."

Das ist richtig.

Mir ging es vor allem darum, die auf falschen Werten beruhende Rechnung von Logo zu widerlegen.


 

Ich bleibe bullisch für Sachwerte, was die Zentralbanken m.M.n machen ist schizophren, Gelddruckerei              geht ungebremst weiter und auf der anderen Seite wollens angeblich die Inflation bekämpfen.
Besonders Frau Lagarde hat m.M.n nicht mehr alle Latten am Zaun. Die kann die Zinsen auch auf 20% erhöhen, sie wird trotzdem keine billige Energie mehr aus Russland bekommen. Das einzige was passieren wird, wird sein, dass europäische Unternehmen überhaupt nicht mehr wettbewerbsfähig sind.

https://www.boerse.de/staatsverschuldung/schuldenuhren
https://www.boerse.de/staatsverschuldung/...sverschuldung-usa-mrd-usd
https://www.boerse.de/staatsverschuldung/...dung-deutschland-mrd-euro  

Ich bin auch bullisch für Sachwerte und bärisch für Anleihen. Eine Stagflation ist m.E. weiterhin das Thema für die nächsten Jahre.
Normalerweise sind auch Mietwohnungen als Inflationsschutz interessant. Aber die Bodenbildung bei Vonovia ist sehr volatil.
Für ausländische Investoren ist Deutschland zurzeit m.E. nicht attraktiv. Das Wachstum ist schwach, die Inflationsrate relativ hoch. Die Regierung wirkt etwas konfus und hat keine stabile Mehrheit.
Für mich sind Immobilien ein Gegenposition zu Energieaktien. Erst wenn Öl deutlich fällt,  werde ich wechseln. Mit fallenden Energiepreisen fallen auch die Inflationserwartungen und die Zentralbanken können die Zinsen wieder senken.  

Zahlreiche deutschsprachige Makro-Ökonomen aktuell im Vonovia-Forum unterwegs. Offenbar nur Hochkaräter. Wäre was für den Verein für Socialpolitik.  

in meiner jugend, lang ists her, hab ich noch das geheimnis des kaufmanns gelernt. es ist ganz einfach: günstig einkaufen und teuer verkaufen.

und immobilienunternehmen sind aktuell günstig, keine frage. und irgendwann werden sie auch wieder teuer sein, denn gewohnt wird immer. immer.

wer etwas zeit mitbringt, der hat hier gute chancen.  

https://m.faz.net/aktuell/wirtschaft/...tiegenen-zinsen-19018035.html  

Der Pessimismus ist bereits hoch, aber die Trendwende braucht noch Zeit.

Auszug ZEW

"Im Rahmen der Sonderfrage des ZEW-Finanzmarkttests im Juni
2023 wurden die Finanzmarktexpertinnen und -experten nach
ihren Einschätzungen zum Rendite-Risiko-Profil verschiedener
Anlageklassen gefragt. Insbesondere sollten sie ihre Progno-
sen für die globalen und europäischen Kapitalmärkte in den
nächsten sechs Monaten abgeben und darlegen, wie sich die
wirtschaftlichen Entwicklungen seit März 2023 auf ihre Erwar-
tungen ausgewirkt haben.
Im Euroraum werden die Aussichten für Immobilienanlagen in
den nächsten sechs Monaten als ausgesprochen negativ be-
wertet. Dabei geben 59 Prozent der Befragten eine negative und
29 Prozent sogar eine stark negative Einschätzung ab. Dieses
Ergebnis ähnelt dem der vorherigen Umfrage im März 2023.

Quelle

https://www.zew.de/presse/pressearchiv/...und-immobilien-auf-talfahrt

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Der aktuelle Immobilienbrief mit m.E. fundierten Analysen

PDF:

https://www.rohmert-medien.de/wp-content/uploads/...nbrief-Nr-555.pdf

 

"Die kann die Zinsen auch auf 20% erhöhen, sie wird trotzdem keine billige Energie mehr aus Russland bekommen."

Nein, kann sie nicht denn bei längerfristig 5% gehen die PFIIGS pleite, bei 7% ist dann auch D überfordert. Bisher hat D ja mit seinen Schulden/Staatsanleihen Geld verdient. Trotzdem wuchs der Schuldenberg immer weiter. Jetzt wo wieder Zinsen BEZAHLT werden müssen, wird bald das Licht ausgehen... oder die Zinsen werden wieder fallen (müssen)