Vonovia Aktie

Pure Dummheit oder der verzweifelte Versuch Aktionäre zum Verkauf zu bewegen?
Die Mehrkosten für 2023 sind gerade mal 100 Millionen, für 2024 ähnlich. Es werden nie mehr als 1/10 der Anleihen fällig. Der aktuelle Zins sorgt jetzt schon für Baustopp. Die Nachfrage nach Immobilien wird dramatisch steigen, da nichts mehr gebaut wird.  

Wer sone dämliche Rechnung macht dem empfehl ich mal die aktuellen Mietspiegel aus Q1 zu googlen und mit denen von vor 12 Monaten zu vergleichen, besonders in Berlin, München etc - ne minimale Chance, dass was dämmert besteht ja eventuell.  

naja, wer zahlt dich denn fürs Bashen?
Denn Konkurs wäre Vonovia mit deiner Rechnung damit immer noch nicht, nur würden alle Mieteinnahmen für Zinsen aufgewendet werden müssen.
Konkurs wäre Vonovia deswegen aber noch lange nicht, da Sie den Zinsdienst voll aus den laufenden Einnahmen zahlen könnten.
Zudem sind Baukredite von 7+% sehr unwahrscheinlich denn dann kann sich niemand mehr bauen leisten, aktuell sind wir ja bei ca.3,9%. Dafür müssten ja auch die Staatsanleihen extrem steigen, das geht bei der Staatsverschuldung ja gar nicht mehr.  

Nur mal so am Rande: Bei Dr. Klein sind wir aktuell bei einer 60 Prozent Beleihung bzw. wären wir bei einem LTV von 60 Prozent bei rund 3,5 Prozent Zins mit einer Zinsbindungsfrist von 10 Jahren.

Vonovia hat einen LTV von aktuell rund 43 Prozent.

Dass bei diesen Zinsen die Refinanzierung über endfällige Bankdarlehen (analog zur Anleihe) sinnvoller erscheint als die Ausgabe neuer Anleihen, hat der Vorstandsvorsitzende Buch ja bereits im Geschäftsbericht angedeutet.

Und der aktuelle Zins für Baudarlehen bei 60 Prozent Beleihung in Höhe von 3,5 Prozent bei absehbarem Zinsgipfel und sinkenden Zinserwartungen in der nächsten Zeit ist jetzt dann doch gar nicht so wild.  

und ja, wenn Schland heute zu mir kommt und verlangt, dass ich die knapp 3 Billionen € Staatsschulden doch endlich zurückzahle, dann bin ich auch pleite! Man kann immer irgend welchen Unsinn konstruieren!  

"Denn Konkurs wäre Vonovia mit deiner Rechnung damit immer noch nicht, nur würden alle Mieteinnahmen für Zinsen aufgewendet werden müssen.
Konkurs wäre Vonovia deswegen aber noch lange nicht, da Sie den Zinsdienst voll aus den laufenden Einnahmen zahlen könnten."

Sorry, du hast Null Ahnung vom Kapitalmarkt. Sollte das Verhältnis von Kapitaldienst zu Mieteinnahmen sich verschlechtern, wird automatisch der Zins steigen. Die Anleihenzinsen preisen immer die Wahrscheinlichkeit eines Ausfalls ein. Vonovia wird dann Konkurs gehen, wenn der Markt sagt, dass er nicht mehr an die Firma glaubt, vergleichbar mit einer Bankenkrise. Dies geschieht sofort, wenn der Markt sieht, dass Vonovia in dem modellierten Zinspfad (der jeweil mit Wahrscheinlichkeiten gewichtet wird) ausfallgefährdet ist. Es gibt hier, ähnlich wie bei Banken, eine selbstverstärkende Rückkopplung zwischen sinkenden Gewinnen und Fremdkapitalkosten. Rollt der Stein einmal, und das tut er gerade, ist die Wahrscheinlichkeit eines Zusammenbruchs gegeben.  

Gibt eine gute Übersicht. Aktuelle Risiken werden auch sehr gut beschrieben.


Vonovia SE (Buy, TP=€28.5) - 12m target downgrade - Time to deliver on targeted disposals, Buy rating reiterated - M. Pastou (20p)

We update our estimates following FY22 results, rolling forward our estimates to 2025, and reiterate our Buy rating on the c.76% 12m TSR implied by our new TP of €28.5. We look at Vonovia’s plan to delever via targeted disposals and assess the level of disposals required to achieve target ranges. We also review the company’s methods for preserving capital, address near-term debt refinancing needs and what has already been covered, and analyse the impact of further declines in portfolio value. While we acknowledge risks around Vonovia’s near-term debt refinancing requirements, we think the recent negative share price performance (-30% over the past month vs -16% across our Real Estate coverage), the wide discount to underlying NAV (71% to FY22) and double-digit recurring earnings yield (13.3% FY23e) all make for an attractive entry point.
 
Disposals to support deleveraging efforts remain the key catalyst
Considering the solid base offered by Vonovia’s rented resi portfolio (>80% of its FY22 EBITDA), we believe that cementing a sizable disposal to address near-term refinancing needs and delever remains critical to assuaging investors’ balance sheet concerns. Management is confident it can achieve its target of €2bn FCF from disposals this year based on current negotiations. But real progress has been limited to date, although it does have a range of possible disposal options (incl. commercial assets and the nursing home business). Given the wide 34% implied discount to GAV, we think a disposal at a single-digit discount to appraised value would also be positive. Furthermore, we think extensions of existing bank financing (a €550m secured loan in 1Q was a rollover of existing financing, for example) and/or a larger secured financing package to support upcoming unsecured bond refinancing needs would be supportive.
 
Risks to the investment case
Management confirmed on the 17 March FY22 results call that c.€800m of Vonovia’s FY23 refinancing needs had yet to be addressed. Adjusting for the cash element of the FY22 dividend payment and assuming existing secured financing is extended as planned, we get to roughly half this amount. However, a further c.€2bn of unsecured bonds will need to be refinanced next year. While Vonovia could maintain a thin capex programme to retain cash, market fears around future dividend cuts and a potential rights issue remain (not part of our base case) and we estimate disposals after this year’s plan will be necessary.
 
These risks appear fully discounted
Vonovia shares trade at a 71% discount to FY22 EPRA NTA (66% to SGe FY23), the mid-point of peers, and a 13.3% FY23e recurring EPS yield. Across the sectors we cover, German resi (incl. Vonovia) offers the widest discount to both NAV and GAV, and the highest FY23e earnings yield. Our €28.5 TP is based on a fundamental valuation derived 50:50 from our €38.0 NAV (prev. €43.5) (incl. a 20% discount) and a €17.0 DCF (prev. €18.5, 2.0% long-term growth). We apply a 3.2% premium to reflect ESG and liquidity.  

Verstehe ich ganz, ich schreibe das Vonovia einen sofortigen Zinsanstieg aller Kredite auf 7,15% aushält, wenn man die Mietsteigerungen und die langsam auslaufenden Kredite berücksichtige würde ich sogar sagen Vonovia hält ein Zinsniveau 9% von dauerhaft aus ....Das war positiv gemeint ....  

na dann war das aber leicht falsch zu verstehen aber wenigstens hat sich gleich der der Oberweise Daxxxxjäger zu Wort gemeldet und seinen alltäglichen Unsinn dazu geschrieben.  

 

Alles gut,ich finde es wichtig zu wissen wo die Zinsschmerzgrenze liegt...ca. 9% ist doch beruhigend, wenn schon bei 3-4% überall knallt.
( Langlaufende Staatsanleihen aufgenommen bei Minuszinsen benötigen ein Multi- Billion Abschreibungen)
P.S  ich  investiere seit 32 Jahren in vermietete ETW's , aktuell 26 x Einheiten  im Bestand, der letzte Kauf eines MFH in 2021 mit 1,5% bei Allianz auf 30 ! Jahre fest finanziert .... zum ersten Mal jetzt in Immoaktien ...  

„26 ETW“…wo denn? Duisburg-Marxloh oder Gelsenkirchen? Oder alles nur gelogen? Bitte Grundbuchauszüge einstellen!  

Warum sollte ich lügen ?
Raum Bochum (11) und Stuttgart/Heilbronn (15)

Aktuell habe ich einen durchschnittlichen Zinsatz von 1,19% und mittlere Laufzeit von 12,4 Jahre ....
Meine wichtigste Kennzahl war immer
welchen Zinssatz verkrafte ich am Ende der Zinsbindung ( 12,9%) ...
1991 habe ich zu 9,2% finanziert, 2020 zu 0,6%
Bisher habe ich in keinem Forum gesehen wo einer den Grenzzinssatz von Vonovia ausgerechnet hat
 

" gestrichene Förderungen sorgen für Planungsunsicherheit. Full Stop beim Wohnungsbau. Die Lage am Wohnungsmarkt ist Katastrophal und wird jeden Tag schlimmer."

🥸  

Aber falls Du Fragen zu Immos hast kann ich die voraussichtlich beantworten ....
Als Beweis ein Screenshot einer Multikreditfinanzierung mit 30 Jahre Laufzeit eingestellt ...  

Ich halte es für abwegig, dass Vonovia 9 % Zinsen aushält. Denn dann sind vorher so viele umgefallen, dass es Immobilien wahrscheinlich zum Faktor drei der Jahresmiete gibt.
Ich würde das hier schon als Crash bezeichnen, und dabei ist immer unklar wie tief es runtergeht.
Ausfall Gefahr würde ich bei 5,5 % Bankzinsen für den Privatinvestor sehen, denn dann fallen viele um und können die höhere Annuität nicht leisten.
Kommt es zu Notverkäufen und Privatinsolvenzen, Fallen die Preise so stark, dass die Anleihen absacken, und das Vertrauen verloren geht.
Wenn wiederum derart viel pleite geht, dann wird die EZB die Zinsen nicht mehr anheben können, es gibt dann einfach eine Hyperinflation, anstatt Pleitewelle.

ich hatte hier mal vor zwei Jahren geschrieben, dass die Zinsen drehen werden (war eine Prognose wie nach Regen folgt Sonnenschein), und das private Immobilieninvestitionen in vielen Punkten Vorteile haben gegenüber den AGs (Wasserkopf, Regulatorik)usw. und wurde ausgelacht.
Privat habe ich 01/2022 drei Einheiten im Saarland verkauft und habe nur noch 10% Fremdkapital auf alles gerechnet.  

Vonovia sollte 9% aushalten, deshalb sind Foderungen nach Kapitalerhöhumgen eher abwegig.
Unbestritten wird vorher etwas anderes passieren, was in der Regel Zinssenkung bedeutet.
Im Zug der SVB Pleite sind die 10jährige Bumdesanleihen von 2,7 % auf 2,1% gefallt ... Anleihen im Depot schiessen dann nach oben ...  

"Bisher habe ich in keinem Forum gesehen wo einer den Grenzzinssatz von Vonovia ausgerechnet hat"

Für 2023 besteht kaum Handlungsbedarf. Der Rückkauf von Anleihen ist m.E. positiv.

"Refinancing Needs for 2023 Largely Addressed

Unsecured maturities of €2.2bn in 2023 vs. ~€4.0bn estimated free
cash expected for 2023.
• General strategy for 2023 is to roll over secured financing and buy
back/repay unsecured bonds with excess cash to delever and meet
internal debt KPI targets.
• €550m secured loan agreed (10 year maturity)
• €1bn zero cost swaption collar in place to hedge part of 2023
refinancing needs.
• Additional negotiations about rolling over secured financing are well
underway.
• €3bn RCF/CP and €0.6bn loan from EIB.

S. 8


31.12.2022 /2021
Average cost of debt 1.5% 1.1%
Weighted average maturity (years) 7.4 8.0

S. 20

https://investoren.vonovia.de/media/document/...ings-Presentation.pdf  

die EZB wird noch 2x um 0,25% erhöhen.
Ansonsten kippen die Südländer im Euroraum.

Wohnungsneubau geht gegen Null.
Leerstand in Großstädten im Prinzip nicht vorhanden.
Mieten steigen weiter.

Dagegen wird Vonovia mehr für Zinsen, Instandhaltung, Handwerker zahlen müssen.
Gefahr der Abwertung des Bestandes. Bisher aber nur 1 Prozent und es werden bestimmt Ende des Jahres 3 sein aber nicht viel mehr.

Dennoch macht der Laden Gewinn, wenn auch viel weniger.

2. Tranche kaufe ich, wenn es auf 14 Euro gehen sollte.

nur meine Meinung  

Diese Abschreibungen werden das Konzernergebnis 2023 und vermutlich auch 2024 deutlich belasten.

Unlike IAS 40 fair-market-value accounting under IFRS, German GAAP accounting resulted in a technical impairment loss
on shares in affiliated companies, driven by the sharp rise in interest rates and the subsequent increase in Vonovia’s cost of
capital.
• This does not impact the consolidated accounts but only the statutory accounts of Vonovia SE.
• The following write-downs in affiliated companies were recognized as of Dec. 31, 2022:
• €8.9bn for Deutsche Wohnen SE (not dissimilar to the share price development).
• €219m for Adler Group S.A.
• €838m for Victoriahem in Sweden.

S. 36
https://investoren.vonovia.de/media/document/...ings-Presentation.pdf

Die Prognosen EPS sind erst ab 2024 wieder deutlich positiv.  

Korrektur
Die Prognosen EPS sind erst ab 2025 wieder deutlich positiv.    

"Diese Abschreibungen werden das Konzernergebnis 2023 und vermutlich auch 2024 deutlich belasten."

Etwas weiter unten zitierst Du dann:

"This does not impact the consolidated accounts but only the statutory accounts of Vonovia SE."

...  

"This does not impact the consolidated accounts but only the statutory accounts of Vonovia SE."

Diese Aussage verstehe ich nicht. Der Cashflow ist nicht betroffen, aber das Ergebnis m.E. schon.  

Zahlt keine Dividende! Wertverlust beträgt pro Aktie €0,58.
Bin gespannt wo der Kurs Morgen landet!  

EPS dannunddann... hat wenig Einfluss auf den künftigen Kursverlauf, welcher sowieso Monate voraus läuft. Eine Nachricht über Bauförderung, Zinsen fallen oder sonstwas, Plötzlich fangen grossen an zu kaufen, Leerverkäuver covern... und steil gehts (siehe letzte Monate).

Einfach mal warten bis der sell off durch ist und nicht ständig in fallende Kurse nachkaufen.

Amen