Der Versuch einer Bewertung von NEUHOF TEXTIL AG

Historie der NEUHOF TEXTIL-HOLDING AG

Im Jahre 1896 wurde die Gesellschaft von 5 Kaufleuten aus Hof als Spinnerei Neuhof AG mit Sitz in Hof an der Saale gegründet.
50 Jahre lang wurden ausschließlich Baumwollgarne für die Bekleidungsindustrie produziert.
Nach 1945 gingen Absatzgebiete im Osten Deutschlands verloren und das Umfeld in der Bekleidungsbranche wurde durch steigende Importe beeinträchtigt. Nylonstrümpfe eroberten die Märkte und eine rasante Entwicklung von synthetischen Rohstoffen hat die Textilindustrie geprägt.
Die Spinnerei Neuhof AG ist frühzeitig diesem Trend gefolgt und hat ihre Produktion konsequent auf technische Textilien umgestellt und sich erfolgreich als namenhafter Lieferant in neuen Anwendungsbereichen positioniert.
1993 wurde das aktive Geschäft in die Produktionsgesellschaft Spinnerei Neuhof GmbH & Co. KG ausgegründet und der Immobilienbesitz auf die ebenfalls neu gegründete Neuhof Verwaltungs GmbH & Co. Immobilien KG übertragen. Seitdem beschränkte sich die Gesellschaft auf die Tätigkeit als Finanzholding.
Im Umfeld der Weltwirtschaftskrise hat die Produktionsgesellschaft im Jahr 2010 die  Insolvenz angemeldet. Durch mehrere Investoren gelang es die Insolvenz schon 2010 zu überstehen, diese übernahmen die  Produktionsgesellschaft Spinnerei Neuhof GmbH & Co. KG zu 100%:
Später beteiligte sich die NEUHOF TEXTIL-HOLDING AG an der Produktionsgesellschaft Spinnerei Neuhof GmbH & Co. KG und  brachte als Einlage das Betriebsgrundstück im Wert von 1 Mio. € ein.
Die Betriebsgebäude verblieben bei der AG bzw. bei der Neuhof Verwaltungs GmbH & Co. Immobilien KG.
Die AG bzw. die Neuhof Verwaltungs GmbH & Co. Immobilien KG ist mit 24.9 % an der Produktionsgesellschaft Spinnerei Neuhof GmbH & Co. KG beteiligt.





Die NEUHOF TEXTIL-HOLDING hat operativ zwei Beteiligungen einmal die Komplementärgesellschaft Neuhof Verwaltungs-Gesellschaft mbH Hof, die keinerlei Aktivitäten betreibt und die Beteiligungsgesellschaft der AG die Neuhof Verwaltungs- GmbH & Co. Immobilien KG in der alle wesentlichen Immobilien bzw. Beteiligungen der AG verwaltet werden.

In dieser ist nicht nur das Gebäude in dem die Produktionsgesellschaft Spinnerei Neuhof untergebracht ist hinterlegt, sondern auch zwei Gewerbeimmobilien in unmittelbarer Nähe der Spinnerei Neuhof und eine Beteiligung an der Euroval GmbH & Co. KG Regensburg in der eine Beteiligung am IC Immobilienfonds & Co. Deutschland 17 in höhe von 621.139 € hinterlegt ist. Diese Beteiligung ist aber mit 237.061 € Verbindlichkeiten versehen. Die Beteiligung wurde 2002 erworben.
Des weitere gehört ein Grundstück über 120.000 qm am Tegernsee dazu.
Sowie noch 100000 qm Grund und Boden um die die  Produktionsgesellschaft Spinnerei Neuhof GmbH & Co. KG.

NAV Wertbestimmung der AG:

1.) Die Betriebsimmobilie wurde im Jahr 2008 mit 6 Mio. bewertet inklusive des Grundstückes von 52.000 qm, durch einen internen Verkauf wurden 50 % an der Immobilie in der AG und 50 % in der Neuhof Verwaltungs GmbH & Co. Immobilien KG aus steuerliche Gründen verschoben.
Da das Grundstück 2010 als Einlage in die Produktionsgesellschaft Spinnerei Neuhof GmbH & Co. KG eingebracht wurde vermindert sich der Wert der Immobilie auf 5 Mio. € bei einer angenommenen Abschreibung von 2,5 % Jährlich, ist der Wert der Immobilie von 2008 auf 2012 um 10% gefallen auf nunmehr 4,5 Mio. €.
Ab dem Jahr 2015 hat die Produktionsgesellschaft Spinnerei Neuhof GmbH & Co. KG die Möglichkeit die Betriebsimmobilie zu erwerben.

2.) 24.9% werden an der Spinnerei Neuhof GmbH & Co. KG gehalten, dessen wert kann zwischen 0-1 Mio. € angegeben werden da die Beteiligung nicht schnell veräußert werden kann ist der Wert eher Ansichtssache. Zumal die Nachfahren in der AG kaum ein Interesse haben, die Beteiligung zu veräußern.
Das Kommanditkapital der Spinnerei Neuhof GmbH & Co. KG beträgt 1 Mio. €.
Der Gewinn soll 2011 positiv gewesen sein, die letzten Zahlen sind von  November/Dezember 2010 kurz nach der Insolvenz, dort wurden 70.000 € erwirtschaftet, hochgerechnet auf 2011 ergibt dies 420.000 €.


3.) Das Grundstück am Tegernsee soll lt. Aussage auf der HV 2010 einem Marktwert von 300.000 Euro haben.

4.) Zwei Gewerbeimmobilien, eine Spedition und ein Einkaufszentrum, der Wert dürfte bei der Spedition mit ca.  200.000 € und für den Verbrauchermarkt, der allerdings sehr Verkehrsgünstig liegt ca. 100.000 € sein.

5.) Über die Euroval GmbH & Co. KG wird eine Beteiligung am IC Immobilienfonds & Co. Deutschland 17 in höhe von 621.139 € gehalten dieser ist aber mit 237.061 € Verbindlichkeiten versehen. Wert also rund 400.000 €.

6.) Zusätzlich 100.000 qm Grund und Boden rund um die Produktionsgesellschaft Spinnerei Neuhof GmbH & Co. KG. Deren Wert ist schwer zu schätzen lt. Eintrag bei  Iimmobilienscout24 liegt der Bodenrichtwert bei 60 € im Gewerbegebiet Hohensaas.
Da lt. Iimmobilienscout24 aber schon bebaute Grundstücke mit Abbruchreifen Schuppen für 15 € je Quadratmeter angeboten werden und das Grundstück kaum erschlossen ist, dürfte das Bauerwartungsland zwischen 10-20€ je qm anzusiedeln sein.
1-2 Mio. € ist hier der Wert.
Da das Betriebsgrundstück für die gesamten Fabrik- und Verwaltungsgebäude mit einer Grundfläche von 52.000 qm, davon 40.000 qm überbaut in die Spinnerei Neuhof GmbH & Co. KG als Einlage in höhe von 1 Miro € eingebracht wurde dürfte meine Berechnung stimmen.




Zusammen ergibt dies 6,5 Mio. € Immobilienvermögen + eine Beteiligung von 24,9 % die von mir mit Null bewertet wurde.
Abzüglich der Verbindlichkeiten von rund 400.000 € ergibt dies durch 5701 Aktien geteilt einen NAV von 1069,98 €.
299 Aktien werden von der AG direkt gehalten und vermindern so die Anzahl von 6000 Aktien auf 5701 Stück.

Miet- und Pachterlöse sind Jährlich mit ca. 300.000 € zu erwarten, abzüglich 100.000 € Verwaltungsgebühren für die AG ergibt dies 200.000 € Ertrag bzw. bei 5701 Aktien ergibt einen Wertzuwachs von 35,08 € pro Jahr.

Dies ergibt bei einem Aktienkurs von 300 € ein KGV von 8,6. Da eine Dividende in den nächsten Jahren nicht zu erwarten ist da erst der Bilanzverlust abgearbeitet werden muss und auch der Handel über Kassa in München etwas umständlich ist, ist der derzeitige Abschlag von 70% auf den inneren Wert nachzuvollziehen.

Unklar ist ob die Neuhof Verwaltungs- GmbH & Co. Immobilien KG für die in ihrem Besitz befindliche Betriebsimmobilie eine Pacht auf das Grundstück zahlen muss, dieses wurde ja als Einlage in die Spinnerei Neuhof GmbH & Co. KG eingebracht.

Die AG hat ein Eigenkapital von 1.440.000 Mio. aufgeteilt in 6000 Aktien, jede der Aktien hat einen Nennwert von 240 €.



Aktionäre die Interesse haben sich Aktien ist Depot zu legen sollten bedenken das der Handel nur sporadisch stattfindet.

MfGdeSade




Infos siehe:

www.neuhof-textil-holding-ag.de

Amiculum

http://www.amiculum.de/Neuhof.html

Betriebsgelände auf Google Maps mit Supermarkt und Spedition klar zu erkennen, sowie die angrenzenden Freiflächen von 100.000 qm

https://maps.google.de/...cjEtAalroCQDg&sqi=2&ved=0CHwQ_BIwAA