Bester Immobilienwert

Das ist echt schade! Würde mich da gern mal austauschen.

Das ist mein grösster Depotposten mit rund 20 % Anteil meines Depots!

Das NAV liegt bei über 12,40 - genaue Zahlen hat man noch nicht veröffentlich.. ende 2010 lag es bei 12,30. In 2011 hat man sicherlich eine Erhöhung erreicht, allerdings hat man eine KE gemacht zu 8,00 euro. so, dass durch diese KE, das NAV leicht gesunken ist.

Man hat das gesamte Vermögen in gewerblichen Objekten, Ladenlokale, Einkaufszentren Büro, Logistikimmobilien und auch ein paar Gaststätten angelegt. Die meisten Objekt sind relativ neu... so 1 bis ca 8 Jahre. Es wurden jeweils Mietverträge zwischen 15 und 25 Jahre abgeschlossen inkl. und zuzüglich Verlängerunsoptionen der Mieter.
Übliich sind auch Wertsicherungsklauseln. Also , dass nach Freijahren sich bei einer Preisindexerhöhung sich die Miete auch erhöht. Jedoch ist heute üblich, dass sich die Miete nur um 40 bis 70 % des Wertes erhöht. Oftmals erfolgt es auch nur alle paar Jahre und nur dann wenn mindestens 10 % Veränderung erreicht wurden.

Also das wirkt schon mit einer gewisser Zeitverzögerung und auch nur teilweise. Tatsächlich ist jedoch je Mieterhöhung, so klein sie auch sein mag, eine echte Mehreinnahme für Vib Vermögen.  

Meine Frau fragte mich doch gerade tatsächlich wie man am besten  Immobilien bewertet und zeigte mir daraufhin diese Seite. Hier können  ich Tipps und Tricks finden: http://www.immobilienscout24.de/de/...ienbewertung/ratgeber/index.jsp. Ich muss natürlich erstmal kurz lachen und habe ihr dann das Forum gezeigt und was wir darunter verstehen...

 

Frauen

 

Da gibt es in der Tat die drei in dem Link erwähnten Verfahren.

So ganz verstehe ich auch nicht, was du uns mit dieser Sache sagen willst.
Sachwertverfahren - oder auch Substanzwert ist wohl die älteste und klassische Möglichkeit eine Gebäude zu bewerten.
Da wird eben errechnet, was ein Gebäude  so zu erstellen, heute kosten würde. Für ältere Sachen die nicht mehr zeitgemäss sind, werden Abschläge gemacht, für neuere bzw. Renovierungen, die über das übliche Mass der INstandhaltung Zuschläge.
Tja, und von dem Wert, den so ein Gebäude heute dann kosten würde , erstellen zu lassen, werden dann entssprechende Abschläge gemacht, in Abhängigkeit zur Gesamtnutzungszeit des Hauses und der theoreitsch noch verbleibenden Nutzungszeit.
In der Regel wird ein Haus mit maximal 80 Jahren Nutzungszeit bewertet.

Dazu kommt dann der Grundstückswert, der aber bei allen Verfahren gleich ist, weil er anhand von Grundstücksmarktdaten festgelegt wird. In vielen Gebieten gibt es dazu auch Karten mit Preisangaben je Quadratmeter.

Schliessilch gibt es das Ertragswertverfahren. das geht davon aus, dass das Haus vermietet wird und auch Zins und Tilgung, sowie  INstandhaltung etc. erwirtschaften muss. Doch dieses Verfahren eröffnet dem Gutachter fast jede Möglichkeit zur Manipulation. In der Regel wird er sich wohl irgendwie einen Eindruck verschaffen, den Preis grob aus seiner Erfahrung schätzen und die  Zahlen mehr oder weniger so zusammen basteln, damit es zu dem Wert kommt.
Denn allein schon beim Liegenschaftszinssatz , sieht man alles zwischen 2 % und 9%.
Warum nun ein bestimmter Satz genommen wird, wird auch oft erklärt. Aber schlüssig ist das nicht.

Schliessilch erfolgt oft die Ermittlungs des Wert anhand von Vergleichsobjekten. Da werden Verkaufsfälle in der Stadt und /oder in dem Gebiet zum Vergleich genommen, Bei normalen Eigentumswohnungen sehr leicht möglich. Bei Einfamilienhäusern auch noch, allerdings bei gewerlichen Objekten und Mehrfamilienhäusern wird es da schwieriger weil diese ja kaum genau in dieser Art verkauft werden.

Grossse Immobiilienunternehmen, die Immoblien länger halten wollten, berechnen meist  nach den zufliessenden und abfliessenden Geldern - (cashflow) Diese werden dann auf den jetztigen Zeitpunkt abgezinst.

Nur eines ist einfach klar, der Verkehrswert ist gleichgültig welches Verfahren man wählt, immer der Wert, den der Markt aktuell für das Objekt bezahlt. Da ist gleichgültig was bei den anderen Verfahren bei rauskommt.

Vib  Vermögen lässt seine Bestände meines Wissen auch jährlich von einer aussen stehenden Firma schätzen. Das ist durchaus die sinnvollste Lösung.  

Auf einmal am Freitag , nachdem  schon relativ hohe Umsätze zu sehen waren, ging der Kurs bis auf 7,60, nach ca 7,15 am Vortag. Gleichzeitig wurde der höchste Umsatz seit vielen Monaten erreicht.  

Ja sehr guten Zahlen!  

auch in 2012 wird man wieder die Umsätze und Gewinne steigern können, das scheint wohl sicher zu sein
Und sicher auch .wieder den Wert je Aktie, der jetzt schon bei über 12,30 liegt.  

die käufer dieser sehr soliden Aktie scheinen überwigend keine online-Freaks zu sein. Schade......

 

UNd ich habe es erkannt!


Es wird mit Sicherheit in diesem Jahr noch mehr drin sein........schätze mal bis 43,00 ist bei insgesamt freundlichen , bis evtl auch zeitwärtsgerichtetem Gesamtmarkt drin.

Man hatte so gute Käufe im zweiten Halbjahr vollzogen, dass man sofort ab Januar 2013 wesentlich erhöhte Mieten einnimmt. Auch sind die sind teiwleise die verfilfältiger Miete - Kaufpreis so gering, dass Aufwerungen früher oder später anstehen.

Und die Dividende kommt ja auch in wenigen Monaten......mit 40 cent kann man rechnen- Vorjahr 30 cent !  

http://www.4investors.de/php_fe/index.php?sektion=topstory&ID=3958  

http://www.ariva.de/news/...ermoegen-AG-VIB-Vermoegen-AG-erzi-4471836  

 Charttechnisch sieht es jetzt sehr gut aus . 

Denke wir laufen jetzt bis Richtung 10,40 €

 VG

 

War interessant und informativ. Alles TOPs wurden mit überwältigender Mehrheit durchgewunken(außer letzter Top: nur 86 % ja) . Stimmung war entspannt und locker.Sehr gut besucht mit ca 260 Anwesenden.  

Gibt es Neuigkeiten ?

 

Zeitraum an, wo ich hier im Thread anfing zu schreiben!

Aber ich muss zu meiner Schande gestehen, dass ich erst mit Schnitt über 8 Euro einkaufte... dann ging der kurs runter und ich versuchte mit Käufe erst um 7,60 , dann um 6,99 bis 7,30 meinen Durchschnittseinsatz zu senken.

Es ist, davon bin ich zutiefst überzeugt, der beste und solideste Immobiilenwert den es an der Börse gibt. Es mag Aktien geben die mehr Gewinnpotenital haben. obwohl da sehe ich keinen der  das bewiesen hätte, oder man hat bessere Immos. aber in der Gesamtheit ist VIB Vermögen eben ein topanlage objekt.

Denn man hat schon mit relativ hoher Eigenkapitalquote - um 35% finanziert und Monat für Monat steigt das Eigenkapital und die Schulden, auch je Objekt sinken.
Denn jeden Monat, erzielt man durch die mietzahlungen am anfang jeden monats, dicke Überschüsse, nachdem man Zinsen und Tilgung gezahlt hat, und die Kosten für Instandhaltung und Personal sowie sonstiger Kosten abgezogen hat!

Dadurch werden jeden Monat nicht nur ein Anteil von ca 2% des jeweiligen Objektwertes  getilgt, sondern es bleiben nach allen Kosten noch cash-Bestände übrig.

Und ständig, jedenfalls in den letzten 2 Jahren kauft man neue Objekte, wenige baut man auch, wo man dann eine sehr hohe rendite erzielte bzw. ausserordentliche Gewinne durch Hochschreibung auf den aktuellen Wert.

Und man hat einen leerstand von unter 2% - das muss mal einer nachmachen bei gewerblichen Immobilien, das erzielt wohl sonst keiner bzw. nur die aller besten Büroimmobilien die auch ncoh günstig angeboten werden.
Aber hier erreicht man das quer über den Bestand. also auch bei den Ladenlokalen , Lagerimmobilien und Büro, und ein sehr kleiner teil Wohnungen( die aus den alten Beständen von Gasthäusern stammten, wo eben Wohnungen in einem Gasthaus mit gelgen sind und oft mitverpachtet wurden.  

Das sehe ich genauso, bin auch schon lange investiert und lege bei Kursschwäche gegebenenfalls nach. Auch der Besuch der HV war für mich die informativste, gemütlichste und schönste HV, die ich je besucht habe.  

waren!

Die hatten gehofft sie könnten noch eine Kisten Herrenbräu mitnehmen, von der Brauerei wo  VIB Vermögen zu 34% beteiligt ist und wo ja der grundsätzliche Ursprung der VIB liegt.

Glaube sowas gibt nur bei der Brauer AG direkt.

Also ich habe schon über 11,80 wieder etwas abverkauft, was ich nun aber bereue. Was mich dazu brauchte was die Überlegung, dass nun das meiste des Kurspotential ab ca 8 Euro erreicht ist. Also wir haben jetzt von 8 Euro ca 50% zugelegt, oder 4 Euro und habe auch ncoh eine normale Verzinsung ohnehin bekommen, durch die Dividenden.

Ohne Zweifel kann VIb Vermögen auch noch 13 oder 15 Euro erreichen, aber die Luft wird dünner.
Und ich persönlich werde nicht viel über NAV bezahlen wollen, wollte ich noch nie, deshalb hatte ich ja bis 2007 keine Immobilenaktien - denn sonst vor dem Euro/Lehmann/bankenkrise - stress notiereten Immobilien fast alle und durchweg oberhalb des saldierten "wahren Wertes".
Also über der Summe aller Vermögensbestände, abzüglich der Schulden.

Und wenn man mehr als das zahlt, dann muss die Firma an sich, die Infrastruktur, die Qualitfikation des Personals, die Verbindungen und /oder die aktuellen Verträge schon sehr viel wert haben.

Denn zum NAV könnte in der Regel jeder wieder so eine AG zusammen kaufen.


Soweit ich mich weiss ist bei VIB Vermögen das NAV 14,40 - allerdings bin ich da nicht 100% sicher, weil wir ja irgendwie  

Wichtig ist meiner Meinung nach, bei Eimmobilienbestandshalter der NAV, eben was es kosten würde, wenn man die Einzelimmobilien kaufen würde, oder auch verkafuen würde.

Klar sind die Fähigkeiten der Beschäftigten  etwas wert, das Netzwerk, was VIB Vermögen immer selber häufig erwähnt und die gesamte Infrastruktur inkl. der Reputation die man bei Mietern, Banken und sonstigen Beteiligten.
Aber sowas ist nicht viel mehr als evtl so max 10 bis 15 % über NAV wert.

Der NAV wird wohl zum ende das Jahres ca 15 Euro betragen, dabei muss man sehen, dass ja schon eine Dividende von 45 cent g5ezahlt wurde- und diese teilweise steuerfrei!

NAV ist so solide und mit so einem hohen Eigenkapital ausgestattet, dass hier ohne Zweifel auch 110 % des NAV gerechtfertigt sind.

Das heisst aber auch, dass über 15,50 die Luft für weitere Kursgewinne dünn wird.

Sicherlich wird man auch weiterhin, neben einer Dividende jährlich von vielleicht um die 0,50 Euro auch den NAV durch Ankäufe und Tilgungen auf Altbestände den NAV jährlich um mind 0,50 erhöhen, ehr um 0,70 bis o,80!

Dauerhaft sieht man wegen der prosperierenden Region, ca 80% der Immobilien liegen im östlichen Bayern, im Umkreis um den Unternehmenssitz Neuerburg, aber auch wegen einer hohen Nachfrage nach Immobilien überhaupt in Deutschland, gute Möglichkeiten auf Wertsteigerungen!  

hier versucht sich ein kleiner Shorter (unterhalb der Meldegrenze)  

Nun schade, dass man nun fast ein halbes jahr nicht  weiter hier geschrieben hat!

Im Vergleich zu anfang 2014 sind inzwischen innerhalb eines Jahres also, eine Kursverdoppelungen für die Aktien der VIB AG eingetreten!

Und das bei so einem soliden Wert, der auch gute Rendite allein in Form der Dividende bringt!

Und immer noch halte ich VIB Vermögen AG für eine gute, sehr gute Anlage!  

Also nicht verdoppelung innerhalb eines Jahres sondern 50 % plus.

Die Verdoppelung brauchte etwa 3 Jahre und gleichzeitig hatte man innerhalb der zeit auch eine gute Dividende die auf eine Verzinung von ca 4 bis 5 % kommt, erreicht!

Nun sind wir um 16 Euro, noch etwas unter dem NAV, und die Dividende wird im Mai/juni wieder bei 45 oder 50 cent liegen.

Man hatte bisher jedes Jahr im November und Dezember, in den letzten 3 Jahren Wandelschuldanleihen emitiert ,die nur von institutionellen Investoren unter ausschluss eines Bezugsrechts der Aktionäre!
Also es konnten nur die grossen kaufen und wir musste auf unsere Anteile sitzen bleiben. Allerdings im letzten Jahr, war der Kurs so hoch, dass wir auch an der Börse günstiger kaufen konnten...das war in den Vorjahren nicht so.

So konnte man mit diesen zufliessenden Mitteln, es sind insgesamt ca 34 % des Eigenkaptails eingenommen worden, für weitere Neuankäufe und einige Eigenentwicklungen verwenden. Und immer noch, kann man Objekte mit renditen von 7,3% bis zu 8,8 % kaufen- im Schnitt wohl min 7,5 %.
Auch ist der Eigenkapitalanteil leicht gestiegen.

Also ich würde ja VIB Vermögen empfehlen, jetzt soviel wie eben möglich zu kaufen, was man mit 7,5 % oder mehr Rendite bekommen kann. Auch wenn die Eigenkapitalrate unter 30 % sinkt und man für neue Investitionen evtl mehr Zinsen zahlen muss, wird sich das langfristig auszahlen!

Denn jeden Monat , Monat für Monat fliesst Geld zurück, vor allem in die Schuldentilgung, so, dass sich der Eigenkapitalanteil erhöht und die Verbindlichkeiten im Gegenzug sich reduzieren.  

 

 

http://www.ariva.de/news/...m-Wachstum-im-Geschaeftsjahr-2015-5683799

 

Habe alle Immobilienaktien aus meinem Depot geworfen...- außer VIB.
Dafür arbeiten die einfach zu gut und zu geräuschlos.
Quartalszahlen waren auch okay, bin auf die Hauptversammlung gespannt....  

In der neuesten Focus Money ist eine schöne, sehr interessante Präsentation der VIB Vermögen.